Realty

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Tax

不動産関係の税制がいくつかある。

「床面積の判定｜国税庁」

買替の特例は、税金を後に回すだけで、他の特例と併用もできない。使わなくて良いと思う。

併用できない税制があるので注意する。

特に、住宅ローン控除は、贈与以外と併用できない。居住用財産の買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算、繰越控除のみ (不動産売却の優遇/これだけは知っておきたい税金の特例5種と併用性 | SmuU)。

買い替えの場合、住宅ローン控除と、長期譲渡所得・居住用財産の3000万円特別控除は片方のみ。

長期譲渡所得・居住用財産3000万円を選んだほうがたぶんお得。

住宅ローン控除と、マイホーム控除は、計算しないとわからない。

2000万円*0.7=14万円。この金額以上の税金になるなら、マイホーム控除が有利。マイホーム控除の計算はややこしい。

譲渡所得予想=335万円。20.315=68万円。

「No188.【住み替え時】住宅ローン控除と「マイホーム売却益の3,000万円特別控除の特例」は併用不可！どちらが得なのか？修正申告できない場合も！ - Creabiz｜公認会計士が運営する経営サポートメディア」にあるように、一度決めたら、それでおしまい。その住宅ローンについては、その後後から適用もできないらしい。

売却益が大きかったり、短期売買の場合以外は住宅ローン控除のほうがいい。

Rent

Other

2人入居

2人目以後は1人目の半額あたりの追加料金が相場となっている。20 %のところもある模様。

Name

アパートやシェアハウスの物件の名前。

  • 立地・地名
  • 外観
  • コンセプト

複数展開を考えると、プレフィクス+地名がよさそう。

プレフィクスを何にするか？

「コーポ、メゾン、カーサ、パレス――賃貸物件の名前あるある・その意味は？ | ウチコミ！タイムズ | 住まい・賃貸経営 まる分かり」

「【お悩み相談】シェアハウスの名前ってどうやってつけるの？ - YouTube」

  1. おしゃれさを求めない
  2. 住民と決める
  3. 住民が住んでから決める
  4. ソフトを体現
  5. 5文字以上

物件名に使用可能な名前に制限がある。

2006年に改訂された『不動産の表示に関する公正競争規約(第19条)』で、関係ない地域の地名を物件名に入れられない。例えば、東京ディズニーランドのように、実際は千葉県浦安市の物件に、関係ない地域の東京を使うことはもうできない。

Pet

ペット可の物件が賃貸でそもそも少ない。「【2024年最新】ペット可の賃貸経営は大変？メリット・デメリットを解説！ | マンション経営ラボ」によると、全賃貸物件の10 %程度。ただ、ペット飼育希望者は60 ％程度はいる。需要に供給が足りていない。

理由は、ペット可だとトラブルが多いから。

  • におい
  • 傷
  • 騒音
  • 退去時費用

ペット無しでも入居取れるなら、わざわざペット可にする利点があまりない。入居が取れないなら意味はある。

Point

  • 内覧申込みが複数あった場合、急かしたりそのことは言わないほうがいい。内覧が無駄になるのを嫌がって、内覧自体を渋るから。内覧後に言うのはあり。

Cleaning

ペット可物件なので、ペット特有のクリーニングが必要になる。

このあたりがよいだろうと思う。

Contract

定期借家契約
有効

「定期借家」契約の成立[定期借家推進協議会

契約が有効になるためのポイント。

  1. 書面で締結
  2. 契約前に書面と口頭での説明義務 (借地借家法第38条2項 Ｑ＆Ａ１２[定期借家推進協議会])
  3. 1年以上の契約期間の場合、終了6か月前に書面で通知。

特に2が大事か。

法務省：借地借家法等の改正（定期借地権・定期建物賃貸借関係）について

電子的なものでも有効になったが、電子契約システムなどが必要。書面のほうが簡単。

364日

Ref: 流行のシェアハウスには定期借家制度を使用するのがよい | 秋山英樹の不動産・建築のセカンドオピニオン

基本的に初回の契約は定期借家契約の1年未満 (364日か11か月) にしたほうがいい。万が一問題があった場合に、何の問題もなく退去できる。1年未満の契約なら事前通知も省略できて楽。

約1年入居してもらって問題なかったら、普通借家契約にするとか定期借家契約1年未満を延長すればいい。そのタイミングで、家賃の更新もできる。基本はこれがいい。

いや、初回は4か月にして、2回目から364日にする形がいい。

原状回復

Ref: 定期借家契約の落とし穴 | 弁護士法人TLEO 虎ノ門法律経済事務所（東京都港区）

しかし、何も再契約の再契約書に記載しないのであれば、「原状」とは、再契約時点の状態ということになってしまいます。 原状回復の「原状」が、再契約時点の「原状」ではなく、賃借人が建物の占有を開始した最初の時点の状態であることを確認する特約条項を入れておく必要があります。

再契約時の現状に注意が必要。

標準契約書

以下の確認を忘れずに。

  • 契約前に末尾の事前通知書面を忘れずに。
  • 2条の3-4項の二重線に訂正印か訂正署名、双方。
  • 20条特約の押印・署名
  • 別表第5の特約に押印・署名、ペット飼育などのクリーニング。
  • 再契約の場合、新しい契約書の前文 (7) で「◯日付けで、◯に関する契約書は失効する」と記載しておく
  • 振込期限は前月28日。
  • 15条に原状回復の開始日。
普通借家契約の貸主側からの終了

Ref:

借主と合意がとれれば、終了できる。合意が取れない場合、期間の定めがある場合、期間終了の0.5-1年前までに更新拒絶通知を出して、かつ正当事由があれば法的に終了にできる。

正当事由は裁判所の判断が入るのでややこしい。

基本は退去費用や立退料を払って退去に合意してもらうしかない。

立退料・退去費用

退去費用の相場。家賃の10倍は高すぎる。賃貸の場合、家賃の6倍くらいが相場。当月の家賃などで相殺するのだから。

そして、支払時期が重要。相手は約束を守らない可能性が高いのだから、立ち退いた明け渡しのタイミングで払わないといけない。そうでないと、鍵を返さないとか、残置物を残すとか、そもそも退去しないという可能性がある。

一般的に、契約・約束を守らない可能性の高い相手と契約・約束する場合は、相手が履行したタイミングでこちらも履行する。そうでないと、一方的に取り逃げされる。渡したをお金を取り返すのは不可能に近い。

解約申入期限

借主側からの解約申入れはだいたい30日前までになっている。が、30日前に解約申し入れがあったとして、その30日で都合よく次の借主が見つかるとは限らない。

60日前にしておいたほうがいいだろう。2か月あればなんとかなる。急な用事で60日未満で解約したいならば、お金だけ払って、空室で部屋だけ抑えてもらう形。

立ち入り

オーナーであっても、入居者居室への無断立ち入りは違法になる可能性が高い。

合法なケースがいくつかある。

民法606条2項: 「賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない」 民法698条: 緊急時の立ち入り。

特約で、滞在・不在時の設備点検・確認のための甲の入室を許諾することに同意する。

「賃貸人が賃借人に無断で賃貸建物に立ち入った場合、賃借人から契約の解除ができるか。 | 公益財団法人不動産流通推進センター（旧　不動産流通近代化センター）」

電話相談したところ、特約で立ち入り許可をいれる場合、かなり限定しないと法的には有効にならない。法的な有効性は諦めて、契約前に十分説明して、提訴してもらわないようにしてもらう。

３ 入室許可 第16条の例外として、滞在・不在時の設備点検等のための甲の入室許可を乙は承諾する。

上記のような特約を設ける。

不法侵入には条件がある。

  • ドアを開けただけだと合法。
  • 身体の全部が入って一定時間で違法。一部だけで短時間なら合法。
  • 侵入の目的も重要。違法な目的じゃないなら問題ない。

これで室内確認すればいい。

再契約

契約のまき直しとは？実施のタイミングや注意点を解説 - ジンジャー（jinjer）| クラウド型人事労務システム

再契約のことを。契約のまき直しと呼ぶらしい。

新しい契約書の前文で「◯日付けで、◯に関する契約書は失効する」と記載しておく。どちらが有効かわからないので。

振込期限

前月28日までに翌月分を払うようにしておく。当月末だとごねられたり、拒否されるリスクがある。入居者をあまり信用しないほうがいい。保証会社がないならなおさら。

Residence

Address

賃貸では住所表記を丁目までにすることがある。これは、全部記載すると、希望対象外地域の顧客の足切り回避。

案内さえできれば、多少エリアが離れていても、内覧の印象で取り付けが可能。みてもらわないと始まらないから。

ただ、お互い無駄だと思うから、全表記でいい気がする。

Renew

契約時に更新料を取るというのは法的に問題ない。不動産屋に依頼すると、合計1.5か月徴収されることが多い。

Equipment

宅配ボックスが重宝されるのは、集合住宅で、オートロックの場合。そうでなければ、居住者が自分で宅配ボックス的なものを設置したりもできる。

おきっぱ、という商品がある。そんなに魅力的ではない。

内装がきれいなこと、後は照明・家電・家具などが重要。

Priority

入居募集中の段階で、電気を開通しておいた方がいい。写真の写りがいいし、夕方の内覧がしやすい。

金額も最安アンペアにすれば数百円くらいで安い。

対応するとしたら、費用対効果を考えると以下の優先度になる。

  1. 電気の開通。
  2. ハウスクリーニング。
  3. クロス・畳交換

保証会社

初回家賃の50 %。その後は年間1万円。

いくつか主な業者がある。

  • Jリース
  • 住宅総合家財

入居人数上限

賃貸の場合、入居上限人数はない。保健所の人にも確認。ただし、民泊や旅館業法では面積当たりで上限人数が決まっている。

Share

Range

Ref: 東京のシェアハウスの相場はいくら？地方や賃貸との差も紹介 | 九州と関東にあるシェアハウスひだまり

シェアハウスやルームシェアの相場がある。東京都の場合。

  • シェアハウス: 5.6万円+共益費1-1.5=6.6-7.1万円。
  • ドミトリー: 4+1.2万円

Contract

出典:

シェアハウスやルームシェアする際のガイドラインがある。

ルームシェアは、1個の部屋を複数名。シェアハウスは家が共有で、部屋を分ける。そういう違い。ルームシェアはいろいろしんどい。シェアハウスのほうがいいだろう。

契約

普通建物賃貸借契約 (民法601条)。

当事者からの一方の解約申し入れにより、一定期間の経過後に契約終了。

  • 借主からの解約=3か月
  • 貸主からの解約=6か月。

ただし、中途解約は特約で決められる。中途解約の特約があったほうがよさそう。

合意解除もある。

生活ルール

共同生活になるため、生活ルールの設定が重要とのこと。

具体的な項目。

  • 清掃対策
    • ゴミ出しの役割分担。
    • 共用部分の清掃。
  • 騒音対策
  • 秩序対策
    • 共用部分の利用方法、私物放置の禁止。
    • 専有時間、収納、保管。
    • 来客の訪問、宿泊。
    • ペットの飼育。
  • 安全・衛生・防犯
    • 施錠
    • 喫煙
    • 書き
  • その他
    • 消耗品の管理

入居者と取り交わす賃貸借契約書は、 国土交通省が公表している「賃貸住宅標準契約書（改訂版） 」 又は「定期賃貸住宅標準契約書（改訂版） 」 のほか、 各業界団体が公表している契約書を活用することが可能です。

ただし、共用部分に追加項目があった方がいい。

  • 頭書: 賃貸借の目的物 (専有部分の表示、共用部分の表示。
  • 特約
    • 生活ルールの遵守義務
    • 入居者間トラブル
    • 中途解約

想定されるトラブルと、未然防止、対応方策。

  • 家賃滞納=
  • 契約違反行為
  • 迷惑行為
  • 残置物

住宅セーフティネット制度

住宅セーフティネット法。住宅確保要配慮者 (高齢者、障害者、一人親世帯、外国人) などの優遇制度。登録住宅になると、都道府県が情報を開示し、バリアフリー工事などの助成、家賃の補助など。

「住宅：『賃貸住宅標準契約書』について - 国土交通省」に賃貸住宅の契約書のテンプレートがある。これをベースにシェアハウス・ルームシェア用に作ると良いだろう。

上記などのルールを作っておく。

普通借家契約と定期借家契約

定期借家契約と普通借家契約の違いとは？ | 住まいとお金の知恵袋

定期借家契約: 雛形=「住宅：定期賃貸住宅標準契約書 - 国土交通省」。契約期間の存在する契約。双方の合意で再契約が可能。貸主の都合で契約を終了できる。普通借家契約に比べ、割安なことが多い。用途は一時不在の物件を賃貸に出す場合。契約時の書面が必要。1年未満の契約も可能。

普通借家契約: 雛形=「住宅：『賃貸住宅標準契約書』について - 国土交通省」。一般的な不動産賃貸契約。契約期間は通常2年。期間満了後も借主が希望すれば更新される。借主が手厚く保護される。貸主からの都合での退去はない。短期間で退去してほしい場合には向かない。口頭でも契約可能。1年未満だと、期間の定めのない契約とみなされ、6か月前に契約終了が必要になる。

シェアハウス、ルームシェアなどは普通借家契約で問題ない。

更新料

基本的に賃貸は2年契約。その更新時に手数料を徴収する場合がある。

更新料という名目で1-2年に1回の割合で徴収するか、毎月の家賃で徴収するかの違い。基本は家賃の1か月分。

更新料を徴収したい場合、契約書に記載が必要。ないと無効。

更新料があると、だいたい家賃だと月+5000円くらい相当。

家賃と共益費

出典

分けると以下の利点がある。

  • 家賃を安く見せられる。
  • 仲介手数料などは家賃がベースになるので、入居者の初期費用を抑えられる。仲介手数料には消費税が入るのでお互い共益費*1.1の節約になる。
  • 住宅用の家賃は元々非課税だが、住宅用以外の家賃は課税対象になる。共益費で分けておくと、共益費は非課税になる。

住宅用なら計算が面倒なので分けなくてもいいかも。不動産屋に仲介を依頼するなら、分けたほうがよさそう。

Rent

「【超有料級　シェアハウス運営】家賃の決め方は2つあります(不動産投資) - YouTube」

家賃の決定方法の基本がある。相場を見る。シェアハウスなら、シェハウスのポータルサイトで金額を見てみる。他には、1ルームの賃貸など。

なお、家賃と共益費は分けた表記にした方がいい。ぱっとみ高く見える印象になる。後、普通の賃貸も光熱費類は普通別だから。込み表記にするとフェアではない。

Point

  • 宿泊: 一般的に2日以上を禁止や事前連絡。
  • 年齢制限: 高齢者は避けたほうが良いことがある。年配は口うるさくて他の入居者が困るから。
  • 物件名: シェアハウスのわかりやすい名前があるとよい。

Name

戸建て建物でシェアハウスを行う場合、建物名をつけたほうがいい。

  • イメージ: 建物名はある程度自由につけられるので、最寄り駅などを含めたり、キーワード対策など視認性を改善できる。
  • 配送先住所: 戸建てで複数人居住の場合、配送先建物を特定できる。

