宅地建物取引士

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一般財団法人 不動産適正取引推進機構 | 宅建試験 | 宅建試験のスケジュール

• 07月: 受験申込期間。
• 10月第3日曜日: 試験日。
• 11月最終火曜日: 合格発表。

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2022年版 「らくらく宅建塾」 - メルカリ: 20250316Sunに400円で購入。「宅建の独学に必要な勉強時間は？おすすめの効率的な勉強法 | モアライセンス」を参考にした。

だいたい300時間が標準勉強時間とか。

テキスト1週に60時間。問題演習などで240時間という感じの模様。

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• 宅建の問題集・過去問・一問一答おすすめ比較ランキング【2025年】 | モアライセンス
• 一般財団法人 不動産適正取引推進機構 | 宅建試験の概要 | 宅建試験の問題及び正解番号表

試験実施元で、過去の問題と正解が公開されている。

これを10年分くらい徹底的にやれば十分な気がする。

第2章 権利関係

2 人の各能力

• 無効: そもそも契約不成立。
• 取消: 契約は成立するが、事後的に取り消して最初から無かったことにする。

民法上、人に関しては以下の3の能力概念がある。

能力	意義	効果
権利能力
意思能力		意思能力のない者がした法律行為は無効。
行為能力		行為能力に制限がある者がした法律行為は一定の場合に取消可能。

行為能力に制限がある者として、民法は以下の4の類型を定めており、それぞれ保護者が付けられる。

制限行為能力者	意義		保護者	原則	例外
未成年者	18歳未満		法定代理人	同意が必要。同意なければ取消可能。	単に権利獲得、義務の免除。 保護者が処分を許可した財産の処分。 保護者の許可を得た営業。
成年被後見人	弁識能力の欠損		成年後見人	取消可能。保護者の代理行為が必須。	日常生活に関する法律行為。 婚姻などの身分行為。
被保佐人	弁識能力が著しく不十分		保佐人
被補助人	弁識能力不十分		補助人

8 契約不適合責任

債務不履行責任の一種。売買対象に、不適合がある場合、買主は、損害賠償請求、契約解除、履行の追完請求、代金減額請求が可能。

ただし、それぞれの買主の権利には、条件がある。

権利	売主の帰責事由	買主の帰責事由がある場合
損害賠償請求	必要	過失相殺の対象
契約の解除	不要	不能
履行の追完請求	不要	不能
代金減額請求	不要	不能

損害賠償だけ売主の落ち度が必要。それ以外は、不適合があれば、買主は発動可能。ただし、買主に落ち度がない場合。

12 相隣関係・共有

12-2 共有

1個の物を複数人で共同所有することを共有という。共有者には持分権があり、その割合を持分割合という。

12-2-5 不明共有者がいる場合

不明な共有者がいる場合でも、変更・管理が可能なように、以下の裁判手続きがある。

• 変更・管理: 残りの共有者全員の同意で共有物の変更、残りの共有者の持分価格の過半数で管理が可能。
• 取得・譲渡: 裁判所に請求することで取得・譲渡が可能。なお、不明共有者は、取得の場合、持分の時価相当額、譲渡の場合時価の按分を請求可能。請求期限はない？

基本的に、不明者以外の全員の同意が必要。

13 地上権・地役権

• 地上権: 建物などの工作物や竹木の所有のために他人の土地を使用する権利。登記が対抗要件。
  • 土地所有者の承諾不要で、第三者に譲渡したり、土地の賃貸が可能。
  • 消滅原因 (地上権の消滅の参考問題・解説)
    • 権利未行使20年間で時効消滅。
    • 同一人物の所有権。民法179条1項では所有権と制限物権が混同 (同一人物に法的地位帰結) する場合、制限物権 (地上権、抵当権など) が消滅する。混同しない場合、消滅しないので注意する。例えば、Aの土地にBが地上権をもっていて、その地上権か土地にCが抵当権を設定している状態で、Bが土地の所有権を獲得した場合。Cの抵当権は残るし、地上権は消滅しない。混同が成立しないから。

