「Realty」の版間の差分

提供：senooken JP Wiki
(Law)
(Other 2人入居)
(同じ利用者による、間の19版が非表示)
42行目: 42行目:


=== Other ===
=== Other ===
==== 2人入居 ====
* [https://www.weekly-mansion.com/blog/article/article044.html ウィークリーマンションの水道光熱費を使いすぎたらどうなる？｜ウィークリーマンションドットコム]
* [https://www.refsite-monthaprtm.com/use/twopeople.html マンスリーマンションは2人で利用可能？料金はいくら？]
2人目以後は1人目の半額あたりの追加料金が相場となっている。20 %のところもある模様。


==== Name ====
==== Name ====
89行目: 96行目:


* 内覧申込みが複数あった場合、急かしたりそのことは言わないほうがいい。内覧が無駄になるのを嫌がって、内覧自体を渋るから。内覧後に言うのはあり。
* 内覧申込みが複数あった場合、急かしたりそのことは言わないほうがいい。内覧が無駄になるのを嫌がって、内覧自体を渋るから。内覧後に言うのはあり。
==== Contract ====
===== 定期借家契約 =====
Ref: [https://second-op21.com/greenrepo/%E6%B5%81%E8%A1%8C%E3%81%AE%E3%82%B7%E3%82%A7%E3%82%A2%E3%83%8F%E3%82%A6%E3%82%B9%E3%81%AB%E3%81%AF%E5%AE%9A%E6%9C%9F%E5%80%9F%E5%AE%B6%E5%88%B6%E5%BA%A6%E3%81%8C%E5%BF%85%E9%A0%88/ 流行のシェアハウスには定期借家制度を使用するのがよい | 秋山英樹の不動産・建築のセカンドオピニオン]
基本的に初回の契約は定期借家契約の1年未満 (364日) にしたほうがいい。万が一問題があった場合に、何の問題もなく退去できる。1年未満の契約なら事前通知も省略できて楽。
約1年入居してもらって問題なかったら、普通借家契約にするとか定期借家契約1年未満を延長すればいい。そのタイミングで、家賃の更新もできる。基本はこれがいい。
===== 普通借家契約の貸主側からの終了 =====
Ref:
* [https://www.your-realestate-lawyer.com/qanda/2013/10/post_12/ 貸主から賃貸借契約を終了させる方法とは？ | 契約が終了する際の注意点 | 法律相談Q&A | 家賃滞納や原状回復・賃貸トラブルのご相談は南青山法律事務所]
* [https://www.cbre-propertysearch.jp/article/risk_007/ 定期建物賃貸借契約と普通借家契約の違いとは？【比較】 |【CBRE】]
借主と合意がとれれば、終了できる。合意が取れない場合、期間の定めがある場合、期間終了の0.5-1年前までに更新拒絶通知を出して、かつ正当事由があれば法的に終了にできる。
正当事由は裁判所の判断が入るのでややこしい。
===== 解約申入期限 =====
借主側からの解約申入れはだいたい30日前までになっている。が、30日前に解約申し入れがあったとして、その30日で都合よく次の借主が見つかるとは限らない。
60日前にしておいたほうがいいだろう。2か月あればなんとかなる。急な用事で60日未満で解約したいならば、お金だけ払って、空室で部屋だけ抑えてもらう形。
===== 立ち入り =====
* [https://segou-partners-kigyou.com/estate/page-1224 不動産賃貸経営における室内への立ち入りの可否 | 神戸・姫路の弁護士による企業法務相談]
* [https://uchicomi.com/uchicomi-times/category/investment/main/14616/ 軽く思っていたらキケン　賃貸住宅での「入居者が住む部屋」へのオーナーの立ち入り（1/2ページ） | ウチコミ！タイムズ | 住まい・賃貸経営 まる分かり]
オーナーであっても、入居者居室への無断立ち入りは違法になる可能性が高い。
合法なケースがいくつかある。<blockquote>民法606条2項: 「賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない」
民法698条: 緊急時の立ち入り。</blockquote>特約で、滞在・不在時の設備点検・確認のための甲の入室を許諾することに同意する。
「[https://www.retpc.jp/archives/24894/ 賃貸人が賃借人に無断で賃貸建物に立ち入った場合、賃借人から契約の解除ができるか。 | 公益財団法人不動産流通推進センター（旧　不動産流通近代化センター）]」
電話相談したところ、特約で立ち入り許可をいれる場合、かなり限定しないと法的には有効にならない。法的な有効性は諦めて、契約前に十分説明して、提訴してもらわないようにしてもらう。<blockquote>３ 入室許可 第16条の例外として、滞在・不在時の設備点検等のための甲の入室許可を乙は承諾する。</blockquote>上記のような特約を設ける。