戸建ての住所は付近一帯で共通で、氏名で居宅を区別している。この状態で、シェアハウスで1軒家に複数人入居、特に短期入居すると、配送先で配達員が困る。

例えば、「オーナー名邸」のように配送先住所などに記載すれば、一応区別はできるが、オーナーチェンジや、オーナーが非同居の場合に困る。建物名をつけておけば、特定できる。

住民票など変更になり、基本的に住所変更扱い。書類関係の一式住所変更が必要で手間はかかる。できれば、入居がない状態でしておきたい。

「アパート名の変更で空室対策！改名の手続きと注意点とは？」

「本店住所に建物名は入れたほうがいい？ | 福岡で司法書士に依頼するならふくおか司法書士法人へ」

具体的な手続き。

  • 法務局で登記手続き (必要？)
  • 役所で建物名称変更届、方書名称変更届 ()

建物名の登記はしないほうがいいかもしれない。変更にお金がかかるから。これは別にしなくても問題ない。登記上の名称はあまり使わないから。

電気、ガス、水道などの会社に連絡もいる？

江戸川区の場合。

「名古屋市:同一住居番号でお困りの方へ（市政情報）」にあるように、方書のほかに、住所の地番に枝番号を付与して識別することもできる模様。こちらでもいいかも。

2024-05-07 Tue。電話確認。担当オオサワ (女性)。

方書

「東京法務局 不動産登記／商業・法人登記の管轄区域一覧：東京法務局」不動産の建物の登記。建物名は変更してもいいが、しなくてもいい。登記上変更するとしたら、種類になる。が、シェアハウスの場合、台所や浴室は共同なので、居宅で問題ない。共同住宅というのは、アパートやマンションのように、完全に分離した住宅が一体の場合を指す模様。

江戸川区では枝番号をやっていない。建物名の方書変更には条件があり、建物名の看板・プレートの掲示が必要。方書変更時に現地確認する。「建物名1F」のような形式も可能。

建物名以外では、「山田方」や「1F」のようなオーナー名や階数の方書変更は可能。ただ、階数だと同一住所の問題は解決しない。なお、「氏名」を使う場合、オーナーチェンジなどした場合に困る。建物名は一種のブランドなので、譲渡する場合、慎重な扱いが必要にある。受け渡しの契約時に方書変更を必須にするなど検討したほうがいい。

参考情報として、寮がシェアハウスに近いが、寮は建物名のみで部屋番号などはつけないことが多い。部屋番号は郵便受けの識別の意味合いが大きい。郵便受けを共同で使う場合、部屋番号までつける意味がない。せいぜい、階数。

建物名+階数の表記にしたい場合、[新名称] の下にそのことを記載する。[引続き住む方の氏名] には階数と、住民移動していない可能性があることがわかるなら、そのことも記載しておく。

変更

方書変更はほぼ住所変更扱い。身分証明書類は全て変更必要。ただ、手続きは住所変更だが、中身は名称変更なので意味や細かいところは異なる。

変更届提出後、現地調査して、確定したタイミングが変更日になる。だいたい、届出提出1週間後。住民票の英数字は全角になる。

他の住人の住所変更日は、引越同様自分での手続日になる。江戸川区では住人住所の自動一括変更はしていない。

公共料金などの方書変更後の扱いは各社に問い合わせる。古物商は住所変更扱いで変更手続き必要。

看板

ネコワンズ新小岩

NEKOONES SHINKOIWA

←1F/2F→

ゴシック系で視認性の高い書体。

このあたりが安い。猫のデザインを選ぶか。文字数の制限がある。2行目の英字が問題。

「看板をブロック塀や壁に取付ける方法について : 不動産応援ブログ」両面テープで止める。

「【楽天市場】表札 フリーサイズ ネームプレート サイズオーダー 縦×横の300平方cm以内 ステンレス調 木目調 ポスト マンション表札 シール アクリル 5mm単位で サイズ指定可能 貼るだけ 簡単 オーダーサイズ 二世帯対応OK 【メール便発送】：コマキハンコ」がいけるかも。

手続

時系列。

  • 2024-05-13 Monに書面で方書変更届提出。
  • 2024-05-14 Tueに表札設置 (前日が雨天だったため)。
  • 2024-05-24 Fri 16:47の役所の就業直前に登録完了との連絡。
  • 2024-05-27 Monに住所変更届。

住所変更にあたってのポイント。

  • 既に住んでいる状態だと、マイナポータルでの変更不能。住所変更手続きを書面で提出する必要がある。
  • 住所変更の変更日は手続日 (5/27)。登録日 (5/24) にはできない。
  • 地番と住所名の間にはスペースが入る。
  • 通常の住民票には建物名の変更日は表示されない。必要なら別の書類になる。
  • 運転免許証の変更日は住民票の場合取得日か変更申請書で申請した変更日。おそらくマイナンバーカードだと、変更日の判子。

Equipment

Forum

住人同士のオフライン・非同期の連絡に、伝言板があるとよい。ホワイトボードやコルクボードでもいいし、段ボールに紙を貼り付ける感じでもいい。突っ張り棒で固定する感じ。洗濯ばさみでペンもそばに設置する。

書式例: 作者室番号-記述日-内容。

Key

住人に鍵を持ち逃げされたり、複製されて侵入阻止を考えて、電子錠にしておくのもあり。退去時に番号を変更すればいいから。鍵を持ち歩かなくてもいいという利点がある。

Clean

Ref: シェアハウスの掃除ってみんなどうしてるの？〜15年目の変化について〜｜ひめひめ｜地方シェアハウスの草分け

シェアハウスで掃除の方式がいくつかある。

  • オーナー
  • シェアハウスリーダー
  • 業者
  • 当番制

問題が起きないのはオーナー。ただ、当番制がいいと思う。掃除しなくていいとなると、大事にしようと思う意識が下がる。掃除を通じて、コミュニケーションの機会になる。

週単位でごみ出しと掃除するのがいいと思う。

Guest

「民泊制度ポータルサイト「minpaku」」

民泊を行うには自治体への届出が必要らしい。

「住宅宿泊事業（民泊）｜申請・手続き｜東京都産業労働局」

「民泊の副業 - Airbnb経由で1泊5000～1万円で貸す！布団・洗濯機・WiFiが稼ぐコツ｜フクポン」

「【自宅での民泊の始め方】許可、費用、エアビーのやり方について解説 | NAGOYA APARTMENT」

年間180日が上限。

「賃貸経営と民泊どっちが儲かる？違い・許可・又貸し違法について徹底解説 | 東京で月額管理料0円（無料）の賃貸管理会社｜ABLAZE PARTNERS」

コロナ禍で旅行が減ってニーズも減った模様。観光地域に近ければ需要も高い。

「民泊と賃貸|2つの運用方法を同時に活用して収益UPを考える | もっとわくわくマンションライフ｜マンションライフのお役立ち情報」

賃貸募集と民泊募集を同時にするという手もある。

「民泊新法（住宅宿泊事業法） – 旅館ホテル・民泊専門のマツヤマ行政書士事務所｜東京都港区三田」

民泊が可能な用途地域があるらしい。旅館業法は、住居専用地域ではだめらしい。民泊新法は住居専用地域でも可能になったらしい。

「住宅宿泊事業法 | e-Gov法令検索」

（建築基準法との関係） 第二十一条　建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）及びこれに基づく命令の規定において「住宅」、「長屋」、「共同住宅」又は「寄宿舎」とあるのは、届出住宅であるものを含むものとする。

「民泊の基礎知識①　民泊×用途地域編｜谷内田真也」

建物が上記4種類であることが条件。基本は工業専用地域以外、どこでも問題ない。

Airbnb

Airbnb宿泊収容人数別 稼働率・収入額比較(1月) | ホテル・旅行クーポンメディア Airstair

収容人数であまり稼働率が変わったりはしない模様。

Law

「住宅宿泊事業法 | 観光産業 | 政策について | 観光庁」

住宅宿泊事業法が民泊の根拠。

  • 旅館業法
  • 特区民泊
  • 民泊新法

安全規制。

  • 消防法
  • 建築基準法
平成29年国土交通省告示第1109号

(事業者の業務[1 | 民泊制度ポータルサイト「minpaku」])

「平成29年国土交通省告示第1109号」国土交通省関係住宅宿泊事業法施行規則 | e-Gov法令検索 (平成29年国土交通省令第65号)

国土交通省告示第百九十八号 (第198号)

国土交通省告示第百九十八号 (第198号)

住宅

住宅宿泊事業法で民泊可能な住宅は以下の条件を全て満たす家屋。

  1. 台所・浴室・便所・洗面設備。
  2. 居住用家屋 (以下の3条件)
    1. A. 居住地の空室 (住民票所在地)。
    2. B. 賃貸募集中の部屋 (民泊中に分譲か賃貸で募集中であること)。
    3. C. 別荘、セカンドハウス (年1回以上たまに使っている家屋)

Bで申請する場合、募集図面 (マイソク) が提出必要になる。

安全措置

住宅宿泊事業法の安全措置に関するチェックリスト

Ref:

この安全措置の手引が非常に重要。

まず、「住宅宿泊事業法（平成29年法律第65号）が、平成29年６月16日に公布」。安全措置の具体的な内容が、「国規則 (国土交通省関係住宅宿泊事業法施行規則（平成29年国土交通省令第65号）) 第１条第１号及び第３号並びに国交省告示第1109号 (非常用照明器具の設置方法及び火災その他の災害が発生した場合における宿泊者の安全の確保を図るために必要な措置を定める件（平成29年国土交通省告示第1109号） ) に規定」。

この安全措置の具体的な内容を開設したのが安全措置の手引。

登場する法律群。

民泊実施で重要な条件。宿泊部屋が3F以上かどうかで難易度がかなり変わる。

7 3F以上の宿泊部屋だと耐火建築物じゃないとだめ。

2Fまでだと、条件は基本的に満たせる。

まず安全措置の根拠は以下。

住宅宿泊事業法

（宿泊者の安全の確保）

第六条　住宅宿泊事業者は、届出住宅について、非常用照明器具の設置、避難経路の表示その他の火災その他の災害が発生した場合における宿泊者の安全の確保を図るために必要な措置であって国土交通省令で定めるものを講じなければならない。

非常用照明器具と、避難経路の表示などが必要とされている。

国土交通省関係住宅宿泊事業法施行規則

（宿泊者の安全の確保を図るために必要な措置）

第一条　住宅宿泊事業法（以下「法」という。）第六条の国土交通省令で定める措置は、次に掲げるものとする。

一　国土交通大臣が定めるところにより、届出住宅に、非常用照明器具を設けること。

二　届出住宅に、避難経路を表示すること。

三　前二号に掲げるもののほか、火災その他の災害が発生した場合における宿泊者の安全の確保を図るために必要な措置として国土交通大臣が定めるもの

施工規則でも同じことが規定。

国土交通省告示第1109号でさらに具体的な条件が規定。

「民泊の安全措置の手引き」では、安全措置の内容で、以下の番号で呼んでいる。

  1. 非常用照明器具について（告示第一）
  2. 防火の区画等について（告示第二第一号イ）
  3. 届出住宅の規模に関する措置について（告示第二第二号イ～ホ）


180日

Ref:

年間180日が民泊の上限になる。年度単位。10月から始めると丸1年は利用可能。

上限に達した場合、別の利用は併用できる。

  • 賃貸 (1か月以上、マンスリー)
  • 特区民泊
  • レンタルスペース (条件あり)
  • 旅館業法取得

基本はマンスリー賃貸など。繁忙期を民泊、それ以外を定期借家契約のようなイメージ。

Garbage

民泊の宿泊者が排出する廃棄物は事業系一般廃棄物扱い。回収にはお金がかかる。

量が少ない (1回あたり45 L3袋) までなら、回収シールを使うのが安い。

Area

面積の条件がいろいろある (間違えやすい！旅館業法の客室面積の考え方 - 「民泊」ねっと)。

  • 構造部分の合計床面積 (収納除外、作付家具等考慮)
  • 客室の有効面積 (収納除外、作付家具等除外)

旅館業法の場合。

民泊の場合、また微妙に異なる。

  • 居室 (内法): 客室の有効面積相当。台所、浴室、廊下などの寝室以外のスペースも含める。ただし、クローゼットは含めない。旅館業法由来。3.3 m2/人必要。
  • 宿泊室 (芯々): 客室の有効面積相当。ただし、寝室のみ。ただし、クローゼットは含めない。消防法、建築基準法由来。チェックリストで登場。100/200/300m2という単位。

家主居住型の場合、共用部分は居室の面積としてカウントしない (民泊営業～１部屋に何人まで宿泊させられる？～ - 許認可申請と福祉の専門家)。

安全確保

消防設備とは別で、安全措置が必要。照明器具や防火区画など。

（表）届出住宅の建て方と規模等に応じた安全措置の適用要否

安全措置の内容

（告示の条項）

届出住宅の建て方と規模等
一戸建ての住宅、長屋 共同住宅、寄宿舎
家主同居※１で宿泊室の床面積が50㎡以下 左記以外 家主同居※１で宿泊室の床面積が50㎡以下 左記以外
非常用照明器具

（第一）

× ○ × ○
防火の区画等

（第二第一号）

× ○

※複数のグループが複数の宿泊室に宿泊する場合のみ

× ○

※複数のグループが複数の宿泊室に宿泊する場合のみ

その他の安全措置

（第二第 二号イ～ホ）

○※２ ×

○：適用あり（原則措置が必要）　×：適用なし（特段の措置不要）

A-1/A-2/B-1/B-2と役所の書類などでは順番に参照されたりする。

消防設備

上記サイトのリーフレットが非常にわかりやすくまとまっている。これを見て用意すればよいだろう。

用途

消防設備は消防法上の用途ごとに異なる。

民泊対象物件の状況で必要な消防設備が変わってくる。

消防法施行令別表第1が根拠。

家主 (不在/居住) 不在 居住 居住
宿泊室床面積合計50m2 - 超過 以下
消防設備ハードル 宿泊施設扱い

宿泊施設(５)項イ

宿泊施設扱い

宿泊施設(５)項イ

一般住宅

50m以下で同居型だと一般住宅。それ以外は、宿泊施設5項イ。

居住型で50m2超過は普通ない。不在型と居住型だけ考えておけばOK。

低の場合、各居室、キッチン、階段等に住宅用火災報知器の設置だけでOK。電池式なら電気工事も不要で自分で設置可能。1個2000円くらい。

他にシェアハウスが何になるか。寄宿舎で5項ロになる？

3F

3F木造住宅の場合、注意が必要。

「３階建の木造住宅を旅館業に転用する場合の注意点　建築基準法改正迫る！ | ふじの行政書士事務所の総合ホームページ」

「木造3階建ての民泊が可能になる | 宿泊施設の許認可/堺市岡田行政書士事務所」

3階建て200m2未満の場合、耐火構造にする必要はない。但し、警報設備が必要。

3F部分で民泊をする場合、条件が厳しくなる。

階段部分 (竪穴区画) の防火扉の設置工事がけっこうハードルが高い。

1個5-10万円くらいはかかる。ひとまず2Fまでで申請して、利益が見込めそうなら3Fの工事も検討する感じでよいだろう。

家主が3Fに居住して、2Fを民泊で貸出という形での家主同居型は有効。3Fの条件はあくまで民泊で貸出す場合の話。3F部分は賃貸でも問題ない。

3Fでの民泊は以下の条件がある。

  1. マンションなどで耐火建築物だとOK (建築基準法27条)。
  2. 耐火建築物でない場合、 (特定) 自動火災報知設備を居室に設置すれば耐火建築物扱い (建築基準法27条1項)。
  3. 2の場合、階段の竪穴区画を防火扉で区画 (建築基準法施行令112条11項)。または、3Fの居室を防火扉か、自動で閉まって遮煙性能のあるドアにする (建築基準法施行令112条13項、19項2ロ)。
  4. 2で特定自動火災報知設備を使うには、特定一階段等防火対象物になるため、以下の条件がある (消防用設備等に係る執務資料の送付について（ 平成30年３月15日　 消防予第83号 消防庁予防課長通知）)。
    • １ 地階を含む階数が３以下であること。   
    • ２ 延べ面積が300㎡未満であること。   
    • ３ ３階又は地階の宿泊室の床面積の合計が50㎡以下であること。   
    • ４ 全ての宿泊室の出入口扉に施錠装置が設けられていないこと。   
    • ５ 全ての宿泊室の宿泊者を一の契約により宿泊させるものであること。   
    • ６ 階段部分には、煙感知器を垂直距離7.5ｍ以下ごとに設置すること。   
    • ７ 特定小規模施設用自動火災報知設備は156号省令第３条第２項及び第３項の規定（25号告示第２第５号を除く。）により設置すること。

