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一般的に、契約・約束を守らない可能性の高い相手と契約・約束する場合は、相手が履行したタイミングでこちらも履行する。そうでないと、一方的に取り逃げされる。渡したをお金を取り返すのは不可能に近い。 | 一般的に、契約・約束を守らない可能性の高い相手と契約・約束する場合は、相手が履行したタイミングでこちらも履行する。そうでないと、一方的に取り逃げされる。渡したをお金を取り返すのは不可能に近い。 | ||
まず最初に相手に約束を守らせる。この原則が重要。 | |||
==== 解約申入期限 ==== | ==== 解約申入期限 ==== | ||
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== Memo == | == Memo == | ||
=== 手続 === | |||
==== 登記簿謄本 ==== | |||
[https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/tochi/tochi_knowhow/kaoku_bangou/ 家屋番号とは？住所・地番との違い、賢い調べ方を解説 | 住まいのお役立ち記事] | |||
* 地番 (所在): 土地の番号。782番地6/782-7のような形式。 | |||
* 家屋番号: 家屋・建物の番号。地番と同一のこともある。最初は同一で建て替えで枝番号が後から付与される。例えば782-6-2。この場合、2回立て替えたと思っていい。 | |||
土地の登記簿謄本を請求する場合は地番、建物の場合は家屋番号で請求する。 | |||
登記簿謄本は不動産売買や、建物の登録などで所有者の証明で使う。 | |||
==== 登記・供託オンライン申請システム ==== | |||
[https://archive.md/AWS9u 法務省：登記・供託に関するオンライン申請について] | |||
* 窓口請求=１通６００円+送料。 | |||
* 電子請求=窓口480円、郵送500円。送料込みだから安い。 | |||
ただし、利用可能時間があって08:30-21:00まで。 | |||
アカウントは1年間利用がないと失効。IDも無効になって使用不能になる。 | |||
=== 売買 === | === 売買 === | ||
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換気扇稼働時は、ドアや窓を締めたほうが換気効率がいい。また、必ずしも24時間、常時稼働させる必要はない。湿気があるときだけ稼働させればよい。 | 換気扇稼働時は、ドアや窓を締めたほうが換気効率がいい。また、必ずしも24時間、常時稼働させる必要はない。湿気があるときだけ稼働させればよい。 | ||
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2025年1月13日 (月) 14:14時点における最新版
Tax
不動産関係の税制がいくつかある。
- 取得
- 売却
- No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁
- 【確定申告書等作成コーナー】-措置法31条の3 (居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例)
- No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁 (「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」)
- 買替
- No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)｜国税庁
- No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁
- 措置法第36条の2《特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例》関係｜国税庁、【確定申告書等作成コーナー】-措置法36条の2 (特定のマイホームを買い換えたときの特例（措法36の2）)
- 【確定申告書等作成コーナー】-措置法36条の5 (特定の居住用財産の交換の特例（措法36の5）)
買替の特例は、税金を後に回すだけで、他の特例と併用もできない。使わなくて良いと思う。
併用できない税制があるので注意する。
特に、住宅ローン控除は、贈与以外と併用できない。居住用財産の買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算、繰越控除のみ (不動産売却の優遇/これだけは知っておきたい税金の特例5種と併用性 | SmuU)。
買い替えの場合、住宅ローン控除と、長期譲渡所得・居住用財産の3000万円特別控除は片方のみ。
長期譲渡所得・居住用財産3000万円を選んだほうがたぶんお得。
住宅ローン控除と、マイホーム控除は、計算しないとわからない。
2000万円*0.7=14万円。この金額以上の税金になるなら、マイホーム控除が有利。マイホーム控除の計算はややこしい。
譲渡所得予想=335万円。20.315=68万円。
「No188.【住み替え時】住宅ローン控除と「マイホーム売却益の3,000万円特別控除の特例」は併用不可！どちらが得なのか？修正申告できない場合も！ - Creabiz｜公認会計士が運営する経営サポートメディア」にあるように、一度決めたら、それでおしまい。その住宅ローンについては、その後後から適用もできないらしい。
売却益が大きかったり、短期売買の場合以外は住宅ローン控除のほうがいい。
Rent
Other
Agent
「東京東エリア・神奈川・千葉の賃貸・お部屋探しはCLCコーポレーション|CLC不動産コミュニティ|ＣＬＣリライブ神奈川」
CLCという会社が、江戸川区のエリアでかなり有名な不動産屋らしい。2024-08-31 Satにぶんどり営業にきてびっくりした。いろいろ教えてもらった。
クリーニング費用対策で、退去負担金というのを契約時に徴収すること。原状回復で、「株式会社BreezeNet」が安くて早いとのこと。
英語
民泊って英語でなんて言うの？ - DMM英会話なんてuKnow?
vacation rental/VRBO (Vacation Rentals by Owner) というらしい。
Facebookなどでアカウントのカテゴリーが必要な場合の参考にする。
2人入居
2人目以後は1人目の半額あたりの追加料金が相場となっている。20 %のところもある模様。
Name
アパートやシェアハウスの物件の名前。
- 立地・地名
- 外観
- コンセプト
複数展開を考えると、プレフィクス+地名がよさそう。
プレフィクスを何にするか？
「コーポ、メゾン、カーサ、パレス――賃貸物件の名前あるある・その意味は？ | ウチコミ！タイムズ | 住まい・賃貸経営 まる分かり」
「【お悩み相談】シェアハウスの名前ってどうやってつけるの？ - YouTube」
- おしゃれさを求めない
- 住民と決める
- 住民が住んでから決める
- ソフトを体現
- 5文字以上
物件名に使用可能な名前に制限がある。
- ネーミングが売上を左右する？物件ネーミングの重要性とポイントをご紹介 | アド・コミュニケーションズ｜不動産広告｜大阪の総合広告会社
- アパート・マンション名称、頻出単語辞典 | 千葉県八千代市の賃貸は八千代宅建株式会社
2006年に改訂された『不動産の表示に関する公正競争規約(第19条)』で、関係ない地域の地名を物件名に入れられない。例えば、東京ディズニーランドのように、実際は千葉県浦安市の物件に、関係ない地域の東京を使うことはもうできない。
Pet
ペット可の物件が賃貸でそもそも少ない。「【2024年最新】ペット可の賃貸経営は大変？メリット・デメリットを解説！ | マンション経営ラボ」によると、全賃貸物件の10 %程度。ただ、ペット飼育希望者は60 ％程度はいる。需要に供給が足りていない。
- ペット可賃貸は空室対策におすすめ！オーナーが注意すべきことは？ | 東京で月額管理料0円（無料）の賃貸管理会社｜ABLAZE PARTNERS
- ペット不可の賃貸物件の理由とは？入居前の交渉方法と4つの注意点
- ペット可のマンション経営で起こるトラブル事例！対策と注意点を紹介 | イエリーチpicks｜投資用不動産の運用ノウハウを集約したWEBメディア
理由は、ペット可だとトラブルが多いから。
- におい
- 傷
- 騒音
- 退去時費用
ペット無しでも入居取れるなら、わざわざペット可にする利点があまりない。入居が取れないなら意味はある。
Cleaning
ペット可物件なので、ペット特有のクリーニングが必要になる。
- 江戸川区 ダスキン ハウスクリーニング エアコンクリーニング ダスキンうきた
- 東京都江戸川区のハウスクリーニング | ベアーズ
- 江戸川区の店舗一覧｜ハウスクリーニング・エアコンクリーニングのおそうじ本舗
このあたりがよいだろうと思う。
電柱