14 抵当権

14-1 抵当権

抵当権: ローンが支払われない場合に、担保にした不動産を競売にかけてローンを回収可能な権利。

14-1-9 法定地上権

抵当権設定時に、土地と建物を同一人物が所有しており、抵当権行使後に土地と建物の所有者が別人になった場合、建物を存続できるように、法律上法定地上権が発生する。

17 賃貸借契約・借地借家法

17-2 賃貸借契約

17-2-4 賃貸不動産の譲渡と賃貸人の地位の移転

賃借人のいる賃貸不動産を譲渡した場合の賃貸人はどうなるかという話 (賃貸人たる地位の移転 | 名古屋市の不動産弁護士の家賃滞納,建物明渡,相続のご相談|愛知県岡崎市)。

賃借権の対抗要件

• 賃借権の登記 (民法605条)
• 引き渡し (借地借家法31条)
• 借地権者が登記した建物の所有 (借地借家法10条)

賃借人が賃借権の対抗要件保有可否で状態が変わる。基本的には引き渡し前後が主なポイント。

まず、賃貸不動産の譲渡と、譲受人に賃貸人の地位の移転に対して、賃借人の承諾は不要。賃借人にとっては、賃貸人が誰かは影響ないから。

ただ、地位が実際に移転するかは、賃借権の対抗要件次第。

• 賃借権の対抗要件あり: 地位は移転する。
• 賃借権の対抗要件あり: 地位は移転しない。引き渡し前で、譲受人が登記を先にすれば、賃借人を追い出せるから。

17-2-5 賃借権の譲渡・賃借物の転貸

賃借権の譲渡と転貸には、賃貸人の承諾が原則必要。

承諾のない譲渡・転貸は、賃貸人が契約を解除できる。ただし、背信的行為と認めるまで行かない事情がある場合、解除できない。

例えば、賃借人が家族に譲渡・転貸する場合。他に、誰かに騙された場合。

18 その他の契約

委任契約

委任契約とは、受任者が委任者から委託された法律行為の実施を目的とする契約。依頼側を委任者、依頼先を受任者と呼ぶ。合意で成立するので委任状等は不要。

22 区分所有法

共同住宅、マンションのための法律。

22-1 区分所有建物の構成

22-1-2 共用部分

• 共用部分の権利関係
  • 原則: 区分所有者全員の共有。持分割合は原則専有部分の床面積の割合。例外として規約があればそれに従う。

22-2-2 管理者

管理者の権利義務は以下。

• 毎年1回、集会で事務報告。

23 不動産登記法

23-3 権利に関する登記 (権利部)

23-3-2 その他の権利に関する登記

原則: 共同申請 (登記権利者と登記義務者)。

例外: 単独申請は以下のケースで許容される。

• 判決による登記
• 相続・法人の合併による移転の登記
• 遺贈による移転の登記: 遺贈を受けた相続人は単独で所有権の移転登記を申請可能。ただし、相続人以外への遺贈は原則通り共同申請が必要。
• 登記名義人の情報の変更・更正の登記
• 所有権の登記の抹消
• 買戻し特約の抹消

第3章 法令上の制限

3-1 都市計画法

3-1-4 開発許可 (建築制限等)

3-1-4-1 開発許可の要否

開発行為に該当する行為は、原則知事の許可が事前に必要となる。ただし、許可不要な規定もある。

開発行為は、建築物の建築、特定工作物の建設を主な目的とした土地の区画形質の変更を指す。土地区画形質の変更がない建築は開発行為ではないので、そもそも許可不要。

小規模開発、農林漁業用の建築物の例外

			小規模開発	農林漁業用建築物
都市計画区域	線引区域	市街化区域	1000m2未満は許可不要	例外なし
		市街化調整区域	例外なし	許可不要
	非線引区域		3000m2未満は許可不要	許可不要
準都市計画区域			3000m2未満は許可不要	許可不要
都市/準都市計画区域外			10000m2未満は許可不要	許可不要