自動火災報知設備と、ドアの条件がけっこう難しい。これとは別に、非常照明もいる。逆にいうと、それくらい。

一般戸建て

一般住宅で民泊を行う場合の消防設備は、住宅用火災警報器のみ。

ただ、引越などで家主不在型になる可能性があるなら、最初から自動火災報知設備を設置したほうがあとあといいかもしれない。

住宅用火災警報器 (住警器)

Ref: 民泊における消防法令上の取り扱い等 | 防火対策の推進等 | 総務省消防庁

自動火災報知設備とは異なる。

一般住宅の場合、住宅用火災警報器を設置する。

  • 寝室。
  • 2F以上の部分に寝室がある場合、寝室と同階の階段スペース。

3F建ての場合、少々特殊。

他に市区町村などの火災予防条例で台所などにも必要なことがある。

「東京消防庁＜安全・安心＞＜鳴りますか？住宅用火災警報器＞」

「火災警報器と火災報知器の違いを教えてください - 教えて！住まいの先生 - Yahoo!不動産」

火災警報器は一般住宅に設置され、煙や熱を検知して、本体自身が音声で火災を知らせる。

火災報知器は、マンションやビルなど、特定条件の建物に設置しているもので、煙や熱を感知して、受信機に知らせて、建物各所のベルなどで火災を知らせる。大規模な建物で全体に火災を通知するための設備。範囲が異なる。

家主不在型など、宿泊施設扱いの場合、自動火災報知設備が必要になる。ただし、建物延床面積300m2未満の大半の建物の場合、簡易な自動火災報知設備 (特定小規模施設用自動火災報知設備) の設置が可能。

特定小規模施設用自動火災報知設備は、火災報知器同士が連動して火災通知してくれる装置 (特定小規模施設用自動火災報知設備の販売店について)。

3F建の場合、全ての宿泊室を同一グループで宿泊させるタイプの場合のみ、特定小規模施設用自動火災報知設備を利用可能。これは少々条件が厳しいかな。

住警器の候補。

ニッタンのKRG-1D-Xが2000円くらいで安い。発売日2019-11-11 (ニッタン ＮＩＴＴＴＡＮ 火災警報器けむタンちゃん ＮＩＴＴＴＡＮ KRG-1D-X KRG-1D-X の通販 | カテゴリ：防犯・防災・DIY用品 | ニッタン | ＮＩＴＴＴＡＮ 家電通販のコジマネット - 全品代引き手数料無料)

メルカリなどでも売っている。

特定小規模施設用自動火災報知設備

総務省｜報道資料｜火災報知設備の感知器及び発信機に係る技術上の規格を定める省令及び特定小規模施設における必要とされる防火安全性能を有する消防の用に供する設備等に関する省令の一部を改正する省令（案）等に対する意見公募

消防法施行令（昭和36年政令第37号）第29条の4の規定で自動火災報知設備に代わって設置が可能になっている。

実際の購入・設置時には、特例申請の届出が必要 (東京消防庁＜申請様式＞＜基準の特例等適用申請書＞)。

宿泊施設
  • 自動火災報知設備: 建物延床面積300m2未満の大半の建物の場合、簡易な自動火災報知設備 (特定小規模施設用自動火災報知設備) の設置が可能。
  • 誘導灯: 1Fなどわかりやすい場合などは免除。
  • 防災物品: カーテンやじゅうたんを設置する場合、防災性能があること。
  • 消防用設備等の点検報告
  • 消火器: 以下の条件に一致する場合必要。
    • 建物延床面積150m2以上
    • 地階、無窓階、3F以上の階で延床面積50m2以上。
相場

自動火災報知設備。3F建てで40-50万円くらいかかる。

誘導灯や非常照明は1個5.5万円くらい。

江戸川区

Ref: 住宅宿泊事業（民泊）を始める方へ　江戸川区ホームページ.

通年で営業する場合、ホテルなどの旅館業の許可が必要。一般住宅で上限180日の場合、住宅宿泊事業の届出が必要。

  • 非常用照明器具を設置し、避難経路を表示。
  • 消化器、避難器具、常備灯の設置。

事業開始までの手順

事前相談

以下の関係機関に事前相談。

  • 保健所: 所在地や設備の記載された図面を持参し相談。
  • 消防機関: 記録書「区様式4」を作成し、持参。
    • 家主の在・不在及び宿泊室の面積がわかる資料
    • 本事業を営もうとする住宅の存する建物の図面
    • 本事業を営もうとする住宅の存する建物の面積等概要が分かる資料
  • 廃棄物処理所管部署: 本事業の実施にともない排出される廃棄物は、事業活動に伴って生じる廃棄物となるため、 事業者が自らの責任で適正に処理をする必要があります。

2024-04-08 Monに保健所に相談すると、寝室の面積 (壁芯) が必要とのこと。順番としては、保健所→消防署になる。廃棄物も保健所から説明があっての対応になる。保健所での相談は早めに行う必要がある。

保健所の松島の担当はイマイズミ。

2024-04-09 Tueに訪問。

  • 1Fと2-3F部分は、家主同居可否が異なるし、年間上限日数を別で計上できるので、分けて申請したほうがいい。
  • 建築士にチェックリスト記入の依頼が必要。非常用照明、火災報知器の設置など、3F部分も条件が変わる可能性がある。
  • 2F部分。ドミトリーは個室じゃないので認められない。布は構築物ではないので、板で仕切れば個室として認められる。上下はできれば塞いでほしいが多少空いてもOK。民泊コールセンターでは、間仕切りの材質のガイドラインはないので保健所の指示に従う。
  • 面積の計算シートが有る。寝室、居室＝寝室+廊下、共用=全体-寝室。
  • 洋室=9.5849m2、和室=10.1016m2。収納部分は除外する。あくまで居室で人が立ち入れるスペース。
  • 1F。2グループ以上を個別の部屋に止める場合、チェックリストのp. 5の2番目の条件が変わる。チェック項目が増える。後は、居室の面積の考え方。1部屋に何人宿泊できるか。それくらい。

2024-05-16 Thu

斜面の計算間違いで、現状だと6.6x2部屋がぎりぎり不能。実現したいならば、二重窓部分を撤去して、柱の移動も必要になる。

ゆたおさんにまた依頼が必要だし、二重窓撤去後の防寒対策なども必要になる。カーテンを防災・断熱カーテンに変えるなどいろいろ検討酢べき事項が増える。

事前周知

周辺住民にポスティングなどで事前周知を行う。

  • 周辺範囲
    • 敷地に隣接・近接する敷地 (水平距離10 m以内)
    • 共同住宅の場合、全戸の居住者、管理組合、管理者
    • 近隣学校の関係者、近隣自治会など
  • 周知内容: 住宅の名称、所在地、事業者名、緊急連絡先、問い合わせ方法など。
  • 記録の作成 (区様式1): 周知を行った日時、周知先 (名称または部屋名)、意見・対応状況などの記録を作成し、事業開始後も保管。

事前周知の書式はない。周知内容さえ入っていれば、別になんでも問題ない。「【テンプレ付き】民泊の近隣住民への説明のやり方とは？ | 民泊管理バンク」にテンプレートがある。

届出時書類

事業開始の10営業日前までにインターネットで申請。

  • 住宅宿泊事業届出書
  • 欠格事由に該当しないことの誓約書
  • 住宅登記事項証明書 (3か月以内)
  • 住宅図面 (以下を記載)
    • 台所、浴室、便所、洗面設備の位置。
    • 住宅の間取及び出入口、各階の別
    • 居室、宿泊室及び宿泊者の使用に供する部分（宿泊室を除く）のそれぞれの床面積を明示したもの
    • 非常用照明器具の位置及び平成29年国土交通省告示第1109号（住宅の安全確保措置）等の内容
  • 周辺住民への事前周知を行った旨の証明書類 (区様式1)
  • 事前相談記録などの証明書類 (区様式4)
  • 住宅の安全確保に関するチェックリスト (区様式2)
  • 事業者=個人の場合: 住民票 (3か月以内)

この他に「住宅宿泊事業者（民泊）から出るごみについて　江戸川区ホームページ」にあるように、住宅宿泊事業廃棄物処理報告書の提出が必要らしい。シールで出す場合はどうなるのか？

消防設備

2F: 住宅用火災警報器を201/202とLDKの台所部分に設置する。合計3個。2Fはこれだけ。

1F:

  • 特定小規模施設用自動火災報知設備を設置予定。
相場

Airbnbで新小岩で検索して稼働を確認する。

Airbnb | Shinkoiwa - バケーションレンタルと宿泊先 - Shinkoiwa, Katsushika City

だいたい150件くらい。需要は十分。

だいたい月11日宿泊で2名以下1泊8000円くらい。8.8万円。この金額だと普通にシェアハウスで募集するのと大差ないかも。普通に、シェアハウスで決まらないときの一時策みたいな感じ。まあ、それでも埋まってくれる方がいいから、やらないよりかはましか。

消防署
事前相談

2024-05-21 Tueに実施。民泊担当は予防課。岡田、江崎が担当。

順番としては、先に建築士のチェックリスト作成をやってもらう必要があった。法律の体系の都合。建物という箱の基準が建築基準法で、建築士はこれをチェックする。消防署はその中の消防設備をチェックする。

箱のところが根本的に異なっていると、消防設備も覆るから。

必要な消防設備

  • 共通
    • 避難経路図の掲示。手書きでもなんでもOK。
  • 1F
    • 台所に消火器
    • 玄関に誘導灯
    • 居室とDKに自動火災報知機 (3個)
  • 2F
    • 火災警報器

なお、3F建ての場合、防火扉が必要だと思っていたが、これも消防法で特例があって回避できたりする。

令和元年国土交通省告知198号。3Fでも警報機をいろいろ設置することで防火扉なしでもOKらしい。

消防法で、非常用照明があれば、階段の誘導灯を省略できる。

場合によっては、民泊よりも簡易宿泊所のほうが簡単だったりする。

設備詳細

2024-06-05 Wed。建築士のチェックを受けて、消防設備の設置場所の詳細を確認した。

法律や条例で設置場所の条件が定まっている。

火災報知設備も火災警報器も設置場所の条件はほぼ同じ。

  • 火災報知設備
  • 住宅火災警報器
    • 火災予防条例 55条5の4

      (住宅用火災警報器の設置等) 第五十五条の五の四　住宅(法第九条の二第一項に規定する住宅をいう。以下同じ。)の関係者は、規則で定める基準に従い、住宅において発生した火災を感知し警報を発する機械器具で規則で定めるもの(以下「住宅用火災警報器」という。)を設置し、及び維持しなければならない。 2　前項の規定にかかわらず、次の各号に掲げるときは、当該各号に定める設備の有効範囲内の住宅の部分について住宅用火災警報器を設置しないことができる。 一　住宅用火災警報器を規則で設置し、及び維持しなければならないとされる住宅の部分(以下この項において「設置維持義務部分」という。)にスプリンクラー設備(標示温度が七十五度以下で種別が一種の閉鎖型スプリンクラーヘッドを備えているものに限る。)を第三十九条又は令第十二条に定める技術上の基準に従い、又は当該技術上の基準の例により設置したとき。 二　設置維持義務部分に自動火災報知設備(令第二十一条第三項の規定によりスプリンクラー設備、水噴霧消火設備又は泡消火設備を設置した場合を含む。)を第四十一条又は令第二十一条に定める技術上の基準に従い、又は当該技術上の基準の例により設置したとき。 三　設置維持義務部分に共同住宅用スプリンクラー設備を特定共同住宅等における必要とされる防火安全性能を有する消防の用に供する設備等に関する省令(平成十七年総務省令第四十号。以下「特定共同住宅等省令」という。)第三条第三項第二号に定める技術上の基準に従い、又は当該技術上の基準の例により設置したとき。 四　設置維持義務部分に共同住宅用自動火災報知設備を特定共同住宅等省令第三条第三項第三号に定める技術上の基準に従い、又は当該技術上の基準の例により設置したとき。 五　設置維持義務部分に住戸用自動火災報知設備を特定共同住宅等省令第三条第三項第四号に定める技術上の基準に従い、又は当該技術上の基準の例により設置したとき。 六　設置維持義務部分に特定小規模施設用自動火災報知設備を特定小規模施設省令第三条第二項及び第三項に定める技術上の基準に従い、又は当該技術上の基準の例により設置したとき。 七　設置維持義務部分に複合型居住施設用自動火災報知設備を複合型居住施設省令第三条第二項に定める技術上の基準に従い、又は当該技術上の基準の例により設置したとき。 八　前各号に定めるもののほか、住宅用火災警報器に類する機械器具又は設備で住宅用火災警報器(規則で定める基準に従い設置されたものに限る。)と同等の性能を有するものを設置したとき。 3　消防総監は、必要と認めるときは、現に販売され、又は設置されている住宅用火災警報器の性能について調査することができる。 4　前項の規定による調査を行うに当たつては、消防総監は、調査しようとする住宅用火災警報器を販売する者又は調査しようとする住宅用火災警報器が現に設置されている住宅の所有者若しくは占有者の同意を得なければならない。 (平一六条例一〇九・追加、平一八条例九〇・平二二条例八六・令元条例五八・一部改正) 第七章の二　消防設備業 (平一六条例一〇九・追加)

    • 火災予防条例施行規則 11条の8 (2)