- https://www.facebook.com/permalink.php?story_fbid=pfbid02f7LboaifLoSRZ2jf4FYLK3Xqytsc6XnQXhYmhwGwCTi9Tz8XohDfeioSJ9MCQNxYl&id=61563386901881&__cft__%5B0%5D=AZV3QnMx6O6QH-oIc4kxRq_KmWVE4XkX__UwtQi1NSwSXfvdR9w7IDWJYSi9Y3U12tLsbsq78wM0RUPch4vTmvD0jn5XsvisymLjix3mxa8v1LyS7-5J1zTxV87PY2ArxwITQjY-TBh8-0jHNfaQBemyFu2K-jEUxtg0cVuaECeOYdbkmpyn_dXOcnmTG3J9kv0&__tn__=%2CO%2CP-R
- 【1本1870円!?】土地に「電柱」があったら「電柱敷地料」をもらえるって本当？ | その他暮らし | ファイナンシャルフィールド
- 購入する土地に電柱があるときはどうする？メリットとデメリットとは｜松山市の不動産売買｜ワンズ・ホーム
宅地に電柱があれば、1本1500円くらいで電力会社から使用料を受け取れる。電柱敷地料は、電気通信事業法によって、1本あたりの料金が年間単位で定められているらしい。
不動産の賃貸料扱いでよいと思われる。
Contract
定期借家契約
有効
契約が有効になるためのポイント。
- 書面で締結
- 契約前に書面と口頭での説明義務 (借地借家法第38条2項 Ｑ＆Ａ１２[定期借家推進協議会])
- 1年以上の契約期間の場合、終了6か月前に書面で通知。
特に2が大事か。
法務省：借地借家法等の改正（定期借地権・定期建物賃貸借関係）について
電子的なものでも有効になったが、電子契約システムなどが必要。書面のほうが簡単。
364日
Ref: 流行のシェアハウスには定期借家制度を使用するのがよい | 秋山英樹の不動産・建築のセカンドオピニオン
基本的に初回の契約は定期借家契約の1年未満 (364日か11か月) にしたほうがいい。万が一問題があった場合に、何の問題もなく退去できる。1年未満の契約なら事前通知も省略できて楽。
約1年入居してもらって問題なかったら、普通借家契約にするとか定期借家契約1年未満を延長すればいい。そのタイミングで、家賃の更新もできる。基本はこれがいい。
いや、初回は4か月にして、2回目から364日にする形がいい。
原状回復
Ref: 定期借家契約の落とし穴 | 弁護士法人TLEO 虎ノ門法律経済事務所（東京都港区）
しかし、何も再契約の再契約書に記載しないのであれば、「原状」とは、再契約時点の状態ということになってしまいます。 原状回復の「原状」が、再契約時点の「原状」ではなく、賃借人が建物の占有を開始した最初の時点の状態であることを確認する特約条項を入れておく必要があります。
再契約時の現状に注意が必要。
標準契約書
以下の確認を忘れずに。
- 契約前に末尾の事前通知書面を忘れずに。
- 2条の3-4項の二重線に訂正印か訂正署名、双方。
- 20条特約の押印・署名
- 別表第5の特約に押印・署名、ペット飼育などのクリーニング。
- 再契約の場合、新しい契約書の前文 (7) で「◯日付けで、◯に関する契約書は失効する」と記載しておく
- 振込期限は前月28日。
- 15条に原状回復の開始日。
普通借家契約の貸主側からの終了
Ref:
- 貸主から賃貸借契約を終了させる方法とは？ | 契約が終了する際の注意点 | 法律相談Q&A | 家賃滞納や原状回復・賃貸トラブルのご相談は南青山法律事務所
- 定期建物賃貸借契約と普通借家契約の違いとは？【比較】 |【CBRE】
借主と合意がとれれば、終了できる。合意が取れない場合、期間の定めがある場合、期間終了の0.5-1年前までに更新拒絶通知を出して、かつ正当事由があれば法的に終了にできる。
正当事由は裁判所の判断が入るのでややこしい。
基本は退去費用や立退料を払って退去に合意してもらうしかない。
立退料・退去費用
- 立ち退き料の相場や決め方は？交渉における3つのポイントや計算方法｜賃貸経営｜土地や資産承継のお悩みに応える土地活用ナビ｜賃貸経営・土地活用なら大東建託
- 立ち退き料の支払い時期は明け渡し日が原則！引っ越しまでの流れも解説
退去費用の相場。家賃の10倍は高すぎる。賃貸の場合、家賃の6倍くらいが相場。当月の家賃などで相殺するのだから。
そして、支払時期が重要。相手は約束を守らない可能性が高いのだから、立ち退いた明け渡しのタイミングで払わないといけない。そうでないと、鍵を返さないとか、残置物を残すとか、そもそも退去しないという可能性がある。
一般的に、契約・約束を守らない可能性の高い相手と契約・約束する場合は、相手が履行したタイミングでこちらも履行する。そうでないと、一方的に取り逃げされる。渡したをお金を取り返すのは不可能に近い。
まず最初に相手に約束を守らせる。この原則が重要。
解約申入期限
借主側からの解約申入れはだいたい30日前までになっている。が、30日前に解約申し入れがあったとして、その30日で都合よく次の借主が見つかるとは限らない。
60日前にしておいたほうがいいだろう。2か月あればなんとかなる。急な用事で60日未満で解約したいならば、お金だけ払って、空室で部屋だけ抑えてもらう形。
立ち入り
- 不動産賃貸経営における室内への立ち入りの可否 | 神戸・姫路の弁護士による企業法務相談
- 軽く思っていたらキケン 賃貸住宅での「入居者が住む部屋」へのオーナーの立ち入り（1/2ページ） | ウチコミ！タイムズ | 住まい・賃貸経営 まる分かり
オーナーであっても、入居者居室への無断立ち入りは違法になる可能性が高い。
合法なケースがいくつかある。
民法606条2項: 「賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない」 民法698条: 緊急時の立ち入り。
特約で、滞在・不在時の設備点検・確認のための甲の入室を許諾することに同意する。
「賃貸人が賃借人に無断で賃貸建物に立ち入った場合、賃借人から契約の解除ができるか。 | 公益財団法人不動産流通推進センター（旧 不動産流通近代化センター）」
電話相談したところ、特約で立ち入り許可をいれる場合、かなり限定しないと法的には有効にならない。法的な有効性は諦めて、契約前に十分説明して、提訴してもらわないようにしてもらう。
３ 入室許可 第16条の例外として、滞在・不在時の設備点検等のための甲の入室許可を乙は承諾する。
上記のような特約を設ける。
- 「身体の全部入っていないからセーフ」女子更衣室を盗撮も、建造物侵入は無罪…そのワケは？ - 弁護士ドットコム
- 法律相談 | 管理会社にドアを開けられましたが違法になりますか？
- 不法侵入はどこから？住居侵入罪になる分かれ目と逮捕後の流れを解説
不法侵入には条件がある。
- ドアを開けただけだと合法。
- 身体の全部が入って一定時間で違法。一部だけで短時間なら合法。
- 侵入の目的も重要。違法な目的じゃないなら問題ない。
これで室内確認すればいい。
再契約
契約のまき直しとは？実施のタイミングや注意点を解説 - ジンジャー（jinjer）| クラウド型人事労務システム
再契約のことを。契約のまき直しと呼ぶらしい。
新しい契約書の前文で「◯日付けで、◯に関する契約書は失効する」と記載しておく。どちらが有効かわからないので。
振込期限
前月28日までに翌月分を払うようにしておく。当月末だとごねられたり、拒否されるリスクがある。入居者をあまり信用しないほうがいい。保証会社がないならなおさら。
草むしり
民法400条「善良な管理者の注意」
国土交通省のガイドラインでも、草むしりは入居者負担なことが、過去の判例からも出ている。
［事例32］ 庭付き一戸建て住宅につき、草取り及び松枯れについての善管注意義務違反があったとして、賃借人の費用負担を認めた事例 東京簡易裁判所判決 平成21年5月8日 〔敷金12万円 返還6万円〕
賠償額の予定
- 賃貸借契約の終了後の賃借人の明渡遅延に対する損害賠償予定額を賃料の2倍と約定することの可否 | 公益財団法人不動産流通推進センター（旧 不動産流通近代化センター）
- 業法第38条の損害賠償額の予定等の意味とその違約金条項の定め方 | 公益財団法人不動産流通推進センター（旧 不動産流通近代化センター）
- 不動産賃貸相談/明渡遅延違約金条項（明渡遅延損害金）の有効性
民法 第420条【賠償額の予定】。
不動産の契約の違約金は賠償額の予定とみなされるものが大半。
ただ、この金額は法的に認められる範囲が過去の判例から決まっている。高すぎると無効になる。
だいたい賃料の2倍までは特に問題なく認められる。事業用などの場合は3倍。
https://chatgpt.com/c/6759a7d9-e4ac-800b-acb3-5ef22f7a71bd
迷惑行為の場合、1回1-3万円が相場。
万が一違約金額を超える損害が発生した場合でも，賃借人に請求できる余地を残しておくよう，次のような違約金条項の定め方をするよう助言しています。
| 【条項例】賃借人は，本契約が終了する日までに（期間満了，解除，解約等終了原因問わない。以下同じ。），本物件を明け渡さなければならず，これを遅滞した場合は，賃貸人に対し，本契約終了日の翌日以降明渡し済みまで，1か月あたり月額賃料及び共益費合計額の倍額の割合による賃料相当損害金を支払う。