=== Residence ===
=== Residence ===
366行目: 412行目:
書式例: 作者室番号-記述日-内容。
書式例: 作者室番号-記述日-内容。


=== Guest ===
==== Clean ====
「[[/www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/index.html|民泊制度ポータルサイト「minpaku」]]」
Ref: [https://note.com/himehimey/n/nbeb1864a175a シェアハウスの掃除ってみんなどうしてるの？〜15年目の変化について〜｜ひめひめ｜地方シェアハウスの草分け]


民泊を行うには自治体への届出が必要らしい。
シェアハウスで掃除の方式がいくつかある。


「[[/www.sangyo-rodo.metro.tokyo.lg.jp/sinsei/tourism/minpaku/|住宅宿泊事業（民泊）｜申請・手続き｜東京都産業労働局]]」
* オーナー
* シェアハウスリーダー
* 業者
* 当番制


「[[/fukupon.jp/a/16032210|民泊の副業 - Airbnb経由で1泊5000～1万円で貸す！布団・洗濯機・WiFiが稼ぐコツ｜フクポン]]」
問題が起きないのはオーナー。ただ、当番制がいいと思う。掃除しなくていいとなると、大事にしようと思う意識が下がる。掃除を通じて、コミュニケーションの機会になる。
 
* [https://sharehouse-go.com/archives/clean-up/ ウィークタイズのお掃除事情ってどんな感じ？ シェアハウスに住もう。福井のウィークタイズ 入居者ブログ]
* [https://www.homemate.co.jp/guide/navi/roomshare/001.html ルームシェアでの当番表／ホームメイト]
 
週単位でごみ出しと掃除するのがいいと思う。
 
=== Guest ===
「[[/www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/index.html|民泊制度ポータルサイト「minpaku」]]」
 
民泊を行うには自治体への届出が必要らしい。
 
「[[/www.sangyo-rodo.metro.tokyo.lg.jp/sinsei/tourism/minpaku/|住宅宿泊事業（民泊）｜申請・手続き｜東京都産業労働局]]」
 
「[[/fukupon.jp/a/16032210|民泊の副業 - Airbnb経由で1泊5000～1万円で貸す！布団・洗濯機・WiFiが稼ぐコツ｜フクポン]]」


「[[/nagoya-apartment.com/column/jitaku-minpaku-kyoka/|【自宅での民泊の始め方】許可、費用、エアビーのやり方について解説 | NAGOYA APARTMENT]]」
「[[/nagoya-apartment.com/column/jitaku-minpaku-kyoka/|【自宅での民泊の始め方】許可、費用、エアビーのやり方について解説 | NAGOYA APARTMENT]]」
396行目: 459行目:


建物が上記4種類であることが条件。基本は工業専用地域以外、どこでも問題ない。
建物が上記4種類であることが条件。基本は工業専用地域以外、どこでも問題ない。
==== Airbnb ====
[https://airstair.jp/accommodates_201601-2/ Airbnb宿泊収容人数別 稼働率・収入額比較(1月) | ホテル・旅行クーポンメディア Airstair]
収容人数であまり稼働率が変わったりはしない模様。


==== Law ====
==== Law ====
405行目: 473行目:


住宅宿泊事業法が民泊の根拠。
住宅宿泊事業法が民泊の根拠。
* 旅館業法
* 特区民泊
* 民泊新法
安全規制。
* 消防法
* 建築基準法
===== 住宅 =====
住宅宿泊事業法で民泊可能な住宅は以下の条件を全て満たす家屋。
# 台所・浴室・便所・洗面設備。
# 居住用家屋 (以下の3条件)
## A. 居住地の空室 (住民票所在地)。
## B. 賃貸募集中の部屋 (民泊中に分譲か賃貸で募集中であること)。
## C. 別荘、セカンドハウス (年1回以上たまに使っている家屋)
Bで申請する場合、募集図面 (マイソク) が提出必要になる。