      • (住宅用火災警報器の設置及び維持の基準) 第十一条の八　条例第五十五条の五の四第一項の規則で定める基準は、次のとおりとする。 一　住宅用火災警報器は、住宅の用途に供する防火対象物(その一部を住宅の用途以外の用途に供する防火対象物にあつては、当該住宅の用途以外の用途に供する部分を除く。)に設置すること。 二　住宅用火災警報器は、住宅内の各居室、台所及び階段に設置すること。 三　住宅用火災警報器の取付け位置 イ　居室及び台所の室内に面する天井面で火災を有効に感知できる位置に設けること。 ロ　イの規定にかかわらず、居室及び台所の室内に面する天井面に設けることが困難な場合にあつては、壁の室内に面する部分の中央付近で天井面下十五センチメートル以上五十センチメートル以下の範囲に設けることができること。この場合において、当該居室又は台所の壁等によつて区画された部分の床面積が三十平方メートルを超えるときは、設置する住宅用火災警報器は煙を感知するものとすること。 ハ　階段については、当該階段の天井面(最上部にあるものに限る。)及び最上階から下方に数えた階数が二である階に直上階から通ずる階段の下端で、火災を有効に感知できる位置に設けること。

      • 居室、台所、階段に設置が必要。
      • 階段は最高階の天井と、1Fの天井に設置。
      • DKの場合、台所よりの壁などに設置すればOK。
    • 避難経路図 条例52条

      • (避難経路図の掲出) 第五十二条　旅館、ホテル又は宿泊所には、宿泊室の見やすい場所に、当該宿泊室から屋外へ通ずる避難経路を明示した避難経路図を掲出しなければならない。 (昭四八条例八二・全改)

      • 具体的には、宿泊室のドアなど露出した状態に掲示。宿泊室内に掲示が必要。
    • 消火器: 台所で火元の近すぎない場所。火災発生時に火炎の間近でアクセスできないと困るので。例えば、玄関など避難経路の途中などにあるとよい。
    • 誘導灯: 2F/3Fの場合、ドアの上。ドアがなければ、避難口 (下方向) の階段の手前の天井か吊り下げ。1Fの場合、玄関 (避難口) の上。
    • 非常照明: 3F以上の階段がある場合、2-3Fの階段の天井。建築基準法が根拠。

なお、誘導とや火災報知設備の設置時には、設置前に事前届、消火器も含めて設置後に使用届が必要。

  • 建物
    • 防火対象物工事等計画届
    • 使用開始届
  • 設備
    • 消火器=設置届
    • 特定小規模施設用自動火災報知設備=特例申請、設置届
    • 誘導灯=設置計画届、設置届

この届出の際に建築士の意見書が必要になる。意見書は、建築基準法的に問題ないよねという確認の意見書。建物の「防火対象物工事等計画届」だと思われる。

3Fの見解

先日消防署で3Fにも住警器を設置すれば民泊OKといっていた見解について確認した。

まず、建築基準法27条1項に以下の記載がある。

一　別表第一（ろ）欄に掲げる階を同表（い）欄（一）項から（四）項までに掲げる用途に供するもの（階数が三で延べ面積が二百平方メートル未満のもの（同表（ろ）欄に掲げる階を同表（い）欄（二）項に掲げる用途で政令で定めるものに供するものにあつては、政令で定める技術的基準に従つて警報設備を設けたものに限る。）を除く。）

この別表第一 (ろ) の (い) 欄が今回は集合住宅なので、(二) になって、警報設備を設ければ、耐火構造じゃなくてもOKになる。 で、この警報設備というのは、建築基準法施行令の110条の4でも記載があり、110条の5で具体的な設備の指定がある。

（警報設備を設けた場合に耐火建築物等とすることを要しないこととなる用途）

第百十条の四　法第二十七条第一項第一号の政令で定める用途は、病院、診療所（患者の収容施設があるものに限る。）、ホテル、旅館、下宿、共同住宅、寄宿舎及び児童福祉施設等（入所する者の寝室があるものに限る。）とする。

（警報設備の技術的基準）

第百十条の五　法第二十七条第一項第一号の政令で定める技術的基準は、当該建築物のいずれの室（火災の発生のおそれの少ないものとして国土交通大臣が定める室を除く。）で火災が発生した場合においても、有効かつ速やかに、当該火災の発生を感知し、当該建築物の各階に報知することができるよう、国土交通大臣が定めた構造方法を用いる警報設備が、国土交通大臣が定めるところにより適当な位置に設けられていることとする。

この110条の5が、国土交通省告示第百九十八号 (198号) で具体的に定められている。

ここが、3Fで耐火建築物じゃなくてもOKな根拠。

続いて、建築基準法施行令112条13項で防火区画の条件。先に登場した別表第一 (い)=(二) の場合の条件。

１３　三階を法別表第一（い）欄（二）項に掲げる用途（病院、診療所又は児童福祉施設等を除く。）に供する建築物のうち階数が三で延べ面積が二百平方メートル未満のもの（第十一項に規定する建築物を除く。）の竪たて穴部分については、当該竪たて穴部分以外の部分と間仕切壁又は戸（ふすま、障子その他これらに類するものを除く。）で区画しなければならない。

居室は戸で仕切る必要がある。その戸の条件が19項。

１９　第一項、第四項、第五項、第十項又は前項の規定による区画に用いる特定防火設備、第七項、第十項、第十一項又は第十二項本文の規定による区画に用いる法第二条第九号の二ロに規定する防火設備、同項ただし書の規定による区画に用いる十分間防火設備及び第十三項の規定による区画に用いる戸は、次の各号に掲げる区分に応じ、当該各号に定める構造のものとしなければならない。

一　第一項本文、第四項若しくは第五項の規定による区画に用いる特定防火設備又は第七項の規定による区画に用いる法第二条第九号の二ロに規定する防火設備　次に掲げる要件を満たすものとして、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの又は国土交通大臣の認定を受けたもの

イ　常時閉鎖若しくは作動をした状態にあるか、又は随時閉鎖若しくは作動をできるものであること。

ロ　閉鎖又は作動をするに際して、当該特定防火設備又は防火設備の周囲の人の安全を確保することができるものであること。

ハ　居室から地上に通ずる主たる廊下、階段その他の通路の通行の用に供する部分に設けるものにあつては、閉鎖又は作動をした状態において避難上支障がないものであること。

ニ　常時閉鎖又は作動をした状態にあるもの以外のものにあつては、火災により煙が発生した場合又は火災により温度が急激に上昇した場合のいずれかの場合に、自動的に閉鎖又は作動をするものであること。

二　第一項第二号、第十項若しくは前項の規定による区画に用いる特定防火設備、第十項、第十一項若しくは第十二項本文の規定による区画に用いる法第二条第九号の二ロに規定する防火設備、同項ただし書の規定による区画に用いる十分間防火設備又は第十三項の規定による区画に用いる戸　次に掲げる要件を満たすものとして、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの又は国土交通大臣の認定を受けたもの

イ　前号イからハまでに掲げる要件を満たしているものであること。

ロ　避難上及び防火上支障のない遮煙性能を有し、かつ、常時閉鎖又は作動をした状態にあるもの以外のものにあつては、火災により煙が発生した場合に自動的に閉鎖又は作動をするものであること。

この13項2号。イ=防火扉、ロ=遮煙扉。遮煙扉は手を離せば勝手に閉まるタイプのドア・扉ならOKとなっている。ここで防火扉の条件を回避できる。

それで、さらに警報設備の話にもどるが、消防法としては、同居型なら住警器で問題ない。が、耐火建築物の条件を満たしたいなら、198号としては、(特定) 自火報しか認めていない。そして、特定自火報の場合、1個の建物で1個しか特定できない。警戒区域の基準がある。2階層だと600以下。それで、1Fと2/3Fで特定自火報はできない。どちらかを諦めるしかない。あるいは、一般自火報を建物全体にするか。この2択になる。

1Fを諦めるのがてっとり早いかも。部屋数としても少ないので。あるいは、1Fと2/3Fを一体型として特定自火報を設置するか？これがいいか。

このあたりを建築士に確認したほうがいい。

ちなみに、誘導灯や消火器の省略は総務省の国全体のガイドライン。東京消防庁はさらに厳しい上乗せ条例があって、省略できない。省略できるのは、非常照明設置した場合の誘導灯のみ。

具体的には、火災予防条例の36条2-3が消火器の条件らしい。が、いまいちわからなかった。

3Fで民泊する場合、「特定一階段等防火対象物」に該当する。と思われる。「【消防法】民泊の自動火災報知設備では特定小規模施設特例の利用が可能なケースあり | 民泊許可.com」

この場合、3Fで特定自火報を使うには、特例があって、居室に施錠がないなどの条件が必要らしい。

https://www.tfd.metro.tokyo.lg.jp/lfe/office_adv/qanda.pdf

「自動火災報知設備についての規制緩和まとめ｜特定小規模施設用自動火災報知設備の特例 | ふじの行政書士事務所の総合ホームページ」に記載のある「：消防用設備等に係る執務資料の送付について（ 平成30年３月15日　 消防予第83号 消防庁予防課長通知）」が根拠。

問４ 一戸建て住宅の全部又は一部を令別表第１(５)項イに掲げる用途として使用することにより、特定一階段等防火対象物に該当し、特定小規模施設とならないものであっても、次に掲げる要件を満たすものについては、令第32条の規定を適用し、25号告示第２第５号ただし書の警戒区域の規定にかかわらず、受信機を設けずに特定小規模施設用自動火災報知設備を設置してよいか。   

１ 地階を含む階数が３以下であること。   

２ 延べ面積が300㎡未満であること。   

３ ３階又は地階の宿泊室の床面積の合計が50㎡以下であること。   

４ 全ての宿泊室の出入口扉に施錠装置が設けられていないこと。   

５ 全ての宿泊室の宿泊者を一の契約により宿泊させるものであること。   

６ 階段部分には、煙感知器を垂直距離7.5ｍ以下ごとに設置すること。   

７ 特定小規模施設用自動火災報知設備は156号省令第３条第２項及び第３項の規定（25号告示第２第５号を除く。）により設置すること。

（答）   差し支えない。   この場合において、法第17条の３の３に規定する点検及び報告が必要となることを念のため申し添える。

3Fで民泊する場合も、この条件を満たせば特定自火報を使える。ただ、空き部屋をまとめて貸し出さないといけないという条件がある。

自動でドアを閉めるための装置類が存在する。

自動でドアが閉まるドアクローザー『チャンと閉めて！』　 – ブロードウォッチ公式ストア

消防届出

以下の届出が必要。


消防法上での用途がある。家主居住型かつ宿泊室面積50m2以下の場合のみ住宅。それ以外、宿泊施設扱い。

必要設備
  • 共通
    • 宿泊室に避難経路図の掲示。手書きでもなんでもOK。
  • 1F
    • 台所に消火器
    • 玄関に誘導灯
    • 居室とDKに自動火災報知機 (3個)
  • 2F
    • 自動火災報知設備 (居室x2、LDKx1、1F天井、3F天井) (同居型の場合、住宅用火災警報器OK)
    • 誘導灯 (2F、3F)。3Fの誘導灯は共同住宅だから。
  • 3F
    • 特例自動火災報知設備 (居室x3)
    • 自動で閉まる扉x3
チェックリスト

江戸川建築設計協同組合

保健所の相談事に相談・申込票をもらっている。

基本はFAXでの提出をお願いされており、図面の提出と、消防署に相談した場合、その相談内容を簡単に教えてほしいとのこと。相談書も添付したらいいだろう。

ただ、初回はメールアドレスでも受け付けるとのことだった。アドレスは [edogawa.kskk@sky.plala.or.jp] 。

組合が窓口で受け取って、建築設計事務所を手配するらしい。その都合で少し時間がかかりそう。

2024-05-30 Thu。

組合員紹介 | 江戸川建築設計協同組合

担当建築士が割り当てられた。アトリエ・ティー・ランド建築設計事務所 高橋。03-3670-4721

  • 1F: 自動火災報知設備、非常用照明、消火器が必要。ガイドラインで50m2以下なので、防火区画などなくても2部屋の別グループの貸出もOK。非常用照明は道路に面しない廊下と窓に必要？火災報知設備の設置場所は消防署と相談。
  • 2F: 住宅火災警報器のみ。家主同居型で居室50m2以下なら3Fも貸出条件は大幅に緩和。居室に住宅火災警報器、階段に非常用照明。これだけでいける。ただし、不在型になると駄目で、火災報知設備に、階段の竪穴に防火扉、さらに3Fの居室の壁も防火区画にする必要がある。けっこう大掛かりになる。不在型の3Fは諦めたほうが無難。2Fのみ。

消防設備を設置できたら、最後に来てもらってチェックリストを記入する。その際の費用が6.6万円。

3Fの件は誤解。防火扉は必要。安ければ10万円くらい。

なお、今回のことは準耐火前提。準耐火かどうかはチェックしないが、代わりに念書を書く。そういう運用。

非常照明の設置場所。床から1 m以上。3Fの階段のぼりきったところあたり。

  • H29年国交省告示1109号: ここで50m2以下の緩和などと一緒に非常照明の話が入った。他に防火区画の竪穴も。
  • H29年国交省省令65号: 1条1号、3号がチェックリスト。
  • 令和元年5月改正: この流れで3Fの緩和。

消火器、火災報知設備、誘導灯。この3個が消防署の管轄。非常照明は建築基準法由来なので管轄外。

火災報知設備、誘導灯、非常照明は電気工事士に依頼して設置する。

消火器、火災報知設備、誘導灯の届出類は、防災士などの専用の資格が必要。

役所に3Fの条件を確認してもらっていて、2024-06-10 Monの週の回答ということだったが、結局6/18 Tueに確認で確認中。近日中に正式回答があるとのこと。


廃棄物

2024-05-22 Wedに江戸川区役所北棟3Fの清掃課に相談。

区が登録している事業系ごみの回収業者と契約して、その記載が必要とのこと。それを断られたらシールを許可するとのこと。シールの場合、清掃担当と相談が必要なので、13:00-15:30に相談にきてほしいとのこと。

シートの回収許可業者に電話をするも民泊OKのところがない。具体的には、No.=1/3/4/5/6/16/27/30の8個に電話した。どれも新規を受け付けていないか、民泊を受け付けていないとのことだった。そもそも民泊をやっているところがないかもしれない。

それで再訪問したら、シールになった。住宅宿泊事業廃棄物処理報告書は、清掃課で回収され、保健所に提供するということで、写真だけ撮らせてもらった。

後は、事業系ごみの配置場所を実際の回収担当者と相談して現地確認する必要があり、後日の電話を依頼された。小松川清掃分室 [03-3684-6060] 午後16:25まで。

これでこれは完了になる。

2024-05-24 Fri。清掃課の指示通り、小松川清掃分室に電話。すると、ごみの排出場所を相談とのこと。

  1. 私道に面する敷地内: 私道立ち入りの念書が必要。
  2. 公道に面する敷地内。
  3. 共同の回収場所に排出したい場合、一帯の利用者全員に確認が必要とのこと。