ただし，賃貸人に当該倍額の割合による賃料相当損害金を超える損害が生じたときは，賃貸人は賃借人に対し，当該超過額につき別途損害賠償請求することができるものとする。 |
短期解約金
扱いとしては、賠償額の予定相当。
ただ、退去時は揉めることが多く、踏み倒される可能性が高い。期間が決まっているなら、期間で按分するのが無難。
Price
新小岩(東京都のJR総武本線)のマンスリーマンション｜ジモティー
Park
motorcycle
駐輪、駐車の相場がある。
「【徹底調査】都内23区バイクの月極駐輪場代ランキング | WR250Xの説明書」
バイクだと平均4000円、最低3000円。4800円にしておこう。
bike
ダイチャリが30分130円。往復で260円。月20日利用で5200円。駐輪代込と考えると、駅前の駐輪代が月3000円くらいとするなら、悪くない。
これに対抗するなら、シェアハウス備え付けの自転車は月2100円くらい。1回200円。自販機4本。
駐輪だけなら、1200円くらいか。
Sales
Reminder
シェアハウスの募集サイトなどで、内見の問い合わせがきて返信しても音沙汰がないことがある。
見落としていたり、面倒で見ていないことがある。1週間程度経過してからリマインドで再連絡すると返事が来たりする。手間が掛かるが、反応の悪い客でも再連絡したほうがいい。
Check
内見日程が決まっても安心してはいけない。特に外国人に多いのが無断キャンセル。前日にリマインドで返信を必須にする。これでこちらの予定が無駄になることを回避する。
Initial cost
初期費用を気にする人が多い。前払いであったとしても。退去負担金を徴収する場合、分割払いなどのオプションも提示するのもありの模様。
Call
問い合わせに返信して、反応が鈍い場合、電話番号がわかっているなら電話するのもあり。
その場で内見の予定を決めることもできる。
Point
- 内覧申込みが複数あった場合、急かしたりそのことは言わないほうがいい。内覧が無駄になるのを嫌がって、内覧自体を渋るから。内覧後に言うのはあり。
Staging
1年近く空室だった部屋に1週間で申込みが入った理由。2つのステージングの使い分け|不動産投資の健美家
ステージングは、空室や売却用住宅に、家具・照明・小物などをおいてモデルルームのようにする手法。
空室のパターンで対策が異なる。
- 閲覧数が少ない場合: デジタルステージング。CGで仮想配置。
- 内見からの成約率が低い場合: リアルステージング。
リアルステージングが低コストでできるならこれは悪くない。
Residence
Address
賃貸では住所表記を丁目までにすることがある。これは、全部記載すると、希望対象外地域の顧客の足切り回避。
案内さえできれば、多少エリアが離れていても、内覧の印象で取り付けが可能。みてもらわないと始まらないから。
ただ、お互い無駄だと思うから、全表記でいい気がする。
Renew
契約時に更新料を取るというのは法的に問題ない。不動産屋に依頼すると、合計1.5か月徴収されることが多い。
Equipment
宅配ボックスが重宝されるのは、集合住宅で、オートロックの場合。そうでなければ、居住者が自分で宅配ボックス的なものを設置したりもできる。
おきっぱ、という商品がある。そんなに魅力的ではない。
内装がきれいなこと、後は照明・家電・家具などが重要。
Priority
入居募集中の段階で、電気を開通しておいた方がいい。写真の写りがいいし、夕方の内覧がしやすい。
金額も最安アンペアにすれば数百円くらいで安い。
対応するとしたら、費用対効果を考えると以下の優先度になる。
- 電気の開通。
- ハウスクリーニング。
- クロス・畳交換
保証会社
初回家賃の50 %。その後は年間1万円。
いくつか主な業者がある。
- Jリース
- 住宅総合家財
入居人数上限
- アパートを借りるとして、一部屋の住民が住める人数に制限はあるのでしょうか？ - 教えて！住まいの先生 - Yahoo!不動産
- 【いえらぶ不動産相談】 2DKに8人住居は違反？
- 賃貸住宅の人数制限 - 教えて！住まいの先生 - Yahoo!不動産
- 賃貸マンションにおける第三者の同居防止と同居後の対応 | 公益財団法人不動産流通推進センター（旧 不動産流通近代化センター）
賃貸の場合、入居上限人数はない。保健所の人にも確認。ただし、民泊や旅館業法では面積当たりで上限人数が決まっている。
Range
Ref: 東京のシェアハウスの相場はいくら？地方や賃貸との差も紹介 | 九州と関東にあるシェアハウスひだまり
シェアハウスやルームシェアの相場がある。東京都の場合。
- シェアハウス: 5.6万円+共益費1-1.5=6.6-7.1万円。
- ドミトリー: 4+1.2万円
Contract
出典:
シェアハウスやルームシェアする際のガイドラインがある。
ルームシェアは、1個の部屋を複数名。シェアハウスは家が共有で、部屋を分ける。そういう違い。ルームシェアはいろいろしんどい。シェアハウスのほうがいいだろう。
契約
普通建物賃貸借契約 (民法601条)。
当事者からの一方の解約申し入れにより、一定期間の経過後に契約終了。
- 借主からの解約=3か月
- 貸主からの解約=6か月。
ただし、中途解約は特約で決められる。中途解約の特約があったほうがよさそう。
合意解除もある。
生活ルール
共同生活になるため、生活ルールの設定が重要とのこと。
具体的な項目。
- 清掃対策
- ゴミ出しの役割分担。
- 共用部分の清掃。
- 騒音対策
- 秩序対策
- 共用部分の利用方法、私物放置の禁止。
- 専有時間、収納、保管。
- 来客の訪問、宿泊。
- ペットの飼育。
- 安全・衛生・防犯
- 施錠
- 喫煙
- 書き
- その他
- 消耗品の管理
入居者と取り交わす賃貸借契約書は、 国土交通省が公表している「賃貸住宅標準契約書（改訂版） 」 又は「定期賃貸住宅標準契約書（改訂版） 」 のほか、 各業界団体が公表している契約書を活用することが可能です。
ただし、共用部分に追加項目があった方がいい。
- 頭書: 賃貸借の目的物 (専有部分の表示、共用部分の表示。
- 特約
- 生活ルールの遵守義務
- 入居者間トラブル
- 中途解約
想定されるトラブルと、未然防止、対応方策。
- 家賃滞納=
- 契約違反行為
- 迷惑行為
- 残置物
住宅セーフティネット制度
住宅セーフティネット法。住宅確保要配慮者 (高齢者、障害者、一人親世帯、外国人) などの優遇制度。登録住宅になると、都道府県が情報を開示し、バリアフリー工事などの助成、家賃の補助など。
「住宅：『賃貸住宅標準契約書』について - 国土交通省」に賃貸住宅の契約書のテンプレートがある。これをベースにシェアハウス・ルームシェア用に作ると良いだろう。
- シェアハウスに必要なルール例【5つのカテゴリー別】 | 九州と関東にあるシェアハウスひだまり
- ルームシェアこそルール作りをしっかりと！決めておくべき4つの例 | 九州と関東にあるシェアハウスひだまり
- 【具体例】シェアハウスのルールってどんなものがあるの？ - 東京のシェアハウス探しなら｜movalue
- シェアハウスのルールとは？メリットやよくあるルールを紹介！
- シェアハウスのよくあるルール例！トラブルにあった際の対処方法も紹介！
- シェアハウスのハウスルール – 東京のシェアハウス わびさびハウス
- ハウスルール | 1日から入れるシェアハウス「Roopt」-ループト-
- ハウスルールについて | 東京で格安のシェアハウスに住むならコモンシェア
- シェアハウスのルールの必要性と具体例、ルールを守らない人への対処法を一挙紹介！ | シェアハウスを探すならTOKYO＜β＞
- シェアハウスのルールは入居前に確認するべき！よくあるルールをご紹介！ | シェアハウスチンタイ
上記などのルールを作っておく。
普通借家契約と定期借家契約
定期借家契約と普通借家契約の違いとは？ | 住まいとお金の知恵袋
定期借家契約: 雛形=「住宅：定期賃貸住宅標準契約書 - 国土交通省」。契約期間の存在する契約。双方の合意で再契約が可能。貸主の都合で契約を終了できる。普通借家契約に比べ、割安なことが多い。用途は一時不在の物件を賃貸に出す場合。契約時の書面が必要。1年未満の契約も可能。
普通借家契約: 雛形=「住宅：『賃貸住宅標準契約書』について - 国土交通省」。一般的な不動産賃貸契約。契約期間は通常2年。期間満了後も借主が希望すれば更新される。借主が手厚く保護される。貸主からの都合での退去はない。短期間で退去してほしい場合には向かない。口頭でも契約可能。1年未満だと、期間の定めのない契約とみなされ、6か月前に契約終了が必要になる。
シェアハウス、ルームシェアなどは普通借家契約で問題ない。
更新料
- 賃貸物件の更新料とは？相場と契約更新時のポイント、よくある疑問｜へや学部｜URくらしのカレッジ｜UR賃貸住宅
- 賃貸物件の更新料（家賃更新料）とは何の費用？更新料の相場や払わないとどうなるかを解説 - SUUMOお役立ち情報
- 家賃の更新料って何？支払う義務はあるの？費用の内訳や目安について - 賃貸物件情報アエラスグループ
