宅地建物取引士

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2022年版 「らくらく宅建塾」 - メルカリ: 20250316Sunに400円で購入。「宅建の独学に必要な勉強時間は？おすすめの効率的な勉強法 | モアライセンス」を参考にした。

だいたい300時間が標準勉強時間とか。

テキスト1週に60時間。問題演習などで240時間という感じの模様。

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• 宅建の問題集・過去問・一問一答おすすめ比較ランキング【2025年】 | モアライセンス
• 一般財団法人 不動産適正取引推進機構 | 宅建試験の概要 | 宅建試験の問題及び正解番号表

試験実施元で、過去の問題と正解が公開されている。

これを10年分くらい徹底的にやれば十分な気がする。

第2章 権利関係

2 人の各能力

• 無効: そもそも契約不成立。
• 取消: 契約は成立するが、事後的に取り消して最初から無かったことにする。

民法上、人に関しては以下の3の能力概念がある。

能力	意義	効果
権利能力
意思能力		意思能力のない者がした法律行為は無効。
行為能力		行為能力に制限がある者がした法律行為は一定の場合に取消可能。

行為能力に制限がある者として、民法は以下の4の類型を定めており、それぞれ保護者が付けられる。

制限行為能力者	意義		保護者	原則	例外
未成年者	18歳未満		法定代理人	同意が必要。同意なければ取消可能。	単に権利獲得、義務の免除。 保護者が処分を許可した財産の処分。 保護者の許可を得た営業。
成年被後見人	弁識能力の欠損		成年後見人	取消可能。保護者の代理行為が必須。	日常生活に関する法律行為。 婚姻などの身分行為。
被保佐人	弁識能力が著しく不十分		保佐人
被補助人	弁識能力不十分		補助人

8 契約不適合責任

債務不履行責任の一種。売買対象に、不適合がある場合、買主は、損害賠償請求、契約解除、履行の追完請求、代金減額請求が可能。

ただし、それぞれの買主の権利には、条件がある。

権利	売主の帰責事由	買主の帰責事由がある場合
損害賠償請求	必要	過失相殺の対象
契約の解除	不要	不能
履行の追完請求	不要	不能
代金減額請求	不要	不能

損害賠償だけ売主の落ち度が必要。それ以外は、不適合があれば、買主は発動可能。ただし、買主に落ち度がない場合。

12 相隣関係・共有

12-2 共有

1個の物を複数人で共同所有することを共有という。共有者には持分権があり、その割合を持分割合という。

12-2-5 不明共有者がいる場合

不明な共有者がいる場合でも、変更・管理が可能なように、以下の裁判手続きがある。

• 変更・管理: 残りの共有者全員の同意で共有物の変更、残りの共有者の持分価格の過半数で管理が可能。
• 取得・譲渡: 裁判所に請求することで取得・譲渡が可能。なお、不明共有者は、取得の場合、持分の時価相当額、譲渡の場合時価の按分を請求可能。請求期限はない？

基本的に、不明者以外の全員の同意が必要。

13 地上権・地役権

• 地上権: 建物などの工作物や竹木の所有のために他人の土地を使用する権利。登記が対抗要件。
  • 土地所有者の承諾不要で、第三者に譲渡したり、土地の賃貸が可能。
  • 消滅原因 (地上権の消滅の参考問題・解説)
    • 権利未行使20年間で時効消滅。
    • 同一人物の所有権。民法179条1項では所有権と制限物権が混同 (同一人物に法的地位帰結) する場合、制限物権 (地上権、抵当権など) が消滅する。混同しない場合、消滅しないので注意する。例えば、Aの土地にBが地上権をもっていて、その地上権か土地にCが抵当権を設定している状態で、Bが土地の所有権を獲得した場合。Cの抵当権は残るし、地上権は消滅しない。混同が成立しないから。

14 抵当権

14-1 抵当権

抵当権: ローンが支払われない場合に、担保にした不動産を競売にかけてローンを回収可能な権利。

14-1-9 法定地上権

抵当権設定時に、土地と建物を同一人物が所有しており、抵当権行使後に土地と建物の所有者が別人になった場合、建物を存続できるように、法律上法定地上権が発生する。

17 賃貸借契約・借地借家法

17-2 賃貸借契約

17-2-4 賃貸不動産の譲渡と賃貸人の地位の移転

賃借人のいる賃貸不動産を譲渡した場合の賃貸人はどうなるかという話 (賃貸人たる地位の移転 | 名古屋市の不動産弁護士の家賃滞納,建物明渡,相続のご相談|愛知県岡崎市)。

賃借権の対抗要件

• 賃借権の登記 (民法605条)
• 引き渡し (借地借家法31条)
• 借地権者が登記した建物の所有 (借地借家法10条)

賃借人が賃借権の対抗要件保有可否で状態が変わる。基本的には引き渡し前後が主なポイント。

まず、賃貸不動産の譲渡と、譲受人に賃貸人の地位の移転に対して、賃借人の承諾は不要。賃借人にとっては、賃貸人が誰かは影響ないから。

ただ、地位が実際に移転するかは、賃借権の対抗要件次第。

• 賃借権の対抗要件あり: 地位は移転する。
• 賃借権の対抗要件あり: 地位は移転しない。引き渡し前で、譲受人が登記を先にすれば、賃借人を追い出せるから。

17-2-5 賃借権の譲渡・賃借物の転貸

賃借権の譲渡と転貸には、賃貸人の承諾が原則必要。

承諾のない譲渡・転貸は、賃貸人が契約を解除できる。ただし、背信的行為と認めるまで行かない事情がある場合、解除できない。

例えば、賃借人が家族に譲渡・転貸する場合。他に、誰かに騙された場合。

18 その他の契約

委任契約

委任契約とは、受任者が委任者から委託された法律行為の実施を目的とする契約。依頼側を委任者、依頼先を受任者と呼ぶ。合意で成立するので委任状等は不要。

22 区分所有法

共同住宅、マンションのための法律。

22-1 区分所有建物の構成

22-1-2 共用部分

• 共用部分の権利関係
  • 原則: 区分所有者全員の共有。持分割合は原則専有部分の床面積の割合。例外として規約があればそれに従う。

22-2-2 管理者

管理者の権利義務は以下。

• 毎年1回、集会で事務報告。

23 不動産登記法

23-3 権利に関する登記 (権利部)

23-3-2 その他の権利に関する登記

原則: 共同申請 (登記権利者と登記義務者)。

例外: 単独申請は以下のケースで許容される。

• 判決による登記
• 相続・法人の合併による移転の登記
• 遺贈による移転の登記: 遺贈を受けた相続人は単独で所有権の移転登記を申請可能。ただし、相続人以外への遺贈は原則通り共同申請が必要。
• 登記名義人の情報の変更・更正の登記
• 所有権の登記の抹消
• 買戻し特約の抹消