公道に面する敷地内が簡単で楽。

ただ、この回収場所は、民泊の認定が出てから行いたいとのこと。担当「かりの」。認定をもらってから出直そう。

相談
2024-06-24 Mon

午前中に建築士による建物チェック、その後消防署での相談。

  • 建築基準法的には、全体で長屋扱いになる。したがって、チェックリストのA2に該当。
  • 非常照明: 20ルクスの明るさがあればいい。1FはDKに必要。部屋の中央などでOK。2Fは2Fの階段踊り場に必要。3Fで民泊する場合3Fの踊り場にも。同居型なら不要。
  • チェックリストでは間仕切り壁の材質の条件が112条10-14項で定義されている。
  • シェアハウスは消防法上寄宿舎扱い。
  • 防炎: 民泊使用部分はカーテンもじゅうたんも必要。
  • 特定小規模施設用自動火災報知設備: 無線の範囲が1-2Fまで。3階層はNG。2-3F部分で不在型の民泊は一般自火報必須。方法としては1F部分か、2-3F部分で同居型。あるいは、1Fと2-3Fの入口を1個にすると特例などが使える。長屋だと特例が使えないため。
  • 消火器: 10型。粉末の場合能力単位A3P7。この性能を満たすものが、住宅用消火器はNGで業務用になる。不在型なら台所に必要。
  • 建築士の意見書: 計画届か使用開始届提出時に添付する。チェックリストでもOK。ただし、チェックリストだけだと情報少ないので、備考欄に補足説明必要。
  • 防火構築物計画届は間仕切りなどの工事が必要な場合にだけ。
  • 3Fのドアが自動で閉まることの小窓は建築行政に確認必要。
  • 2グループの宿泊は国土交通省の860号が根拠。ここに警戒区域の条件があり2階層までOKとなっている。
  • 建築士の判断だと、建築基準法27条は耐火建築物であることが必要な特殊構築物。今は長屋だから特殊構築物じゃないからこの条項はそもそも使えない。また、準耐火じゃないとどこかでひっかかるだろう、木造で耐火構造なしは無理という判断。消防署にこの件を確認したら、今回民泊にするのだから特殊構築物になる。だから適用可能の判断。
  • 建築士のチェックが思ったより労力かかっている。詳細なチェックが必要なら、協同組合に相談して追加料金がほしい。
  • 消防署の検査基準: 東京消防庁＜公表・報告＞＜予防事務審査・検査基準＞

Network

大家業、賃貸併用住宅、シェアハウスにするならば、固定回線でインターネット無料にすると喜ばれる。検討する。

静的・固定IPアドレスのオプションがどれくらいの金額でつくかも検討する。

一本の通信回線を全員で共有する形になる。

いろいろ考慮事項がある。

有線: 部屋の中にWi-Fi機器を設置。

無線: 共用部・外壁にWi-Fi機器を設置。工事は簡単。

「アパートに無料インターネットは必要？大家に知ってほしい5つのメリット | 倉敷・岡山の投資,収益物件の売買,査定なら蔵助」

回線速度は5 Mbpsあれば問題ない。インターネット回線速度の表記は最大。実際は10-30 %程度の速度。1Gbpsなら100-300 Mbps。これを利用者で分割することになる。

設置方式は、各戸Wi-FI設置か、共用部Wi-Fi設置がよさそう。シェアハウスでどうせWi-Fiが必須になるから。

あるいは、自分が光回線+Wi-Fiを導入して、同じ回線を全員で共有するというケースもありか。1F/3Fがつながるかがきになる。たぶん、うまくできるならこれが最安になると思う。一人分の料金で3人くらいが利用できるのだから。

「タダネット｜一棟マンション・アパート向け無料インターネットサービス」というサービスがある。

賃貸併用だから、自分の回線を中継して使ってもらうのがいいかもしれない。

「賃貸併用住宅でなるべく費用をかけずに「無線Wifi環境」を提供するには | マネーの達人」

NURO光2Gとeo光10Gがよさそう (【光回線の速度比較】フレッツ光、NURO光、eo光を同じ住所で契約して、4つの計測テストをしてみた)。

総合的にはNURO光2ギガかな。これで契約してみよう。

NURO光

支払い方法

クレジットカードがいい。そして、エポスゴールドの「選べるポイントアップショップ (選べるポイントアップショップ｜クレジットカードはエポスカード)」があるからこれでいいだろう。

NUROでんき、ガス、モバイルは特にない。B/43で払えるならこれがいいかも。

ONU=Optial Network Unit。光回線の終端装置 (NTTのONU(光回線終端装置)とは? モデム・ルーターとの違いとトラブル時の対処法 | NTTコミュニケーションズ 法人のお客さま)。光コンセントとPCなどの端末の間に設置する装置。ONUで光信号をデジタル信号に変換して送受信する。従来のモデムなどと似たようなもの。ONU自体は1台の端末までしか接続できない。複数端末に対応するならルーターが必要。ただ、最近はルーター一体型のONUもある。NURO光はルーター一体型。

NURO光に申し込むと以下の流れになる (お申し込みの流れ | ご利用までの流れ | NURO 光 2ギガ/10ギガ)。

  1. 申し込み
  2. 工事予約
  3. 1-2か月程度で工事・開通
同時申込特典

以下が期間限定で無料になる (スマートライフ | NURO 光)。

  • NUROスマートライフ: NSD-G1000TのONUが贈呈される。返却不要。初期手数料5500円。月額利用金550円。利用開始月は無料。NURO光との同時申し込みで初期手数料と月額料金最大6か月無料。元々は、NURO光アプリでIoTデバイスをらくらく制御するためのプラン。後はセコムの駆けつけサービス。ただし、IoTデバイスはSONYの指定製品で自分で用意必要。
  • ソニー製 室内コミュニケーションカメラ: これももらえる。
  • つながるメッシュWi-Fi (つながるメッシュWi-Fi | NURO 光): NUROスマートライフの加入が条件。通常月330円。利用開始月の料金は無料。ご利用開始月から5か月後の6か月間無料。ただし、無料期間で解約すると機器返却手数料2200円かかる。NUROスマートライフの解約時に同時解約となる。返却必要。無料期間を超えて、880円の有料期間に入ってから解約すると返却手数料はかからない。有料期間に入ってから解約・返却したほうがお得。チャットで確認した。
  • レンタルWi-Fi (NURO 光 の開通工事 | NURO 光): 申込みから開通までインターネットを利用できない期間がある。その間利用できるようにWi-Fiをレンタルしてくれている。2か月間無料 (ご利用開始月を1か月目)。ただし、配送料2200円は必須。期間をすぎると5148円。配送料がかかるから別にいらないかな。
オプション

ご利用者向けお引越しサポート特典 | NURO 光 2ギガ/10ギガ

でんきとガスは、実際の使用量と、プランの金額を突き合わせないとどれがお得か判断できない。使用量が少ない場合似やすいところと、多い場合に安いところがあるから。

「【スマホ】通話アプリおすすめベスト5！固定電話へ通話可能な厳選ランキング！」通話はViberで13.17円1分。必要な分だけにしたら安い？月10分話すとかけ放題と同じ金額になる。5分かけ放題1GBがいいかも。

申込条件を整理する。

  • 2ギガプラン3年契約
  • NUROスマートライフ: 6か月の無料期間で解約。メッシュWi-Fiは申し込まない。
  • NUROでんき
  • NUROガス
  • NUROモバイル 1GB5分かけ放題ジャスト
  • ひかりTV for NURO+チューナー+専門チャンネルプラン: チューナーは無料期間 (2か月目) に返却。6か月後の15日でキャッシュバック受け取り解約。

注意が必要なのが、申込み画面によって、特典が若干異なる。

「【公式】NURO 光 特典総額最大169,000円！ | NURO 光 2ギガ/10ギガ」からだと45000円キャッシュバック。

公式の「光回線インターネットサービス　NURO 光 2ギガ/10ギガ」からだと初年度980円、43000円キャッシュバック。+友達招待1万円 (NURO 光「お友達紹介クーポン」の金額と使い方、注意点を解説 | NURO 光)。になる。初年度980円は、定価が5200円なので、(5200-980)*12=50640円。これに1万円で60640円。

ポイントサイト経由だと45000円+友達招待1万円+ポイントサイトのポイント21000円で77000円。

工事

2023-12-25T14:00 Monに室内工事。工事のお兄さんの話では、2024-01-06 Tueの午後で室外工事も予定が組まれているらしい。

この光回線は、ケーブルの接続先のシステムが違うらしくて、同じ会社以外は、設置時に毎回工事が必要らしい。

2023-01-06 SatT14:30に室外工事 (https://gnusocial.jp/notice/5046391)。

工事完了後5GHzで1F部分で速度計測 (speedtest.net/ja/result/15716411306)。上り下り400-500Mbpsで問題ない。

NUROモバイル

Campaign

NUROモバイルを契約すると、マイページにNURO光1年無料クーポンがある。先にNUROモバイルを契約したほうがお得だった。

NURO光を先に契約すると、NUROモバイルは1年間毎月1100円割引。

4.5万円キャッシュバックに追加で初年度無料だったから、NURO光のほうが月額金額が高いので割引額が大きい。惜しいことをした。しかたない。

無料通話

NUROモバイルを契約すると、自動で「NUROモバイルでんわ」サービスに加入。専用アプリなどなしで、通話が通常の半額30秒11円。かけ放題プランもある。オートプレフィクスなので、通話アプリ不要。

無料通話対象番号がわかりにくい。0570はだめらしい。

固定電話番号0ABJ

番号構成は、国内プレフィックス(1桁) ＋ 市外局番&市内局番(合計5桁) ＋ 加入者番号(4桁)

これ。普通に4桁だから0570もいけると思ってしまう。

海外通話

NUROモバイル｜よくあるご質問 「NUROモバイルでんわ」の通話料と使い方が知りたい

NUROモバイル｜よくあるご質問 通話定額オプション（5 分 / 10 分 / かけ放題）について知りたい

国内から海外に電話をかける場合、プレフィクスとして [0037-692] を手動で入力する。これで無料通話が適用になる。

Call

Ref: ASCII.jp：格安SIMなら月1000円台でかけ放題が可！ 音声通話重視の人にピッタリなSIMはこれ.

通話かけ放題を考えると楽天モバイルが3GB以内1078円で最安。これでよかった。

Recruit

About

不動産屋に依頼するのが一般的だが、大家が直接募集もできたりする。

情報源:

募集サイト

ジモティーとルームシェアサイトは使っても良いかも。追加分以外は全部利用してみた。

ポータルサイトは、掲載料がかかったりする。

家賃光熱費込みの金額で掲載すると、金額が高くてヒットしない可能性がある。共益費は本文にするか。

ポータルサイトも決まらないよりかはマシなので使ってみる。

成約時に費用がかかるものにしてみる。

ジモティー

再投稿: 投稿を再び行い、新着投稿として表示させる。掲載日から60日経過後に使用可能。オプションの [リフレッシュ] はこの再投稿を行う。広告表示のタイミングと合わせると効果的かもしれない。

ジモティーの広告では、以下が直接的。

  • 東京 - 不動産 ＞ シェアハウス
  • 東京 - 不動産 ＞ 賃貸
  • 東京 - 不動産 ＞ 短期賃貸

閲覧数が表示されるので、広告効果がわかりやすい。それに、ユーザーが多いからか、share paradeやshare parkよりも反響がある。広告の費用対効果としては悪くない。

民泊想定の部屋は短期賃貸で募集するのもいいかもしれない。

ECHOES

About

月3300円でSUUMOなどのポータルサイトに掲載できる。

SUUMOで上位掲載されるには、カテゴリー別に写真を用意しておく必要がある。

写真のポイント。

  • 広角でできるだけ広く撮影。
  • 建物全体でどこかわかるようにする。
  • 目線を低くすると広く見える。
  • 物ではなく、空間を映すようにする。

2024-02-06 Tueに掲載開始。

Rule

掲載画像のカテゴリーの制限がある。

  • シェアハウスはトイレ・洗面所は「その他共用部分」扱い。
  • エントランス、ロビーは戸建てでは使用不能。
  • 火災保険「不要」にチェックを入れると加入自体を不要と判断され後からご加入いただけない場合がございますのでご注意ください。
  • シェアハウスを選択している場合ルームシェア「可」とご登録ができないためルームシェアのチェック可のチェックを外しました。
  • 最高・抜群・万全、激安、安価等の誇張表現は使用不可となります。

Point

Ref: @火曜日 _【入稿アドバイス】_妹尾 賢様.

情報掲載時のポイントがある。

  1. 画像
  2. 最寄駅
  3. 設備
  4. フリーコメント・キャッチコピー
画像

図面がわかりにくい。シェアハウスの場合、区画の囲み線が図面の重要な仕切りと被らないように注意したほうがいい。また、1Fの図面を省いたのもまずい。1Fの階段部分が見えないと入口がイメージしにくい。

画像コメントで具体的な機能とかをPRすると閲覧者に訴求できる。

写真もいろいろ工夫できる。例えば、眺望のカテゴリーで、景色と一緒に部屋を移したりできる。ただ、広角レンズがほしい。1.2 mくらいの高さで撮影すると空間をよく表現できる。

また、ECHOESやSUUMOの画像とカテゴリーの仕様がある。ECHOES上はシェアハウスだと16枚登録できる。が、SUUMOは14枚まで。同一カテゴリーで2枚以上掲載も可能だが、15枚以上だとそこが削られる。どれが削られるかわからないので、同一カテゴリーで複数枚を確実に掲載したければ、14枚以内にしておくとよい。なお、Homes/at lifeだと16枚全部表示している。最小のSUUMOに合わせるのが無難。

SUUMOの仕様。

  • 周辺環境を6枚 (ECHOES側の自動)。
  • 2枚=図面、外観。
  • 12枚。

ユーザー掲載可能枚数が合計14枚。だが、ECHOESは16枚載せられるようになっている。これはSUUMO以外を考慮してのこと。

最寄駅

エリアで探す人が多いので、これにヒットするように、できるだけ主要駅などは載せたい。

同じ駅とみなされると枠が無駄になるので注意する。

バスで主要駅を追加したりできる。例えば、千葉県からだと東京駅までのバスがある。これを利用して追加する。

他に、その他スポットからの交通という欄がある。これは、名所の紹介になる。何もなかったら最寄りのコンビニ・スーパーでもいい。

設備

設備はできるだけチェックを入れたい。意味のわからないものは調べるなどしてやりたい。

PR

フリーコメント・キャッチコピーも工夫したい。

交通の便、インターネット、初期費用の安さ、設備、リフォーム、住心地などが多い。設備がPRしやすい。

画像や情報をフルに掲載してもだいたい3か月は成約までかかる。3か月で駄目なら金額や競合などの別の理由がある。

SHARE PARK

露出

広告以外で、無料で露出を増やす方法が3種類ある。

  1. キャンペーンの記載。
  2. シェアハウスリーダーの記載。
  3. Amazonギフト券の贈呈 (メールで申請)。

どれもやってみるとよい。

キャンペーンはフリーレントとか。シェアハウスリーダーは掃除とか管理。報酬も贈呈するとよいだろう。

写真を無料で撮影してくれるなどかなり親身に対応してくれた。自社でもシェアハウスを運営しており、ノウハウが多数ある。

広告

不動産の広告費は売上のだいたい30 %程度。これを考えると、24万円くらいあるから、7万円くらいは月に広告費に回してもいいかもしれない。

シェアハウスリーダーの記載はページの上の方に出るので内容は注意したほうがいい。あまりごちゃごちゃ書くよりかは、シンプルにしておく。

広告の中では、市区町村は金額も安いが、効果・閲覧も薄い。複数物件あるなら意味はある。

オススメはスタンダードプラン。PR効果がかなり高い。後はページにはないけど、メルマガというのも個別でやっている。普段は新着物件の紹介。月2回。だいたい1万くらいの登録があり、開封率は80 %くらい。それなりに効果がある。