基本的に賃貸は2年契約。その更新時に手数料を徴収する場合がある。
更新料という名目で1-2年に1回の割合で徴収するか、毎月の家賃で徴収するかの違い。基本は家賃の1か月分。
更新料を徴収したい場合、契約書に記載が必要。ないと無効。
更新料があると、だいたい家賃だと月+5000円くらい相当。
家賃と共益費
出典
分けると以下の利点がある。
- 家賃を安く見せられる。
- 仲介手数料などは家賃がベースになるので、入居者の初期費用を抑えられる。仲介手数料には消費税が入るのでお互い共益費*1.1の節約になる。
- 住宅用の家賃は元々非課税だが、住宅用以外の家賃は課税対象になる。共益費で分けておくと、共益費は非課税になる。
住宅用なら計算が面倒なので分けなくてもいいかも。不動産屋に仲介を依頼するなら、分けたほうがよさそう。
Rent
「【超有料級 シェアハウス運営】家賃の決め方は2つあります(不動産投資) - YouTube」
家賃の決定方法の基本がある。相場を見る。シェアハウスなら、シェハウスのポータルサイトで金額を見てみる。他には、1ルームの賃貸など。
なお、家賃と共益費は分けた表記にした方がいい。ぱっとみ高く見える印象になる。後、普通の賃貸も光熱費類は普通別だから。込み表記にするとフェアではない。
Point
- 宿泊: 一般的に2日以上を禁止や事前連絡。
- 年齢制限: 高齢者は避けたほうが良いことがある。年配は口うるさくて他の入居者が困るから。
- 物件名: シェアハウスのわかりやすい名前があるとよい。
「日本最長！シェアハウス15年目の社長が伝授する・成功する管理運営！虎の巻」
内見前に、入居希望者の情報を事前にもらえるだけもらっておくとよい。また物件の情報も事前に。内見時には事前情報ではわからない実際の生活、暮らし方に関する話など、イメージを具体化していくようなもの。
Name
戸建て建物でシェアハウスを行う場合、建物名をつけたほうがいい。
- イメージ: 建物名はある程度自由につけられるので、最寄り駅などを含めたり、キーワード対策など視認性を改善できる。
- 配送先住所: 戸建てで複数人居住の場合、配送先建物を特定できる。
戸建ての住所は付近一帯で共通で、氏名で居宅を区別している。この状態で、シェアハウスで1軒家に複数人入居、特に短期入居すると、配送先で配達員が困る。
例えば、「オーナー名邸」のように配送先住所などに記載すれば、一応区別はできるが、オーナーチェンジや、オーナーが非同居の場合に困る。建物名をつけておけば、特定できる。
住民票など変更になり、基本的に住所変更扱い。書類関係の一式住所変更が必要で手間はかかる。できれば、入居がない状態でしておきたい。
「本店住所に建物名は入れたほうがいい？ | 福岡で司法書士に依頼するならふくおか司法書士法人へ」
具体的な手続き。
- 法務局で登記手続き (必要？)
- 役所で建物名称変更届、方書名称変更届 ()
建物名の登記はしないほうがいいかもしれない。変更にお金がかかるから。これは別にしなくても問題ない。登記上の名称はあまり使わないから。
電気、ガス、水道などの会社に連絡もいる？
江戸川区の場合。
「名古屋市:同一住居番号でお困りの方へ（市政情報）」にあるように、方書のほかに、住所の地番に枝番号を付与して識別することもできる模様。こちらでもいいかも。
2024-05-07 Tue。電話確認。担当オオサワ (女性)。
方書
「東京法務局 不動産登記／商業・法人登記の管轄区域一覧：東京法務局」不動産の建物の登記。建物名は変更してもいいが、しなくてもいい。登記上変更するとしたら、種類になる。が、シェアハウスの場合、台所や浴室は共同なので、居宅で問題ない。共同住宅というのは、アパートやマンションのように、完全に分離した住宅が一体の場合を指す模様。
江戸川区では枝番号をやっていない。建物名の方書変更には条件があり、建物名の看板・プレートの掲示が必要。方書変更時に現地確認する。「建物名1F」のような形式も可能。
建物名以外では、「山田方」や「1F」のようなオーナー名や階数の方書変更は可能。ただ、階数だと同一住所の問題は解決しない。なお、「氏名」を使う場合、オーナーチェンジなどした場合に困る。建物名は一種のブランドなので、譲渡する場合、慎重な扱いが必要にある。受け渡しの契約時に方書変更を必須にするなど検討したほうがいい。
参考情報として、寮がシェアハウスに近いが、寮は建物名のみで部屋番号などはつけないことが多い。部屋番号は郵便受けの識別の意味合いが大きい。郵便受けを共同で使う場合、部屋番号までつける意味がない。せいぜい、階数。
建物名+階数の表記にしたい場合、[新名称] の下にそのことを記載する。[引続き住む方の氏名] には階数と、住民移動していない可能性があることがわかるなら、そのことも記載しておく。
変更
方書変更はほぼ住所変更扱い。身分証明書類は全て変更必要。ただ、手続きは住所変更だが、中身は名称変更なので意味や細かいところは異なる。
変更届提出後、現地調査して、確定したタイミングが変更日になる。だいたい、届出提出1週間後。住民票の英数字は全角になる。
他の住人の住所変更日は、引越同様自分での手続日になる。江戸川区では住人住所の自動一括変更はしていない。
公共料金などの方書変更後の扱いは各社に問い合わせる。古物商は住所変更扱いで変更手続き必要。
看板
ネコワンズ新小岩
NEKOONES SHINKOIWA
←1F/2F→
ゴシック系で視認性の高い書体。
- 1650: 表札 プレート サインプレート 表札06 宅配ボックス マンション 戸建 シール ポスト ドアプレート 新築 郵便受け レーザー彫刻 order-madの通販はau PAY マーケット - スマホケースと雑貨のお店 スマコム | au PAY マーケット－通販サイト
- 1800: 表札 プレート サインプレート 表札09 宅配ボックス マンション 戸建 シール ポスト ドアプレート 新築 郵便受け レーザー彫刻 order-madの通販はau PAY マーケット - スマホケースと雑貨のお店 スマコム | au PAY マーケット－通販サイト
このあたりが安い。猫のデザインを選ぶか。文字数の制限がある。2行目の英字が問題。
「看板をブロック塀や壁に取付ける方法について : 不動産応援ブログ」両面テープで止める。
手続
時系列。
- 2024-05-13 Monに書面で方書変更届提出。
- 2024-05-14 Tueに表札設置 (前日が雨天だったため)。
- 2024-05-24 Fri 16:47の役所の就業直前に登録完了との連絡。
- 2024-05-27 Monに住所変更届。
住所変更にあたってのポイント。
- 既に住んでいる状態だと、マイナポータルでの変更不能。住所変更手続きを書面で提出する必要がある。
- 住所変更の変更日は手続日 (5/27)。登録日 (5/24) にはできない。
- 地番と住所名の間にはスペースが入る。
- 通常の住民票には建物名の変更日は表示されない。必要なら別の書類になる。
- 運転免許証の変更日は住民票の場合取得日か変更申請書で申請した変更日。おそらくマイナンバーカードだと、変更日の判子。
Equipment
Forum
- 住人に学ぶ！ 快適シェアのアイデア集 | ウチコミ！タイムズ | 住まい・賃貸経営 まる分かり
- シェアハウスの日常-【15】コミュニティボード
- ホワイトボードは生活管理や情報交換に便利【エイトネスト北白川】
住人同士のオフライン・非同期の連絡に、伝言板があるとよい。ホワイトボードやコルクボードでもいいし、段ボールに紙を貼り付ける感じでもいい。突っ張り棒で固定する感じ。洗濯ばさみでペンもそばに設置する。
書式例: 作者室番号-記述日-内容。
Key
住人に鍵を持ち逃げされたり、複製されて侵入阻止を考えて、電子錠にしておくのもあり。退去時に番号を変更すればいいから。鍵を持ち歩かなくてもいいという利点がある。
Clean
Ref: シェアハウスの掃除ってみんなどうしてるの？〜15年目の変化について〜｜ひめひめ｜地方シェアハウスの草分け
シェアハウスで掃除の方式がいくつかある。
- オーナー
- シェアハウスリーダー
- 業者
- 当番制
問題が起きないのはオーナー。ただ、当番制がいいと思う。掃除しなくていいとなると、大事にしようと思う意識が下がる。掃除を通じて、コミュニケーションの機会になる。
週単位でごみ出しと掃除するのがいいと思う。
Network
大家業、賃貸併用住宅、シェアハウスにするならば、固定回線でインターネット無料にすると喜ばれる。検討する。
静的・固定IPアドレスのオプションがどれくらいの金額でつくかも検討する。
一本の通信回線を全員で共有する形になる。
いろいろ考慮事項がある。
- 接続方式: 有線/無線
- 回線速度
- 設置方式: 【基礎から解説】アパート・マンション経営でのインターネット導入にかかるコストは？効果は？未来ネットなら費用を最大限削減できる！ ｜ 記事を読む ｜ 【オーナーズ・スタイル・ネット】で賃貸経営
有線: 部屋の中にWi-Fi機器を設置。
無線: 共用部・外壁にWi-Fi機器を設置。工事は簡単。
「アパートに無料インターネットは必要？大家に知ってほしい5つのメリット | 倉敷・岡山の投資,収益物件の売買,査定なら蔵助」