3-1-3 都市計画 (プラン) の作成

3-1-3-3 地域地区

用途地域意外にも、さらに地域の特性に応じた補助的地域地区という地域地区を定められる。この地区は、用途地域内でのみ設定可能なもの、用途地域の内外問わず設定可能、用途地域外でのみ設定可能なものがある。

用途地域内	用途地域内外	用途地域外
特別用途地区	特定地区	特定用途制限地域

3-2 建築基準法

特定行政庁は、建築基準法の規定に違反した建築物の所有者に対して、使用禁止・使用制限の命令が可能になる。

3-2-3 集団規制

3-2-3-3 面積の制限

建蔽率と容積率の制限

• 建蔽率: 敷地面積に対する建築面積の割合 (1F部分のみ)。敷地一杯に建築されると火災時に炎症の可能性が高まったり、日照の問題が生じるため。
• 容積率: 敷地面積に対する延べ面積の割合。高層ビルなどの建物は、人の流れや、上下水道の利用増加などの影響が大きいため。

建蔽率の制限の緩和

建蔽率の制限が特別に緩和されるケースがある。

1. 10 %緩和: 以下のいずれかに該当でそれぞれ10 %緩和。
   1. 特定行政庁指定の角地 (角地は炎症の可能性が低いため)
   2. 防火地域内の耐火建築物、又は準防火地域内の耐火建築物及び準耐火建築物 (火災に強いから)。 なお、建蔽率80 %の防火地域内の耐火建築物は建蔽率の制限は適用されず、100 %で許容される。なお、商業地域の建蔽率は80 %のみとなっているので、商業地域内の防火地域の耐火建築物は自動的に建蔽率の制限がない。

3-2-3-4 高さ制限

特定用途誘導地区内の場合、都市計画で最高高さが定めされていても、特定行政庁が許可したものは超過が許容される。

3-2-4 建築確認

一定の建築物の建築時に、工事の着手前に、計画が建築基準関係規定への適合確認を受け、確認済証の交付が必要。この事前確認を建築確認と呼ぶ。建築確認が必要な一定の建築物の建築にいろいろ条件がある。

特殊建築物: 学校、病院、共同住宅、自動車車庫、飲食店、ホテル、劇場、映画館、倉庫、百貨店など。不特定多数の人が集まる建築物。安全性確認の必要性が高いため、200m2超過の床面積の場合に建築確認が必要。

用途変更時も場合によっては、建築確認が必要なことがある。

変更前	変更後	建築確認の要否
特殊建築物	非特殊建築物	不要
非特殊建築物	特殊建築物	必要
特殊建築物	他の特殊建築物	類似の用途への変更は不要。類似でなければ必要。

3-5 土地区画整理法

3-4-1 土地区画整理法とは

入り組んだ土地区画を綺麗に整理し、公共施設の新設などを行う土地区画整理事業に必要な事項を規定する法律。

重要な用語がある。

• 換地: 従前の宅地の代わりに割り当てられる土地。換地を割り当てることを換地処分という。
• 減歩: 宅地の一部を提供すること (従前の宅地より狭い換地割り当て)。提供された土地は、公共用地に割り当てる。

3-4-2 手続

1
2
3		4
4	仮換地の指定	工事に必要がある場合、仮換地を指定可能。仮換地を指定した場合、所有者は従前の宅地で使用収益は不能になる (工事で使うから)。ただし、売却と抵当権の設定は可能。一方、仮換地は使用収益が可能。ただし、売却・抵当権設定は不能。
5	換地計画の決定・認可	換地計画は、知事の認可が必要で、換地処分実施時は、知事が公告する。