短期入居可のカテゴリーは、いきなり長期入居は心配な人が見ている。

あまり複数組み合わせるなら、ライトプランのほうがお得になる。

SHARE PARADE

ゲストハウス的な一時利用のユーザーもそれなりに多いサイト。

画像アップロードが特殊。

フォトギャラリー: 2回目以後は運営にアップロード依頼が必要。物件TOPに表示される写真。

ルームギャラリー: 1部屋1枚までの部屋写真。

東京シェアハウス

Meeting

2024-06-12 Wedに申込説明会。

元々代表のモリカツがバックパッカーで感銘を受けて始めた。2010年6月。当時はゲストハウスや外人ハウスと呼ばれていた。

700件のアカウントがあり半分が個人。

日本のシェアハウスの急進としては、女性向けのシェアハウスの増加が大きい。他には外国人もサイトへのアクセスとして多い。

年齢制限もあって40歳以上の利用は少ないが、慣れている人も多い。

最近はInstagramを見ている若者が多いので、アカウントでPRするのは有効。

料金体系

初回登録時3万円。これに加えて、部屋数などに応じた1万円以上の広告枠の購入。他に年間維持費で1万円。

掲載にあたって、共用スペースを重視している。4人で座れる机があることを必須にしている。

広告としては、Mapで探す人が多い。2週間で1万円というのもできる。

この後の流れ。

  1. アカウント登録、マイページ作成。
  2. 電子契約。
  3. 訪問での現地確認、写真撮影。

サイトの閲覧数。

  • 広告無しで50PV
  • 広告枠Fで100-200PV。

Register

ヘルプ：東京シェアハウス

2）ご掲載手続きについて

1. 同意書のご記入（クラウドサイン経由）

2. アカウント登録

3. ホスト情報の登録

4. 物件情報の登録

5. 物件撮影及び公開内容確認

6. 掲載プラン（広告枠）のお申込み

*各手続き及び双方の確認が完了次第、サイトに公開されます。

電話番号などの必須情報の記入のほか、

運営者様の紹介文のご登録もお忘れなくご登録ください。

*英語版を希望される方は［英語］の欄もご記入ください。

Space

Vending

Drink

空き地活用として、自動販売機の設置がある。

業者に委託するのが簡単だろう。補助金が使える場合もある。

Strategy
  • ペットボトルや蓋付きの缶ボトルが好ましい。蓋なしの缶だと、手放せないから。
  • ブラックコーヒー、水、お茶は手堅い。
  • ラインアップはできるだけ広く、在庫を貯めすぎないように浅く。特に稼働開始直後は。
  • 不良在庫処理用のカラムがあると便利。
  • ルーレットは実質値下げだが、値下げより面白い。
Buy

物販ビジネスで最重要。労力をかけたくないので、通販で自宅まで届けてくれるのがいいだろう。

ペットボトル50円、缶飲料40円が目安。

「ホームセンター通販のカインズ」などホームセンターやスーパーだと安くある。後はメーカーの直送 (あさひ市場　Smile Shop サンガリア商品直送専用) など。

ホームセンターはもう少し調査した方がいい気がする。うーん。ホームセンターカインズ以外いまいち。代わりに小売店のプライベートブランドも悪くない。

「卸・仕入れサイト【スーパーデリバリー】ネットの問屋・卸売・仕入」という卸用サイトもある模様。

近所の格安スーパーを利用する場合、デリバリーサービスとの併用が必須になりそう。

仕入れ可能な実店舗を見つけられたら配達サービスを本格検討する。

缶コーヒーはサンガリアかイオンが安い。サンガリアはいろんなお店で売られている。

「【価格.com】水・ソフトドリンク | 通販・価格比較・製品情報」で探すのもあり。

「業務スーパーオンラインショップ / サンガリア コクと香りのクオリティコーヒー炭焼」なども。

Shop
イオンネットスーパー

ネットスーパ―» OUR SERVICES｜スキマ時間でラクラクお買いもの　おうちでイオンイオンネットスーパ―

1万円以上の購入で送料165円。

自宅に配送可能なのは以下2店。

イオン調布センターのほうが品ぞろえが良い。

Green Beans

送料

グリーンビーンズ サービス紹介 | Green Beans

配送料金について – GreenBeansカスタマーサービスセンター

地域や時間帯に応じて、110-550円。

マックスバリュエクスプレス松島店

店舗での購入時に、エリア限定で1回110円で配達してくれる。株式会社生活支援物流のコメットさんというサービスの提供らしい。

  • TOPVALU SparklingWater炭酸水 1000mlx12 1251円。
  • ビバタイム サイダー カロリーライト
  • ビバタイム コーラ カロリーライト
  • ビバタイム 緑茶
  • ビバタイム 烏龍茶
  • リアルゴールド 160ml 63円
  • カナダドライジンジャエール 160ml 63円
  • Qooわくわくオレンジ 160g 63円
  • コカ・コーラ 160ml 63円
  • ファンタグレープ/ファンタオレンジ 160ml 63円
  • TOPVALU トマト 食塩不使用/野菜ジュース 900gx12本 2200円

サミット

  • コカ・コーラ/コカ・コーラゼロ/コカ・コーラゼロピーチ 350ml 75円
Law

賞味期限切れの扱い

  • https://www.bengo4.com/c_23/n_5148/
  • https://www.bengo4.com/c_23/n_7926/

賞味期限も消費期限も切れても販売はOK。ただし、健康被害が出た場合に問題になる。

十分に明記しておけば、責任は減る。

Contact

2024-01-08 Monに「自動販売機設置の見積り比較なら！厳選10社！まとめ | ビジネスコラム｜お問合せポータル」から問い合わせてみた。

2024-01-26 Friに回答がくる。

  1. 伊藤園 生天目 (なまため) 売上見込の都合でNG。
  2. コカ・コーラ: コイデ？車内販売見込み基準月500本。今回の見積もりは200-300本でNG。
  3. アサヒ飲料 カネコ 1/29 Mon 13:00で現地相談。見込み200-300本で1円/本の利益で電気代考えると赤字の可能性大。

2024-01-29T13:00+09 Mon。金子と打ち合わせ。

フルオペレーションだと利益が少ないので難しい可能性が高い。やるなら自前。アサヒ飲料で、設置の注意点などを確認する形になる。

80x130cmくらいの大きさ。2個設置は可能。玄関すぐだと狭いので厳しいと思う。奥行きが結構ある。

仕入れの卸販売やっていない。仕入れしたければ近所の酒屋とか。

500本あるなら1本10円くらいの手数料を出せる。未満だと5円くらい。5円だと電気代が付き2500円くらいで赤字になる可能性が高い。

やってみないとわからないところが大きい。

配線はケーブルがけっこう太いので開通工事が必要。

自動販売機は大きいほうが良くて、ラインナップもいろいろあるほうがいい。

社内稟議が通らないので設置自体ができない。自分でやって売り上げ証明ができるなら、その後対応は可能。今回は説明のため。

Maker

2022年2月時点で残っているのは富士電機とサンデルの2社のみ。

Panasonic=2020年撤退、東芝も撤退。残っているのは富士電機とサンデン？「自動販売機のメーカーシェアについて | 自動販売機設置.jp」によると富士電機がシェア1位。

Machine

仕入れのあてがついたのであとは筐体。

ポイント

  • 対応本数。
  • 新式紙幣・硬貨の対応。
  • 消費電力。
  • 年式。
  • 屋外・屋内。
  • メーカー: 東芝、Panasonicは撤退。保守ができなくなるので控えたほうが無難。

筐体設置時に以下の費用もかかる。

  • 配送料: 3-5万円
  • 設置工事費: 1万円
  • 土台工事費: 1万円
  • 電気工事費: 2万円

電源ケーブルは、メーカー共通で4 m。

  • さとう電器: 2-3万円。PayPay対応可能。見積もり費用2000-3000円。

2万円以上で「自動販売機」のキーワードで検索するとフリマアプリで出品されている。

「UMs合同会社 各種自動販売機 取扱」の会社がオーバーホール済み中古自動販売機をヤフオクなどで販売している (Yahoo!オークション - twdzd39937さんの出品リスト)。保証もあって、これがよさそう。

Size
Term

セレ/セレクション: 対応可能な種類上限 (自販機の基礎知識①　30セレ)。ボタンの数と異なることもある。

Coin

Ref: 自販機内の釣り銭の「最適解」は？自販機の住所表示、広まるきっかけは、ある困りごと：朝日新聞GLOBE＋.

100円15枚、10円50枚を釣銭として最初にあれば、ほとんど釣銭切れにならないらしい。

硬貨は16枚以上ないと、釣銭として使われないので注意する。初回はある程度入れておく必要がある。

Recycle

自動販売機の横に回収ボックスがある。あれは義務ではなくてガイドライン。なくてもいいが用意しておくのが筋だろう。

  • PET=ペットボトル本体。
  • PP=キャップ/PS=ラベル。
  • 缶

上記3種類に分別。可燃ごみを捨てられたら、可燃ごみ用の箱も用意してみる。

自動販売機の横の回収ボックスは事業系一般廃棄物扱いになる。自己設置の場合、事業系一般廃棄物で廃棄にお金がかかるから、設置しないほうがいい。

Usage

自販機の取扱説明書について | 【新品・中古】自動販売機のことなら【じはんきや】

  • 鍵は2個。別々に保管したほうがいい。
  • カラムごとの保有量はだいたい10-20本。これが30個。
  • 売り切れになった状態でも1本だけ入った状態になっているので注意する。
  • 右端2列がペットボトル対応可能レーン。スライドで幅を調節できる。高さ的に販売面の上2列に配置可能。
  • ホットは左2列。
  • CLがカラムの意味。
  • 売上情報は販売個数。この個数は増えるだけ。これを記録して判断することになる。これは少々手間か。
  • 販売面の見本はあまりしっかりはしていない。本物を置くと下にずれる。ダミーなどか、中身を空にして配置することを推奨。
  • 補充時はキャップ/口を左。
  • ボタンを押しても飲料が出てこない場合、どこかで詰まっている。上から入ったところか、下から出ていくところのどちらか。特に、PETの搬入口に缶を入れると、横に2個入ったりして出口で詰まることがある。下から、押したりずらしたりして、下までしっかり荷重がかかるように整列させれば解消する。上に持ち上げたりする必要があるので、上の飲料をできるだけ撤去したほうがいい。特にPETの搬入口に缶飲料を投入する際は、スペーサーを使うなどして、横に2個入らないように細心の注意を払ったほうがいい。できるなら、PETのカラムに缶は入れないほうがいいだろう。
  • ボタンを押しても出てこなかったり、違う商品が出てきてしまったときのために、連絡先は自動販売機に掲示しておいたほうがいい。

操作

  • [売上集計]x5で金額。上下で金額別売上個数。
  • [テスト]でテストモード。[モード] で排出実行。単品販売連続販売などいろいろある。まとめて在庫を取り出したいなら連続販売 ([テスト]x2-[No.5]-上下でカラム選択-[モード]) がおすすめ。

Freeze

冷凍自動販売機。ど冷えもん。これが一時人気だった。

初期費用がけっこうする。200万円くらい。

サンデンのど冷えもんの他に、富士電機のFROZNE STATIONというのもある。

「赤裸々に語り尽くす！24時間販売の冷凍自動販売機の実態 - YouTube」

月30万円くらいの売上。家賃2万円、電気代1万円、180万円リースだと4万円。合計7万円くらい。損益分岐点18-20万円くらいの売上。利益率40 %くらい。

「2023年Ｆｏｏｄ自販機ビジネスについて説明します＃飲食,＃飲食業,＃飲食店 - YouTube」。飲食店が自分の店舗に置くのはうまくいくだろう。

「Amazon.co.jp: 冷凍自販機で安定して稼ぐ副業術 eBook : シュウジ: Kindleストア」の本は生成AIで作ったような感じがする。

今後、冷凍自動販売機が主流になる可能性がある。単価が高いので、利益も取りやすいかも。

FC

フランチャイズの自動販売機（ぎょうざ、ラーメンなど）の収益やコストは？｜フランチャイズ加盟募集.net

冷凍自動販売機のフランチャイズがいくつかある模様。

このあたりから比較検討するとよさそう。

ど冷えもんCAMP

【ど冷えもん】× 餃コレ - 本業＋で始められる冷凍ぎょうざ自販機

2024-03-21 Thuに無料カウンセリング申込み。

2024-03-22 Friにまず回答。付近の世帯数が2.7万世帯でだいたい年間400-500万円くらいの売上が見込めるらしい。2024-03-23 Satにカウンセリングの予定。

【ど冷えもん】× 餃コレ - 本業＋で始められる冷凍ぎょうざ自販機

「株式会社雷神｜餃子の卸売り・油そば専門店の運営」が運営元。

1.5 km以内で2.7万世帯。だいたい世帯の0.05 %くらいが購入対象でこれで試算。

開業ポイント: 周辺世帯に合わせることが大切。例えば家族向け。周辺の口コミが大切。設置場所の半径2 km圏内へのPR。

場所貸しプランもあるが、その場合別のオーナーへの貸出になる。例えば、神奈川県座間市で1 km圏内1万世帯で0.2 %の集客に成功して月商80万円を達成した人がいる。

2年以内廃業時の買取保証。2年以内の撤退時に、自動販売機を50万円くらいで買い取る。

本体価格の違いは、デザインとか。リピーターがいるので、半年くらいは同じ商品で1商品ずつ慎重に変更する。

スタンダードプラン=餃子コレクション。

ど冷えもんでは餃子が人気。

スタンダードプラン=150万円、プレミアム=150万円+月額1万円。

ライトプランは自動販売機の販売だけ。コンサルだけ受けるというのもできる。

自社の餃子の販路拡大が目的に感じる。うーん。

2024-03-24T13:00 Sunに現地面談。

General

Place

自動販売機の配置。

  • 横並び=--
  • 背中合わせ=||
  • 組み合わせ=|-

スペース的に、組み合わせがいい気がする。この置き方なら、3台自動販売機設置も可能に感じる。2台目設置時には|-型を優先したい。|-型で-部分はできるだけ前にして、後ろに収納スペースが作れそうなら作る。

Line up

飲料の他にどういう商品が自動販売機に向いているか？

Construction

自動販売機

1個のコンセントの最大Wがある。2000 W。

自動販売機1台で500 W。

ブレーカーから直接引っ張ってくると確実。特に2台だと。

電源: 1台で単独回路で15A確保が基本 (自販機設置のよくある質問(Q&A) | 自販機設置マスター)。サンデンの飲料自動販売機もこれを推奨。

Estimation

2024-03-08 Fri?: さとう電気。2-3万円予想。PayPay可能。

2024-03-13 Wed: コジマ電気 (TSP社) から見積もり連絡。事前店舗決裁ならキャッシュレスPayPay可能。

  • 自動販売機=50950円。
    • 回路=17600
    • モール10m=9700
    • 蛇腹7箇所=3850
    • 回路延長4m=4400
    • 電線2m=2200
    • ブルボックス=3300
    • 防雨コンセント=4400
    • はしご作業=5500

ブレーカーから電線を引っ張ってくる。1個のコンセントで2台可能なら追加工事不要。ただ、メーカーが単独といっていたので、毎回追加必要。そして、ブレーカーの空きがないので、2台目時はブレーカー自体の交換が必要でこれだけで10万円くらいかかる。