回線速度は5 Mbpsあれば問題ない。インターネット回線速度の表記は最大。実際は10-30 %程度の速度。1Gbpsなら100-300 Mbps。これを利用者で分割することになる。
設置方式は、各戸Wi-FI設置か、共用部Wi-Fi設置がよさそう。シェアハウスでどうせWi-Fiが必須になるから。
あるいは、自分が光回線+Wi-Fiを導入して、同じ回線を全員で共有するというケースもありか。1F/3Fがつながるかがきになる。たぶん、うまくできるならこれが最安になると思う。一人分の料金で3人くらいが利用できるのだから。
「タダネット｜一棟マンション・アパート向け無料インターネットサービス」というサービスがある。
賃貸併用だから、自分の回線を中継して使ってもらうのがいいかもしれない。
「賃貸併用住宅でなるべく費用をかけずに「無線Wifi環境」を提供するには | マネーの達人」
NURO光2Gとeo光10Gがよさそう (【光回線の速度比較】フレッツ光、NURO光、eo光を同じ住所で契約して、4つの計測テストをしてみた)。
総合的にはNURO光2ギガかな。これで契約してみよう。
NURO光
支払い方法
クレジットカードがいい。そして、エポスゴールドの「選べるポイントアップショップ (選べるポイントアップショップ｜クレジットカードはエポスカード)」があるからこれでいいだろう。
NUROでんき、ガス、モバイルは特にない。B/43で払えるならこれがいいかも。
ONU=Optial Network Unit。光回線の終端装置 (NTTのONU(光回線終端装置)とは? モデム・ルーターとの違いとトラブル時の対処法 | NTTコミュニケーションズ 法人のお客さま)。光コンセントとPCなどの端末の間に設置する装置。ONUで光信号をデジタル信号に変換して送受信する。従来のモデムなどと似たようなもの。ONU自体は1台の端末までしか接続できない。複数端末に対応するならルーターが必要。ただ、最近はルーター一体型のONUもある。NURO光はルーター一体型。
NURO光に申し込むと以下の流れになる (お申し込みの流れ | ご利用までの流れ | NURO 光 2ギガ/10ギガ)。
- 申し込み
- 工事予約
- 1-2か月程度で工事・開通
同時申込特典
以下が期間限定で無料になる (スマートライフ | NURO 光)。
- NUROスマートライフ: NSD-G1000TのONUが贈呈される。返却不要。初期手数料5500円。月額利用金550円。利用開始月は無料。NURO光との同時申し込みで初期手数料と月額料金最大6か月無料。元々は、NURO光アプリでIoTデバイスをらくらく制御するためのプラン。後はセコムの駆けつけサービス。ただし、IoTデバイスはSONYの指定製品で自分で用意必要。
- ソニー製 室内コミュニケーションカメラ: これももらえる。
- つながるメッシュWi-Fi (つながるメッシュWi-Fi | NURO 光): NUROスマートライフの加入が条件。通常月330円。利用開始月の料金は無料。ご利用開始月から5か月後の6か月間無料。ただし、無料期間で解約すると機器返却手数料2200円かかる。NUROスマートライフの解約時に同時解約となる。返却必要。無料期間を超えて、880円の有料期間に入ってから解約すると返却手数料はかからない。有料期間に入ってから解約・返却したほうがお得。チャットで確認した。
- レンタルWi-Fi (NURO 光 の開通工事 | NURO 光): 申込みから開通までインターネットを利用できない期間がある。その間利用できるようにWi-Fiをレンタルしてくれている。2か月間無料 (ご利用開始月を1か月目)。ただし、配送料2200円は必須。期間をすぎると5148円。配送料がかかるから別にいらないかな。
オプション
ご利用者向けお引越しサポート特典 | NURO 光 2ギガ/10ギガ
- NUROでんき: 同時利用で501円割引。また、NURO光と同時申し込みで6000円キャッシュバック。
- NUROガス: 同時利用で200円引き。2000円キャッシュバック。
- NUROモバイル (NURO 光・NUROモバイルセット割引特典 | NURO 光、料金プラン｜格安SIM・スマホのNUROモバイル): 11円30秒。
- ひかりTV for NURO (ひかりＴＶ for NURO | NURO 光): NTTが行っている光回線を利用した映像サービスの再販。同時申し込みすると6か月後の15日に12000円キャッシュバックの案内。チューナーなしでキャッシュバック目的で入っても元が取れる。専門チャンネルプラン基本料金2750円。2か月無料。ひかりTVはじめて割適用で1650円。利用開始はNURO光の工事完了での判断となる (チャット質問回答)。チューナーレンタル後、返却にはお金がかからない (よくあるご質問 | ひかりＴＶ | 不要になったひかりＴＶ対応チューナーはどうすればいいですか？)。借りたほうがよさそう。
でんきとガスは、実際の使用量と、プランの金額を突き合わせないとどれがお得か判断できない。使用量が少ない場合似やすいところと、多い場合に安いところがあるから。
「【スマホ】通話アプリおすすめベスト5！固定電話へ通話可能な厳選ランキング！」通話はViberで13.17円1分。必要な分だけにしたら安い？月10分話すとかけ放題と同じ金額になる。5分かけ放題1GBがいいかも。
申込条件を整理する。
- 2ギガプラン3年契約
- NUROスマートライフ: 6か月の無料期間で解約。メッシュWi-Fiは申し込まない。
- NUROでんき
- NUROガス
- NUROモバイル 1GB5分かけ放題ジャスト
- ひかりTV for NURO+チューナー+専門チャンネルプラン: チューナーは無料期間 (2か月目) に返却。6か月後の15日でキャッシュバック受け取り解約。
注意が必要なのが、申込み画面によって、特典が若干異なる。
「【公式】NURO 光 特典総額最大169,000円！ | NURO 光 2ギガ/10ギガ」からだと45000円キャッシュバック。
公式の「光回線インターネットサービス NURO 光 2ギガ/10ギガ」からだと初年度980円、43000円キャッシュバック。+友達招待1万円 (NURO 光「お友達紹介クーポン」の金額と使い方、注意点を解説 | NURO 光)。になる。初年度980円は、定価が5200円なので、(5200-980)*12=50640円。これに1万円で60640円。
ポイントサイト経由だと45000円+友達招待1万円+ポイントサイトのポイント21000円で77000円。
工事
2023-12-25T14:00 Monに室内工事。工事のお兄さんの話では、2024-01-06 Tueの午後で室外工事も予定が組まれているらしい。
この光回線は、ケーブルの接続先のシステムが違うらしくて、同じ会社以外は、設置時に毎回工事が必要らしい。
2023-01-06 SatT14:30に室外工事 (https://gnusocial.jp/notice/5046391)。
工事完了後5GHzで1F部分で速度計測 (speedtest.net/ja/result/15716411306)。上り下り400-500Mbpsで問題ない。
NUROモバイル
Campaign
NUROモバイルを契約すると、マイページにNURO光1年無料クーポンがある。先にNUROモバイルを契約したほうがお得だった。
NURO光を先に契約すると、NUROモバイルは1年間毎月1100円割引。
4.5万円キャッシュバックに追加で初年度無料だったから、NURO光のほうが月額金額が高いので割引額が大きい。惜しいことをした。しかたない。
無料通話
- NUROモバイルでんわ｜格安SIM・スマホのNUROモバイル
- NUROモバイル｜よくあるご質問 「NUROモバイルでんわ」の通話料と使い方が知りたい
- 【NUROモバイル】かけ放題プランの対象外となる通話について
NUROモバイルを契約すると、自動で「NUROモバイルでんわ」サービスに加入。専用アプリなどなしで、通話が通常の半額30秒11円。かけ放題プランもある。オートプレフィクスなので、通話アプリ不要。
無料通話対象番号がわかりにくい。0570はだめらしい。
固定電話番号0ABJ
番号構成は、国内プレフィックス(1桁) ＋ 市外局番&市内局番(合計5桁) ＋ 加入者番号(4桁)
これ。普通に4桁だから0570もいけると思ってしまう。
30秒11円。
海外通話
NUROモバイル｜よくあるご質問 「NUROモバイルでんわ」の通話料と使い方が知りたい
NUROモバイル｜よくあるご質問 通話定額オプション（5 分 / 10 分 / かけ放題）について知りたい
国内から海外に電話をかける場合、プレフィクスとして [0037-692] を手動で入力する。これで無料通話が適用になる。
アプリ
NUROモバイル｜よくあるご質問 節約スイッチについて知りたい
モバイルアプリで、通信速度のモードを切り替えられる。
| NEOプラン / NEOプランW | 1Mbps |
| 上位以外のプラン | 200kbps |
Call
Ref: ASCII.jp：格安SIMなら月1000円台でかけ放題が可！ 音声通話重視の人にピッタリなSIMはこれ.