2024-03-18にまるやまで27500円でやってもらった。

上からコンセントを引っ張ってきて設置する。自動販売機自体は183 cm。

物置の高さが190 cm。これに足場のコンクリートブロックが厚み10 cmくらい。これを考えて、自分の手の届く215 cmのところに設置してもらった。

Grant

補助金・助成金を受けられる可能性がある。

「補助金ポータル|使いたい補助金・助成金・給付金があるなら補助金ポータル」で探せる。「東京都江戸川区の起業・創業・ベンチャー 設備投資・運転資金 企業再生・事業承継 新規事業・開発 感染症対策 販路開拓 業務転換 補助金・助成金一覧|使いたい補助金・助成金・給付金があるなら補助金ポータル」が検索結果例。

  • 小規模事業者持続化補助金: 上限50万円/100万円
  • 事業再構築補助金: 不可能ではないが労力はかかる。
  • ものづくり・商業・サービス生産性向上促進補助金: 面倒。
  • 業態転換等支援事業(農林水産省補助金): 終了。

小規模事業者持続化補助金が有力だったが、2024-03-14締切の15回が最後で16回目以後の募集の予定がないとのことなので、助成金利用を見送る。

2024-06-26 WedにBizPlatformの斡旋で行政書士に補助金の相談。

050-2018-7842

050-2018-7843

SMS専用=090-9706-5484

お世話になっております、株式会社BizPlatformです この度は行政書士とのお打ち合わせにお時間を頂きましてありがとうございます

お打ち合わせのご日程のご案内を致します 日程：06/26(水)　10:00 お打ち合わせ：お電話でのお打ち合わせにてお願い致します

【ご紹介予定行政書士】 萩原　史彦　行政書士 090-1690-0358 所在地：〒362-0021 埼玉県上尾市 大字原市4170番地6

行政書士 よりご連絡させていただきます。

※ご状況などで出られない場合、お手数ではございますが折返しの方お願い致します。お忙しい中かとは存じますが、宜しくお願い致します

こちらご内容の方確認できましたら、お手数ではございますが、こちらのメールにてご返信いただければ幸いです。 宜しくお願い致します。

こちらの番号はSMS専用になります。 お電話でのお問い合わせはこちらまで：050-2018-3905

成功報酬20 %。

現在利用可能なもので可能性があるのは

  • 小規模事業者持続化補助金: 上限50万円/100万円
  • 事業再構築補助金: 不可能ではないが労力はかかる。

小規模事業者持続化補助金は自分でもできるレベル。商工会議所で相談したらいろいろ教えてくれる。

事業再構築補助金は事業計画書がしっかりしているかどうかが重要。元々の事業と関連があって、事業がしっかりしている必要がある。過去の支援事例だと、2000-3000万円でこれの2/3の補助とか。

Coin

Ref:

釣り銭の小銭。確保する方法がある。「【手数料無料】郵便局のATMや窓口でお金を崩す方法｜両替は出来るのか？ | ぽにさんブログ」にあるように、ゆうちょ銀行に預金しておいて、払い戻し用紙に金額を指定して、50枚以下で小銭を受け取ると無料で済む。

500円を預金しておいて、10円50枚にするのがいいだろう。

なお、2024-04-01 Monから改定されて、100枚まで無料になった (硬貨取扱料金改定のお知らせ－ゆうちょ銀行)。

Roulette

自動販売機のルーレット機能を使う場合、景品の総額は総売上の2 %が上限になる。つまり、当選確率は上限2 %。

2024-06-24 vending machine roulette test - GIFs - Imgur

ルーレット機能が有効だと、購入時に投入金額のLCD部分でルーレット開始。777になると、購入金額以下の商品を20秒以内でゲット可能。当選後20秒で無効。

Cycle

自動販売機と似たもので、シェアサイクルがある。

シェアサイクルは利用されないと収益が入らないので、金額低いかもしれない。駐輪場の月極などのほうが安定しているかもしれない。駐輪場で決まらない場合にやってみる。

Park

MINIPAはよさそう。リスクがない。ルームシェアの掲示板で募集というのもある。応募があるまで、いろいろ登録して募集するのがいいかも。

駐輪スペース

  • 高さ: 300 cm
  • 奥行: 350 cm
  • 横幅: 100-170 cm

「超小型の電気自動車（EV）のラインナップを紹介！価格やスペック、市販の有無も解説 - EV DAYS | EVのある暮らしを始めよう」を見る限り、「全長2490mm×全幅1290mm×全高1550mm」のトヨタ C+podなら駐車できそう。

ちなみに、近所の駐車場の月極料金は約15000円だった (月極で軽自動車だと、14000円+事務手数料150円+消費税で、15565円とのこと)。

2024-01-12 Friにakippa登録オートバイ専用。1日500円。オーナー報酬率46.3 %。サービス徴収が多い。あまり利用したくない。

2024-01-22 Mon。アイレントホームの人が1Fの写真撮影時についでに駐車してもらった。ダイハツのムーヴ、軽自動車を駐車できた。これでakippaにまた申請。

2024-01-23 akippaからタイヤがはみ出していて駐車禁止の罰金を取られるからNGとのこと。駐車は諦めるしかない。

車も駐輪も月極は難しいかもしれない。2月に入ったら半分1日、時間貸しに変えてみる。

みんちゅう

駐車場名の規則が独特。[住所②　市町村、番地、マンション・ビル名]+[駐輪場名または駐車場名] になる。

[駐輪場名または駐車場名] を空にすると、 [みんちゅう駐車場] になる。

建物名+みんちゅう駐車場にしたいのだけど、入力規則的に無理なので、住所+みんちゅう駐車場にしておく。

また、月極の登録があると、みんちゅうからの検索時にそちらが優先して表示される。消したほうがいい。

みんちゅうでは、登録した駐車場の削除は申請が必要 (みんちゅうSHARE-LIN)。

駐輪・駐車

バイクを停車させる場合の呼び方がきになる。

排気量で扱いが決まっている。50cc以下のいわゆる原付きは自転車扱いで駐車場に停車できない。50cc超過は車扱いで駐輪場に停車できない。

ただ、バイクは駐輪でいいと思う。ややこしいから。

いや、検索キーワードとしては、駐車のほうがボリュームが多い。原付き以外の大型バイクは駐車扱いになるので、駐車場でいいと思う。

History

  • 2024-05-11: ガスの工事業者が利用。
  • 2024-06-19 Wed: 釣人が利用。川が近くなので、釣人に需要がある？。

キックボードや食事スペースの貸し出しでPR。帰り際に飲料をサービスしてレビュー促進？

Warehouse

他に活用方法がなければ倉庫にするという手がある。プレハブなど簡易なものにすればそんなにお金もかからないだろう。

シェアハウスの入居者の荷物置き場、自動販売機の在庫置き場などにも使える。

Office

空室やスペースを貸し出せるサービスもあったりする。弁当のワゴン販売など利用方法はなくはない。

Remodel

リフォーム

外壁塗装

コーキング。ゴムの打ち直しはやる意味がある。

外壁・屋根の塗装は、いまいち。やるとしたら、コーキングで足場を作るタイミングで一緒にやるのがいい。

期間は2-3週間。だいたい50-100万円くらいになる。

江戸川区は外壁塗装の補助はない。あるとしたら、融資。積極的にやりにくい。

Buy

Policy

不動産投資で手堅く確実にスケールアップしたいなら、物件の積算評価の高い、戸建てや一棟アパートの取得が重要。

融資を取り付ける場合、自己資金が1-3割は必要なので、それで取得可能物件価格がだいたい決まる。

金融機関は日本政策金融公庫がおすすめ。

Analysis

賃貸需要の把握が重要。

家賃相場

人口

収支

このあたりのツールの分析結果が、事業計画書などに役立つ。

Memo

売買

手続

登記識別情報通知書には、登記用のパスワードが封入されている。これが権利証。次回登記申請時に必要になる。開けずに保有しておく。

なお、物件を売却した場合、使うことはもうないので破棄しても問題ない。ただ、普通はそんなに何回ももらえるものではないので、旧物件資料と一緒にしばらく保管しておいてもよいかもしれない。

内覧

以下の項目は確認した方がいい。

  • 売却理由。
  • 引渡期間。
  • 価格推移。
  • 販売期間、販売開始日。
  • 予定・スピード感。
  • 内覧受付回数。
  • 自治会。
  • 照明類の点灯確認。
  • 付属品・残置物。

残置物

不動産取得時に残置物があった場合の対応を整理する。

設備表が契約付随文書で、これの記載の有無が大事。記載がなければ、売主側に処分の責任がある。

何も記載がなければ、基本は売主側に処分の責任。不安ならば、契約時に特約をつけるのが安全。

転居

不動産の売買など転居時に必要なことがいくつかあるので整理する。

公共料金

以下の使用停止・使用開始が必要になる。

  • 水道
  • 電気 (電力メーター番号/計器番号)
  • ガス

マンションなどであれば、通常は住所だけで特定可能だが、戸建てだと住所だけだと特定できないことがある。事前に、メーターの番号などを確認しておくとよい。

転出

転出時に必要なのは以下。

  • 国民健康保険被保険者証の返納
  • 印鑑登録証の返納

国民健康保険も印鑑登録自体は転出届で抹消されることがほとんど。ただし、カードは返却が必要。郵送で返送するか、近所の事務所で直接渡せばいい。

「引越し手続について ｜ 引越し ｜ マイナポータル」で転出は手続き可能。

転入

以下を持参して役所を訪問する。

  • マイナンバーカード
  • 印鑑登録対象印鑑 (必要な場合)

印鑑登録証の発行に50円かかる。転入後、コンビニでの書類発行は24時間必要。転入直後に住民票が必要であれば300円になる。24時間後コンビニ発行だと200円で安い。古物商や不動産の取引で、当日に特別必要でなければ後日のほうがいい。

転入の住所変更の書類を提出後、マイナンバーの反映までに20分くらいは少なくともかかる。

転入後、以下も手続きする。

  • 運転免許証: マイナンバーカードか住民票と運転免許証があればいい。ただし、警察署の窓口が16:00まで。転入と一緒にやるならば日中にする。
  • 精神障害者保健福祉手帳: 管轄が保健所で別になる。自立支援も一緒に住所変更する。手帳、受給者証、マイナンバーカードがあればOK。

図書館で利用者登録もしたほうがいい。図書館は隣接の区、市も利用できることが多いので忘れずに。

事業

他に注意が必要なもの。

国民年金は自動的に変わる。国民健康保険は転入時に役所で一緒に行う。

変更

住所変更に伴い、以下を行う。

  • 日本郵便への転送届
  • 運送会社のアカウントの住所変更 (ゆうびんID、ヤマト運輸、佐川急便)
  • 証券会社への住所変更

House

耐火性能

建物の耐火性能を証明する方法がいくつかある。

  • 建築計画概要書の第3面あたり
  • 検査完了済み証

検査完了済み証は、建物も建築完了後、入居前に行う。建築完了後に証明する方法はない。提出先の判断になる。火災保険会社の場合、建築計画概要書の1面でもOKのことがある。

台帳記載事項証明書に、完了検査=記載なしとなっている場合、いくつか理由が考えられる。

  1. 検査費用を節約。
  2. 検査中に検査を満たしていないことが判明。

3F建ての戸建の場合、内部の金物など検査が複雑なので、おそらく2で途中で完全に満たせていないところがあったのだろうと思われる。

浴室換気扇

お風呂場、浴室はカビが生えやすい。換気扇を24時間稼働させておくとよいという話をよく見かけるので整理する。

以下が情報源。

  1. [お風呂の換気扇は24時間つけっぱなしが基本！消さないメリットと気になる電気代は？｜【enepi \-エネピ\-】](https://enepi.jp/articles/510)
  2. [お風呂の換気は24時間するべき? 電気代やメリットについて解説 \| リフォーム・修理なら【リフォマ】](https://reform-market.com/extractor-fan/contents/bathroom-ventilation-24h)
  3. [お風呂の換気扇は、24時間回すもの？換気扇の正しい使用方法を紹介！ \| CHINTAI情報局](https://www.chintai.net/news/2018/10/26/48219/)
  4. 風呂場の換気は24時間おこなうのが吉！方法やメリットを解説します！ | 【低価格】換気扇掃除・交換・修理 ご相談無料｜換気扇110番
  5. お風呂の換気扇の正しい使い方でカビ対策を！効果的な使い方や注意点｜暮らしの知恵袋｜札幌ニップロ株式会社

一番下が参考になった。

基本的に24時間換気扇を稼働させたほうがいい。理由は以下。

  1. カビの抑止。
  2. 費用が安い。

換気扇稼働時は、ドアや窓を締めたほうが換気効率がいい。また、必ずしも24時間、常時稼働させる必要はない。湿気があるときだけ稼働させればよい。

東京都江戸川区

葛飾区、墨田区に隣接しており、これらの隣接区のサービスも利用できる。例えば、図書館やキャッシュレスキャンペーン。

新小岩駅周辺は葛飾区になる。

Person

Out

  • 隣のアパート
    • 1F: 高橋=男。感じ悪い。異本的に平日は23:00頃に帰宅。愛想悪かった記憶がある。名前忘れた。
    • 2F住人西山=男。感じ悪くない人。
  • 澤村: 夫婦？奥さんが猫嫌い。愛想悪い。
  • 松田・藤田: 松田=父。オラオラ系。不動産のコンサルらしい。水が好きで自動販売機で購入している。藤田夫妻。父松田の娘さん夫婦。感じが良い。
  • 斎藤: 不明。
  • 宮: 家族。老婆？
  • 角地黒田: 空き家。
  • ほうき商事: おばちゃんは愛想いいが、男の方は愛想悪い。
  • 山口: 若い家族。子供3名？愛想が良い。
  • スワハラ: 老人。ぼけている？時々意味不明になる。
  • 金田: 普通。
  • 渡辺: 男は愛想悪い。大工などのガテン系。奥さんは普通？

In

Owner
100

2024-06-30 Sunに「sachi.oota - Turbulent Mediator (INFP-T) | 16Personalities」のリンクをもらう。

残置物

Oven

残置物の電子レンジNE-BT45H。よくわからないので調べた。

アイレベル電子レンジ。目線の位置に設置するタイプのシステム電子レンジ。後継品はなし。故障しているので外して破棄するしかない。

法解釈。「既存住宅の売買契約で引渡された設備が使用不能だった場合、売主の修復に要する費用負担の相当額 | 公益財団法人不動産流通推進センター（旧　不動産流通近代化センター）」

給湯器の故障などと似たような扱い。基本は同等品との交換が認められる。可愛そうだから撤去までで許してやるか。

Plant

残置物の園芸の処理方法を確認した。

粗大ごみの受付に確認したところ、土はそもそも扱えない。植物部分は30 cm以下なら燃えるごみになる。植木鉢は400円。

土の処理は判断できないので役所の窓口を案内される。

清掃係。03-3684-6060。

処理方法は以下2点。

  1. 民間業者に有料で処理依頼: シュウエイ産業 0120-06-5383
  2. 公益財団法人江戸川環境財団に寄付 03-5662-5542

他に公園係を案内されたので確認した。

公園利活用係: 03-5662-8393

総合受付は03-5662-5543 (水とみどりの課　江戸川区ホームページ)