通話かけ放題を考えると楽天モバイルが3GB以内1078円で最安。これでよかった。ただし、楽天モバイルは速度切替ができなくなっている。データ使用を自分で注意しないと、段階的従量課金ですぐに2000円とか3000円になる。そうなると本末転倒。
調査の結果、mineoのマイソクライトで10分かけ放題300kbpsで1210円。これがいい。まず、かけ放題といってもだいたい10分あればなんとかなる。
NUROモバイルの10分かけ放題1320円で200kbps。
∞かけ放題もmineoのマイソクライトが1870塩と最安クラス。これでOK。
アナウンス
おかけになった電話をお呼びしましたが、お出になりません
相手がauの場合に流れる。条件は3種類。
- 一定時間出ない場合。
- 拒否ボタンで着信拒否
- 着信拒否 (指定番号拒否、番号非通知拒否など)
この他に、電波が悪かったり、電源が切れていたり、機内モード時もこれになる。着信なしでアナウンスが出た場合、これの可能性が高い。
Recruit
About
General
不動産屋に依頼するのが一般的だが、大家が直接募集もできたりする。
情報源:
- 大家さんが自分で賃貸募集する方法【ジモティー・ウチコミ・物件HP・エコーズ】
- 【入居者を募集する7つの方法】大家が直接募集できる！ | ぶたどん不動産
- 【シェアハウス】住民を募集する3つの方法 - YouTube
- シェアハウスの入居者を募集する方法をプロが解説（オーナー向け） | シェアハウス経営の教科書
募集サイト
- 賃貸
- 大家さんの入居者募集・空室対策｜貸家・賃貸マンション・アパート｜ウチコミ！大家さん: エージェント制。成約時仲介手数料1か月分。
- ジモティー 無料の広告掲示板: 無料。利用者が多く反響は大きい。ただし、元々無料の品を融通する乞食向けサービスだから顧客の属性が悪い。
- 仲介手数料無料のお部屋探しウチコミ！｜大家さんが直接募集するから賃貸物件が全て仲介手数料無料:
- ECHOES(エコーズ)｜空室を早く埋める！オーナー自らポータル掲載！: 自分で大手広告サイトに掲載できる。掲載料は1部屋3300円/30日。契約時11000円。
- 個人募集
- ポータルサイト
- ひつじ不動産
- 東京シェアハウス
- シェアシェア
- ゲストハウスバンク
- SHARE PARADE
- 東京のシェアハウスをお探しならシェアパーク
- 東京のシェアハウス探しなら【movalue（ムーバル）】
- 東京のシェアハウスなら家賃3万円台からのクロスハウス
ジモティーとルームシェアサイトは使っても良いかも。追加分以外は全部利用してみた。
ポータルサイトは、掲載料がかかったりする。
家賃光熱費込みの金額で掲載すると、金額が高くてヒットしない可能性がある。共益費は本文にするか。
ポータルサイトも決まらないよりかはマシなので使ってみる。
成約時に費用がかかるものにしてみる。
繁忙期・閑散期
- 1-5月、9-10月頃: 繁忙期
- 6-8/11-12月頃: 閑散期
閑散期はそもそも入居希望者が少ない。広告を出しても効果がない。お金が無駄になるので、下手に動かずに、期間限定で家賃を下げて、待つのがいい。
ジモティー
再投稿: 投稿を再び行い、新着投稿として表示させる。掲載日から60日経過後に使用可能。オプションの [リフレッシュ] はこの再投稿を行う。広告表示のタイミングと合わせると効果的かもしれない。
ジモティーの広告では、以下が直接的。
- 東京 - 不動産 ＞ シェアハウス
- 東京 - 不動産 ＞ 賃貸
- 東京 - 不動産 ＞ 短期賃貸
閲覧数が表示されるので、広告効果がわかりやすい。それに、ユーザーが多いからか、share paradeやshare parkよりも反響がある。広告の費用対効果としては悪くない。
民泊想定の部屋は短期賃貸で募集するのもいいかもしれない。
ECHOES
About
月3300円でSUUMOなどのポータルサイトに掲載できる。
SUUMOで上位掲載されるには、カテゴリー別に写真を用意しておく必要がある。
写真のポイント。
- 広角でできるだけ広く撮影。
- 建物全体でどこかわかるようにする。
- 目線を低くすると広く見える。
- 物ではなく、空間を映すようにする。
2024-02-06 Tueに掲載開始。
Rule
掲載画像のカテゴリーの制限がある。
- シェアハウスはトイレ・洗面所は「その他共用部分」扱い。
- エントランス、ロビーは戸建てでは使用不能。
- 火災保険「不要」にチェックを入れると加入自体を不要と判断され後からご加入いただけない場合がございますのでご注意ください。
- シェアハウスを選択している場合ルームシェア「可」とご登録ができないためルームシェアのチェック可のチェックを外しました。
- 最高・抜群・万全、激安、安価等の誇張表現は使用不可となります。
Point
Ref: @火曜日 _【入稿アドバイス】_妹尾 賢様.