植木鉢1-2個程度なら近くの公園でもいいが、量が多いなら受け付けられない。

清掃係で回答のあった2の方法、民間業者に処理依頼が順当な模様。

顛末

2023-12-23 Sat 14:00にこちらの負担なしに撤去してもらえた。

  • 破損ガラス
  • 園芸
  • 電子レンジ

おそらく売主側不動産屋 (大森) が費用負担したのだと思う。感じが悪かった。住友不動産販売は二度と売買で利用しない。

Construction

室外機

自宅前の室外機。場所が中途半端で、スペースがもったいない。移動させる。

2023年12月内だと葛飾区の20 %キャッシュレスキャンペーンを使える。

  • 山木屋電興社: 2万円。ケーブル延長必要なら2.5万円。
  • 丸山電器: 78100円。au PAY/d払い/PayPay対応。2023-12-26 Tue 13:00予約。

Light

出典:

外灯が故障しており、トイレの電球が眩しいので変えたい。他、台所の電球。

最近は一体型の照明が増えている。理由は照明器具本体の寿命と電球LEDの寿命が同じになってきているから。昔はLEDがなくて、電球の寿命がくるほうが早かった。今はそんなに違いがない。安全を考えて一緒に交換している。設置工事費用も考えても、一体型のほうが有利。交換型のほうが、器具本体の工事費用が高い。だいたい1.5倍違う。が、電気屋さんにきくと、工事費用は同じとのこと。

ただ、電球をその後変更する予定があるなら、交換型のほうがいい。また、交換型のほうが、最低輝度が低い。トイレなどは交換型のほうがいい。

外灯はエクステリアと呼ぶ模様。

結局、2023-12-30 SatにPanasonicのLSEWC2084LE1 (ホワイト) を設置してもらった。FreePaで人感センサーで自動点灯。

AC

2024-03-13 Wed: コジマ電気 (TSP社) から見積もり連絡。事前店舗決裁ならキャッシュレスPayPay可能。

エアコンは消費電力が大きいので、

- 延長不可

- 専用コンセント

西側の壁面に穴を開ける形になる。

南側ではなくて、西側設置も可能

南側だと高さ25 cm。西側のコンセントが専用になっているのでそこから。

室外機のフレームは、ベランダに配置できない。

ベランダのアクリル板は、ネジで止まっているだけなので外して横に移動できる。

TSPさん。現地だと現金のみ。コジマ・ビックカメラでの支払いになるならキャッシュレス決裁使えるかもしれない。店頭での事前決済ならPayPayなども使用可能とのこと。

2024-03-21T16:00 Thu設置。

エアコン

  • 基本=38920
  • カバー=17600

2024-03-28 Thu。再度問い合わせたところ、上記金額には標準工事料金が入っていない。実際はこれに10780円が追加される。

  • TSP: 10780+38920+17600=67300

時間指定ができず、最遅でも16:00開始。

5月中旬が時間が空いていてよい。6月中旬は忙しくなる。

2024-03-30 Sat。別の会社に見積もり。

  • 配管16500
  • 4400 蛇腹
  • 1m 2200
  • 6600: 壁穴
  • 6600: コンセント延長
  • 22000: 高所作業
  • 58300: 合計

TSPより安い。高所作業がけっこう高く付く。もう1名見積もりをミツモアで出してみてそれで決める。

結局ここで決めた。

Door

1Fの洋室のドアが閉まらない。あと、2Fのトイレのドアノブが下がったままなのが気になる。

ドアとか窓は建具屋が専門業者になる。

2Fのパーティション。高さ232cm、幅258 cm。これで板系のパーティションを検討する。パネル仕切り、縦型ブラインドなど。ふすまなども。

既製品

屏風、衝立のようなタイプは可能か確認。ふすまのような和紙がOKなら段ボールは？アコーディオンドアも布ではなくてレザー・皮。ならOKでは？

固定しないといけないので、衝立のような置くタイプは駄目。おそらく突っ張り棒で固定するのはOK。段ボールは材質的にNG。アコーディオンドアのレザー・皮も薄いのでだめとのこと。

家工房の入江さんの見積もりだと税込15万円。

クレアでいいかな。

木材を調達して、フレームを作っておくと、家を傷つけなくて済む。が、これは狭い場合。幅が広いので天井直打ち。

自分でやって、駄目だったらお願いするとか。施工内容を聞いてみる。

「アコーディオンカーテン設置に伴う天井補強工事はいくら掛かるの？」

天井補強の話。たぶん自宅の天井は石膏ボード。石膏ボードの裏の梁部分に設置できれば補強はいらない。設置場所との相談になる。面積の計算が先かも。

板を設置したいだけなので、薄くて安くて、調光も良好なシアーズにする。いろいろなところで販売している。

楽天市場で買うのがいいと思う。

枠設置後のドア設置面寸法=幅248x高227.5 cmここから高さ-2、幅-1 cm考慮でレール長=246、高さ226。

製品サイズ=129cm/226cm x2個。

2024-04-29 Monに「パネルドア 間仕切り シアーズ 木目調 2color オーダーサイズ「レールの長さ117〜127cm×製品高さ221〜240cm」__panel-door2-a :panel-door005-57:DIYSHOP RESTA Yahoo!店 - 通販 - Yahoo!ショッピング」で購入。53,926円。

二重窓

2024-06-16 Sun。

2Fの二重窓を民泊で2名x2部屋にするため撤去。1Fの洋室に設置できそうなスペースがあるので、そこへの移転を検討する。

2024-06-17 Monに設置予定場所の窓の前のスペースを測定。

  • 幅=165.5 cm
  • 高=176.0 cm

2Fよりも狭い気がする。幅はなんとかなるとしても、高さが大丈夫だろうか。

2Fの二重窓の寸法。

  • 幅=66 cm (1個)
  • 高=194 cm
  • 厚=5+3=8cm (2枚)

明らかに寸法が違う。1Fには設置できない。

株式会社LIXILインプラス 引違い窓 YP-9996-CFNG 3813026が商品名？

LIXILのインプラスのガラスの事で詳しい方いらっしゃればお聞きしたいのですが... - Yahoo!知恵袋

9996は特注を意味する模様。だいたい設置に10万円くらいかかっている。「窓の安心リフォーム（内窓・二重窓） 【LIXILオンラインショップ】」

だったら、もう2人x2部屋にこだわらないで残しておいたほうがいいかもしれない。あるいは、粗大ごみで出すか。メルカリなどで売れるならそれで売ってもいいのだけど。このサイズはどうだろうか。

1枚900円で粗大ごみだと回収してくれる (粗大ごみ　江戸川区ホームページ)。

配送サイズ=66+194+16=276cm

2万円くらい？

洗面化粧台

2024-07-01 Mon.

2024-06-13に1Fの住人から水漏れ指摘。確認したところ、ホースが劣化して水漏れ。ホースの交換に1-2万円くらいかかりそうだった。他の配管や洗面化粧台自体が劣化していたので、いっそのこと洗面化粧台ごと交換することにした。

洗面化粧台　Ｄ７シリーズ　間口７５ｃｍ　洗髪３面鏡２枚扉(扉ホワイト/洗面器ピンク): 住宅設備・電設・水道用品|ホームセンターコーナンの通販サイト

本体5万円、工事費2.5万円で7.5万円くらい。既存の洗面化粧台の撤去もやってくれる。

1F住人の判断が遅くて、結局2024-07-01の注文になった。既存製品は幅75 cm/高さ180 cmだった。

オプションで止水栓の交換もお願いする。化粧台横のコーキング・シーリング処理とかもやってもいいかもしれない。

自治会

出典:

自治会がある。地域ごとに決まっていて、担当者に電話連絡して加入する流れらしい。年会費3600円とか。長く住むなら加入したほうがいい。そんなに高くもない。

2023-12-25 Monに担当者が来訪して入会用のチラシを受け取る。近所の小学校に掲示板があって、そこに投函できるらしい。

このあたりの加入率は7-8割でだいたい加入しているらしい。

Trash

出典:

収集予定

  • 資源: 火
  • 燃やすごみ: 月・木
  • 燃やさないごみ: 第2・4土
  • 古着・古布=第2土 (区役所東駐車場) 11:00-12:00

2024-06-22 Satが不燃ごみの日。長さ30 cm以上のエアコンのホースを自動販売機横に置いて放置していたら、気を利かせて回収してくれた模様。多少30 cm超過していても回収してくれるのかもしれない。

Trip

  • 230円渋谷: JR錦糸町-渋谷
  • 0円秋葉原: 都営新宿線船堀-岩本町
  • 0円都営浅草線新橋: 都営新宿線船堀-馬喰横山/都営浅草線東日本橋-新橋

Parking

区営自転車駐車場のご案内（有料）｜葛飾区公式サイト

新小岩駅前の区営駐輪場がいい。一般の駐輪場は定期貸出をやっていない。屋内だと2000円くらいして、平日だけ一次利用するのと金額に違いがない。

屋外だと月1000円くらい。キックボードだと、雨の日はどうせ乗らないので、屋外でいいと思う。

値段で選ぶと。

  • 新小岩駅北口/屋上 (西新小岩1-6-6) =1月1000円/3月2400円
  • 新小岩東/駅側 (新小岩4-2-3先)=1000/2400
  • 新小岩東/小松中側 (新小岩4-2-3先) =900/2200
  • 新小岩東北/屋上 (東新小岩1-18先)=1000/2400

区営の駐輪場だと、キックボードはNG。民間の駐輪場を使うしかない。10時間で100円とか。あるいは、折りたたみ自転車を購入して区営の駐輪場を使うか。

新小岩駅周辺の一時利用駐輪場一覧 - チャリ置き場

  • アシストパーク新小岩第1駐車駐輪場: 6時間ごとに100円
  • ◯パートナ新小岩南口駐輪場: 1時間まで無料その後6時間ごとに100円
  • コインズ新小岩: 1時間まで無料、その後4時間ごとに100円、24時間最大300円
  • パレックス新小岩第1駐輪場: 1時間まで無料、無料時間含む5時間ごとに100円
  • パークアテンド新小岩第3駐輪場: 1時間まで無料、無料時間含む5時間ごとに100円
  • ◯リパーク新小岩1丁目第3駐輪場: 1時間まで無料、その後7時間ごとに100円
  • ◯リパーク新小岩1丁目第4駐輪場 (東京都葛飾区新小岩１丁目２２ー１６): 12時間100円
  • アップルパーク新小岩南口第1駐輪場: 1時間まで無料、その後4時間ごとに100円
  • アップルパーク新小岩駅前駐輪場第2: 6時間300円

終了

  • チャリスタ新小岩駐輪場=6月から立ち壊し。
  • リパーク新小岩1丁目第2駐輪場: マンションに建て直し。

10時間100円はもうない。8時間100円で200円想定で使うしかない。

何万円かで折りたたみ自転車を買って、区営の駐輪場に駐輪したほうがトータルでは安いかも。

Shop

以下のお店などが新小岩駅周辺で葛飾区のキャッシュレスキャンペーン対象 (【第2弾】葛飾区×ペイペイキャンペーン｜対象店舗まとめ｜キャッシュタイムズ)。

日本で一番普及しているPayPayアプリの [近くのおトク] で検索する。

自余

家電

リサイクル

不動産

スマートフォン

  • iPhone修理ジャパン新小岩
  • iPhoneステーション 新小岩店
  • iPhone修理救急便 小岩駅前店
  • JB新小岩店
  • 快傑屋

惣菜

  • あげまる
  • 惣菜なかふじ
  • 新小岩青果
  • ひまわり新小岩店
  • 惣菜弁当 ちえ蔵
  • 中華物産 新小岩北口
  • アジア食品
  • 大洋食品
  • HOLY HEART FOOD
  • 有限会社金子屋食品

スーパー

  • カクヤス 新小岩店
  • 美味業務スーパー 新小岩北口店
  • 業務スーパー新小岩店

コンビニ

  • ローソンストア100 西小岩4丁目
  • ローソンストア100 葛飾新小岩2丁目

スーパーや惣菜店が特に狙い目だろう。

注目点店

  • ふじや百貨店: 電気工事は未対応。照明器具は置いてある。
  • 宇佐美電器
評価 分類 店名 住所 au PAY d払い PayPay 楽天ペイ 説明
5 food 新小岩青果 〒124-0024 東京都葛飾区新小岩１丁目 ルミエール商店街 - - x - 商店街の八百屋。安い。
5 appliance 丸山電気商会 〒125-0061 東京都葛飾区亀有５丁目５４−２０ x x x - 電気屋。客入りが少ないのか日程の融通が効く。
5 food ローソンストア100 葛飾新小岩二丁目店 〒124-0024 東京都葛飾区新小岩２丁目２−２６ 五十嵐ビル 201 x 新小岩駅前唯一のローソンストア100。シュウマイや油揚げがお得。
4 food あげまる 〒124-0024 東京都葛飾区新小岩１丁目５６−７ x 揚げ物屋。悪くない。が、ローソンストア100のシュウマイのほうがいいかも。
4 appliance 山木屋電興社 〒124-0012 東京都葛飾区立石１丁目１７−４ 電気工事もキャッシュレス対応。客入りまあまあ。
2 food 陽陽中国物産 〒124-0024 東京都葛飾区新小岩１丁目３１−１ 品揃えいまいち。

DIY

Clinic

キャッシュレス決済の対応有無。アクセスのしやすさで選ぶのがいい。新小岩駅周辺だとそもそもキャッシュレス扱っているところがない。

「指定自立支援医療機関の情報提供（育成医療・更生医療）　東京都福祉局」に医療機関、薬局コードがある。

2024-06-28 Wed

新小岩南口クリニック初診。

担当桐野。

建物自体は和室をイメージした立派なものだが、肝心の医師がけっこう高慢な感じ。いまいち。高圧的。あまりASDへの理解もない。最低限の意思疎通にしたほうがいい。

3か月以内の通院を継続しないと、初診扱いになるので診断書が必要なら3か月以内に受診。医者の話だとできれば月一できてほしいらしい。商売だからね。

また、健康診断の結果もほしいとのこと。

桐野の担当日時

  • 火水木: 09:00-13:00/14:00-19:00終了
  • 土: 09:00-13:00/14:00-17:00終了

土曜日は混むので注意が必要。

SBC

  • 180: https://www.s-b-c.net/clinic/branch/ochanomizu/
  • 320: https://www.s-b-c.net/hifuka/gotanda/
  • 320: https://www.s-b-c.net/hifuka/eastshinjuku/
  • 410: https://www.s-b-c.net/skinclinic/nakano-skin/
  • 490: https://www.s-b-c.net/hifuka/chiba/
  • 710: https://www.s-b-c.net/clinic/branch/machida-skin/

ヒゲ（鼻下＋アゴ＋アゴ下）2800+もみあげ周囲・頬3300円=6100円

Vending

Street

江戸新横町商店会

まいばすけっと 松島3丁目店-ジョナサン 新小岩店の東西南北の一帯を指す。元々は、中央の南北の通りの北側に、江戸川信用金庫が平成14年まであった。平成14年に朝日信用金庫に合併され、今は民家担っている模様。

中央の交差点付近に鮮魚、青果、精肉の3店がある。

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