情報掲載時のポイントがある。
- 画像
- 最寄駅
- 設備
- フリーコメント・キャッチコピー
画像
図面がわかりにくい。シェアハウスの場合、区画の囲み線が図面の重要な仕切りと被らないように注意したほうがいい。また、1Fの図面を省いたのもまずい。1Fの階段部分が見えないと入口がイメージしにくい。
画像コメントで具体的な機能とかをPRすると閲覧者に訴求できる。
写真もいろいろ工夫できる。例えば、眺望のカテゴリーで、景色と一緒に部屋を移したりできる。ただ、広角レンズがほしい。1.2 mくらいの高さで撮影すると空間をよく表現できる。
また、ECHOESやSUUMOの画像とカテゴリーの仕様がある。ECHOES上はシェアハウスだと16枚登録できる。が、SUUMOは14枚まで。同一カテゴリーで2枚以上掲載も可能だが、15枚以上だとそこが削られる。どれが削られるかわからないので、同一カテゴリーで複数枚を確実に掲載したければ、14枚以内にしておくとよい。なお、Homes/at lifeだと16枚全部表示している。最小のSUUMOに合わせるのが無難。
SUUMOの仕様。
- 周辺環境を6枚 (ECHOES側の自動)。
- 2枚=図面、外観。
- 12枚。
ユーザー掲載可能枚数が合計14枚。だが、ECHOESは16枚載せられるようになっている。これはSUUMO以外を考慮してのこと。
最寄駅
エリアで探す人が多いので、これにヒットするように、できるだけ主要駅などは載せたい。
同じ駅とみなされると枠が無駄になるので注意する。
バスで主要駅を追加したりできる。例えば、千葉県からだと東京駅までのバスがある。これを利用して追加する。
他に、その他スポットからの交通という欄がある。これは、名所の紹介になる。何もなかったら最寄りのコンビニ・スーパーでもいい。
設備
設備はできるだけチェックを入れたい。意味のわからないものは調べるなどしてやりたい。
PR
フリーコメント・キャッチコピーも工夫したい。
交通の便、インターネット、初期費用の安さ、設備、リフォーム、住心地などが多い。設備がPRしやすい。
画像や情報をフルに掲載してもだいたい3か月は成約までかかる。3か月で駄目なら金額や競合などの別の理由がある。
SHARE PARK
露出
広告以外で、無料で露出を増やす方法が3種類ある。
- キャンペーンの記載。
- シェアハウスリーダーの記載。
- Amazonギフト券の贈呈 (メールで申請)。
どれもやってみるとよい。
キャンペーンはフリーレントとか。シェアハウスリーダーは掃除とか管理。報酬も贈呈するとよいだろう。
写真を無料で撮影してくれるなどかなり親身に対応してくれた。自社でもシェアハウスを運営しており、ノウハウが多数ある。
広告
不動産の広告費は売上のだいたい30 %程度。これを考えると、24万円くらいあるから、7万円くらいは月に広告費に回してもいいかもしれない。
シェアハウスリーダーの記載はページの上の方に出るので内容は注意したほうがいい。あまりごちゃごちゃ書くよりかは、シンプルにしておく。
広告の中では、市区町村は金額も安いが、効果・閲覧も薄い。複数物件あるなら意味はある。
オススメはスタンダードプラン。PR効果がかなり高い。後はページにはないけど、メルマガというのも個別でやっている。普段は新着物件の紹介。月2回。だいたい1万くらいの登録があり、開封率は80 %くらい。それなりに効果がある。
短期入居可のカテゴリーは、いきなり長期入居は心配な人が見ている。
あまり複数組み合わせるなら、ライトプランのほうがお得になる。
掲載
ドミトリーと個室の方針。
プライバシーの確保、鍵があることが個室として求められる。ドア1枚で部屋が分割されている場合、鍵をかけてオーナーだけが開閉できる形式じゃないと、ドミトリー扱いになる。SHARE PARKのルールの話。
SHARE PARADE
ゲストハウス的な一時利用のユーザーもそれなりに多いサイト。
画像アップロードが特殊。
フォトギャラリー: 2回目以後は運営にアップロード依頼が必要。物件TOPに表示される写真。
ルームギャラリー: 1部屋1枚までの部屋写真。
東京シェアハウス
Meeting
2024-06-12 Wedに申込説明会。
元々代表のモリカツがバックパッカーで感銘を受けて始めた。2010年6月。当時はゲストハウスや外人ハウスと呼ばれていた。
700件のアカウントがあり半分が個人。
日本のシェアハウスの急進としては、女性向けのシェアハウスの増加が大きい。他には外国人もサイトへのアクセスとして多い。
年齢制限もあって40歳以上の利用は少ないが、慣れている人も多い。
最近はInstagramを見ている若者が多いので、アカウントでPRするのは有効。
料金体系
初回登録時3万円。これに加えて、部屋数などに応じた1万円以上の広告枠の購入。他に年間維持費で1万円。
掲載にあたって、共用スペースを重視している。4人で座れる机があることを必須にしている。
広告としては、Mapで探す人が多い。2週間で1万円というのもできる。
この後の流れ。
- アカウント登録、マイページ作成。
- 電子契約。
- 訪問での現地確認、写真撮影。
サイトの閲覧数。
- 広告無しで50PV
- 広告枠Fで100-200PV。
Register
2）ご掲載手続きについて
1. 同意書のご記入（クラウドサイン経由）
2. アカウント登録
3. ホスト情報の登録
4. 物件情報の登録
5. 物件撮影及び公開内容確認
6. 掲載プラン（広告枠）のお申込み
*各手続き及び双方の確認が完了次第、サイトに公開されます。
電話番号などの必須情報の記入のほか、
運営者様の紹介文のご登録もお忘れなくご登録ください。
*英語版を希望される方は［英語］の欄もご記入ください。
登録には写真撮影が必須。休日だと1万円追加になる。
基本は09-15時で1時間。だが、今回は18:30-19:00開始で対応してくれた。プロフィール写真も撮影してくれた。
2024-07-22T18:00 Monに決まった。石川が一人で撮影に来た。
2024-07-26に公開。
Remodel
リフォーム
外壁塗装
コーキング。ゴムの打ち直しはやる意味がある。
外壁・屋根の塗装は、いまいち。やるとしたら、コーキングで足場を作るタイミングで一緒にやるのがいい。
期間は2-3週間。だいたい50-100万円くらいになる。
江戸川区は外壁塗装の補助はない。あるとしたら、融資。積極的にやりにくい。
Buy
Policy
不動産投資で手堅く確実にスケールアップしたいなら、物件の積算評価の高い、戸建てや一棟アパートの取得が重要。
融資を取り付ける場合、自己資金が1-3割は必要なので、それで取得可能物件価格がだいたい決まる。
金融機関は日本政策金融公庫がおすすめ。
Analysis
賃貸需要の把握が重要。
- 【ホームズ】不動産投資に役立つ！見える賃貸経営: 賃貸需要ヒートマップで一目で把握可能。
家賃相場
人口
収支
このあたりのツールの分析結果が、事業計画書などに役立つ。
Loan
General
枠
不動産投資で非常に重要な与信の枠。
活用できるものが3種類ほどある模様。
- オリックスor滋賀銀行
- 三井住友トラストローン&ファイナンス
- 賃貸併用住宅の住宅ローン
住宅ローンは一番最後に使うこと。逆だと与信のカウントになる。
equation
ローンの概算計算式がある。
年収*40 %*審査金利3 %
例: 年収500万円
35年ローンだと4300万円くらい。
500*0.4*35=7000万円。この金額が返済余力とみなされる。
4,300万円借入のローン計算、金利3.000％、借入期間35年 - ローン計算
審査金利3 %の利息を考慮すると、借入金が4300万円くらいになる。
Bank
General
特に重要なのが以下の銀行。
- オリックスor滋賀銀行
- 三井住友トラストローン&ファイナンス
- 日本政策金融公庫
- 信用金庫
このあたりをリサーチして活用する。
融資の枠を埋めるように順番に使って物件を取得していくのがよいのだろう。
滋賀銀行
1棟目物件の選び方。滋賀銀行のローンNGの後、信金の融資が通った初心者大家さん|不動産投資の健美家
地方銀行だが、全国対応の不動産ローンを展開しているらしい。
融資対象は、「 資産管理法人の役員でなく、既に家賃収入があり、給料より家賃の方が低い人 」で、融資枠は4,500万円。
金利は1.95-4.875 %で最大30年くらい。
三井住友トラストL&F
スルガから流れて三井住友トラストL&Fが忙しい！ 金利3.9％を2.9％にする方法など、活用術紹介|不動産投資の健美家
三井住友信託銀行グループの金融機関で、金利は3.9％～と高めであるが、耐用年数をオーバーしている物件や再建築不可物件でも融資が出やすいのが特徴で、最長30年と比較的長期で融資を引くことができる。また、属性の制限はない。
築年数にかかわらず、長期の融資を組むことができるという点で、築古の物件に適している金融機関といえるかもしれない。
共同担保
「三井住友トラストＬ＆Ｆがスルガ銀行と大きく異なる点に、共同担保がなければ、全額融資が下りない点があります。共同担保がなければ頭金2～3割ほどが必要なので、ある程度、現金を持っていないと買えません」
そこで岩橋氏が行っているのが次の方法である。
「耐用年数オーバーや再建不可物件など、まずは500～800万円ぐらいの戸建を現金で１つ買います。買った物件を共同担保に入れて、2軒目を三井住友トラストＬ＆Ｆで融資を受けて、諸費用100万ぐらいだけで手に入れるのです」
List
自宅付近の信用金庫類。
- 朝日信用金庫 新小岩店: 営業範囲が広すぎる？けっこう融資に慎重。
- 東京東信用金庫 江戸川支店 03-3652-6166 (検索結果一覧 | 店舗・ＡＴＭ検索｜東京東信用金庫): 東京東エリアで範囲が絞られている。
- 東栄信用金庫 本店 03-3653-3111 (店舗一覧 – 東栄信用金庫): 本店があるだけあって江戸川区付近。
- 東栄信用金庫 松島出張所
- 中央労働金庫 江戸川支店: けっこう多い。
近隣を見る限り、東栄信用金庫と東京東信用金庫がいい。ここに電話して相談してみよう。
朝日信用金庫
03-3653-5551
1. 個人口座でいいので口座を作る。
2. 売り上げ入金、引き落としなどのお金の流れを最低3か月作って取引実績を積む。
3. 事業計画書などを作って審査を申請する
信用金庫
ATM
コンビニATMでの取り扱いはあるが、入出金で手数料がかかる。110/220円くらい。
しんきんゼロネットサービス | 一般社団法人全国信用金庫協会
信用金庫設置ATMだと入出金無料。
- 平日 8：45～18：00の入出金
- 土曜 9：00～14：00の出金
東京東信用金庫
ATM
以下の時間帯が、信用金庫全体で無料。
- 平日=08:45-18:00
- 土曜日=09:00-14:00
当行の場合。
- 平日=08:00-21:00
- 土日祝=08:00-19:00
インターネットバンク
しんきんバンキングアプリをインストールしたら使えるようになる模様。
アプリインストール-[IBサービス (未契約者)] でインターネットバンクを開始できる。
申込後、画像認証カードを郵送で届くので、この受取後に利用可能になるとのこと。ID/PWの登録だけだとアプリからしかまだ使えない模様。
Memo
手続
登記簿謄本
家屋番号とは？住所・地番との違い、賢い調べ方を解説 | 住まいのお役立ち記事
- 地番 (所在): 土地の番号。782番地6/782-7のような形式。
- 家屋番号: 家屋・建物の番号。地番と同一のこともある。最初は同一で建て替えで枝番号が後から付与される。例えば782-6-2。この場合、2回立て替えたと思っていい。
土地の登記簿謄本を請求する場合は地番、建物の場合は家屋番号で請求する。
登記簿謄本は不動産売買や、建物の登録などで所有者の証明で使う。
登記・供託オンライン申請システム
- 窓口請求=１通６００円+送料。
- 電子請求=窓口480円、郵送500円。送料込みだから安い。
ただし、利用可能時間があって08:30-21:00まで。
アカウントは1年間利用がないと失効。IDも無効になって使用不能になる。
売買
手続
登記識別情報通知書には、登記用のパスワードが封入されている。これが権利証。次回登記申請時に必要になる。開けずに保有しておく。
なお、物件を売却した場合、使うことはもうないので破棄しても問題ない。ただ、普通はそんなに何回ももらえるものではないので、旧物件資料と一緒にしばらく保管しておいてもよいかもしれない。
内覧
以下の項目は確認した方がいい。
- 売却理由。
- 引渡期間。
- 価格推移。
- 販売期間、販売開始日。
- 予定・スピード感。
- 内覧受付回数。
- 自治会。
- 照明類の点灯確認。
- 付属品・残置物。
残置物
不動産取得時に残置物があった場合の対応を整理する。
- 中古マンションの残置物について。 - 教えて！ 住まいの先生 - Yahoo!不動産
- 不動産売却において残置物を残すと起こるトラブルとは？｜京都市不動産物件（戸建て・土地）は初田屋
- 不動産売買での「現状渡し」は、売主の残置物(荷物やゴミなど)を残して引き渡すのか? ～不動産売却での事例㊶～
- 不動産売却における残置物とは？トラブル事例や売る方法を解説｜西宮市の不動産売却｜(株)ワンライフ
設備表が契約付随文書で、これの記載の有無が大事。記載がなければ、売主側に処分の責任がある。
何も記載がなければ、基本は売主側に処分の責任。不安ならば、契約時に特約をつけるのが安全。
転居
不動産の売買など転居時に必要なことがいくつかあるので整理する。
公共料金
以下の使用停止・使用開始が必要になる。
- 水道
- 電気 (電力メーター番号/計器番号)
- ガス
マンションなどであれば、通常は住所だけで特定可能だが、戸建てだと住所だけだと特定できないことがある。事前に、メーターの番号などを確認しておくとよい。
転出
転出時に必要なのは以下。
- 国民健康保険被保険者証の返納
- 印鑑登録証の返納
国民健康保険も印鑑登録自体は転出届で抹消されることがほとんど。ただし、カードは返却が必要。郵送で返送するか、近所の事務所で直接渡せばいい。
「引越し手続について ｜ 引越し ｜ マイナポータル」で転出は手続き可能。
転入
以下を持参して役所を訪問する。
- マイナンバーカード
- 印鑑登録対象印鑑 (必要な場合)
印鑑登録証の発行に50円かかる。転入後、コンビニでの書類発行は24時間必要。転入直後に住民票が必要であれば300円になる。24時間後コンビニ発行だと200円で安い。古物商や不動産の取引で、当日に特別必要でなければ後日のほうがいい。
転入の住所変更の書類を提出後、マイナンバーの反映までに20分くらいは少なくともかかる。
転入後、以下も手続きする。
- 運転免許証: マイナンバーカードか住民票と運転免許証があればいい。ただし、警察署の窓口が16:00まで。転入と一緒にやるならば日中にする。
- 精神障害者保健福祉手帳: 管轄が保健所で別になる。自立支援も一緒に住所変更する。手帳、受給者証、マイナンバーカードがあればOK。
図書館で利用者登録もしたほうがいい。図書館は隣接の区、市も利用できることが多いので忘れずに。
事業
他に注意が必要なもの。
- 個人事業= 個人事業の開廃業等届出書 (e-Tax)。1か月以内 (A1-5 個人事業の開業届出・廃業届出等手続｜国税庁)。
- 「所得税・消費税の納税地の異動又は変更に関する申出書」は確定申告時にやるからそのときでいい (No.2091 個人事業者の納税地等に異動があった場合の届出関係｜国税庁)。
- 電気通信事業=e-Gov (総務省｜関東総合通信局｜電気通信事業の手続き、手続情報表示｜e-Gov電子申請)。住民票の提出が必要。
- 古物商=注意が必要。転居の3日前までに届出、転入後14日以内に届け出 (住民票必要)。電話で事前予約。
- 書き換えの伴う変更届に必要な添付書類。
- 住民票の写し
- 古物商許可証
- 書換申請1500円。
国民年金は自動的に変わる。国民健康保険は転入時に役所で一緒に行う。
変更
住所変更に伴い、以下を行う。
- 日本郵便への転送届
- 運送会社のアカウントの住所変更 (ゆうびんID、ヤマト運輸、佐川急便)
- 証券会社への住所変更
House
耐火性能
建物の耐火性能を証明する方法がいくつかある。
- 建築計画概要書の第3面あたり
- 検査完了済み証
検査完了済み証は、建物も建築完了後、入居前に行う。建築完了後に証明する方法はない。提出先の判断になる。火災保険会社の場合、建築計画概要書の1面でもOKのことがある。
台帳記載事項証明書に、完了検査=記載なしとなっている場合、いくつか理由が考えられる。
- 検査費用を節約。
- 検査中に検査を満たしていないことが判明。
3F建ての戸建の場合、内部の金物など検査が複雑なので、おそらく2で途中で完全に満たせていないところがあったのだろうと思われる。
浴室換気扇
お風呂場、浴室はカビが生えやすい。換気扇を24時間稼働させておくとよいという話をよく見かけるので整理する。
以下が情報源。
- [お風呂の換気扇は24時間つけっぱなしが基本！消さないメリットと気になる電気代は？｜【enepi \-エネピ\-】](https://enepi.jp/articles/510)
- [お風呂の換気は24時間するべき? 電気代やメリットについて解説 \| リフォーム・修理なら【リフォマ】](https://reform-market.com/extractor-fan/contents/bathroom-ventilation-24h)
- [お風呂の換気扇は、24時間回すもの？換気扇の正しい使用方法を紹介！ \| CHINTAI情報局](https://www.chintai.net/news/2018/10/26/48219/)
- 風呂場の換気は24時間おこなうのが吉！方法やメリットを解説します！ | 【低価格】換気扇掃除・交換・修理 ご相談無料｜換気扇110番
- お風呂の換気扇の正しい使い方でカビ対策を！効果的な使い方や注意点｜暮らしの知恵袋｜札幌ニップロ株式会社
一番下が参考になった。
基本的に24時間換気扇を稼働させたほうがいい。理由は以下。
- カビの抑止。
- 費用が安い。
換気扇稼働時は、ドアや窓を締めたほうが換気効率がいい。また、必ずしも24時間、常時稼働させる必要はない。湿気があるときだけ稼働させればよい。