==== 木造 ====
==== 木造 ====
466行目: 554行目:
家主居住型の場合、共用部分は居室の面積としてカウントしない ([https://www.tomomi-houmujimusyo.com/2019/07/16/%E6%B0%91%E6%B3%8A%E5%96%B6%E6%A5%AD-%E4%B8%80%E9%83%A8%E5%B1%8B%E3%81%AB%E4%BD%95%E4%BA%BA%E3%81%BE%E3%81%A7%E5%AE%BF%E6%B3%8A%E3%81%95%E3%81%9B%E3%82%89%E3%82%8C%E3%82%8B/ 民泊営業～１部屋に何人まで宿泊させられる？～ - 許認可申請と福祉の専門家])。
家主居住型の場合、共用部分は居室の面積としてカウントしない ([https://www.tomomi-houmujimusyo.com/2019/07/16/%E6%B0%91%E6%B3%8A%E5%96%B6%E6%A5%AD-%E4%B8%80%E9%83%A8%E5%B1%8B%E3%81%AB%E4%BD%95%E4%BA%BA%E3%81%BE%E3%81%A7%E5%AE%BF%E6%B3%8A%E3%81%95%E3%81%9B%E3%82%89%E3%82%8C%E3%82%8B/ 民泊営業～１部屋に何人まで宿泊させられる？～ - 許認可申請と福祉の専門家])。


==== 江戸川区 ====
==== 安全確保 ====
Ref: [https://www.city.edogawa.tokyo.jp/e055/kenko/eisei/kankyo/syukuhakujigyoho/juutakusyukuhakujigyou-kaishi.html 住宅宿泊事業（民泊）を始める方へ　江戸川区ホームページ].
 
* [https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/business/host/responsibility01.html <nowiki>事業者の業務[1 | 民泊制度ポータルサイト「minpaku」]</nowiki>]


通年で営業する場合、ホテルなどの旅館業の許可が必要。一般住宅で上限180日の場合、住宅宿泊事業の届出が必要。
消防設備とは別で、安全措置が必要。照明器具や防火区画など。


* 非常用照明器具を設置し、避難経路を表示。
==== （表）届出住宅の建て方と規模等に応じた安全措置の適用要否 ====
* 消化器、避難器具、常備灯の設置。
{| class="wikitable"
! rowspan="3" |安全措置の内容
（告示の条項）
! colspan="4" |届出住宅の建て方と規模等
|-
! colspan="2" |一戸建ての住宅、長屋
! colspan="2" |共同住宅、寄宿舎
|-
|家主同居※１で宿泊室の床面積が50㎡以下
|左記以外
|家主同居※１で宿泊室の床面積が50㎡以下
|左記以外
|-
!非常用照明器具
（第一）
|×
|○
|×
|○
|-
!防火の区画等
（第二第一号）
|×
|○
※複数のグループが複数の宿泊室に宿泊する場合のみ
|×
|○
※複数のグループが複数の宿泊室に宿泊する場合のみ
|-
!その他の安全措置
（第二第 二号イ～ホ）
| colspan="2" |○※２
| colspan="2" |×
|}
○：適用あり（原則措置が必要）　×：適用なし（特段の措置不要）


事業開始までの手順
A-1/A-2/B-1/B-2と役所の書類などでは順番に参照されたりする。
 
 
 
 
==== 消防設備 ====
 
* [https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/business/host/responsibility01.html 事業者の業務[1] | 民泊制度ポータルサイト「minpaku」]
* [https://www.fdma.go.jp/mission/prevention/suisin/post20.html 民泊における消防法令上の取り扱い等 | 防火対策の推進等 | 総務省消防庁]
 
上記サイトのリーフレットが非常にわかりやすくまとまっている。これを見て用意すればよいだろう。
 
民泊対象物件の状況で必要な消防設備が変わってくる。
{| class="wikitable"
|+
!
!
!
!
|-
|家主 (不在/居住)
|不在
|居住
|居住
|-
|宿泊室床面積合計50m2
| -
|超過
|以下
|-
|消防設備ハードル
|宿泊施設扱い
宿泊施設(５)項イ
|宿泊施設扱い
宿泊施設(５)項イ
|一般住宅
|}
消防法令上の用途は宿泊施設(５)項イ
 
居住型で50m2超過は普通ない。不在型と居住型だけ考えておけばOK。
 
低の場合、各居室、キッチン、階段等に住宅用火災報知器の設置だけでOK。電池式なら電気工事も不要で自分で設置可能。1個2000円くらい。
 
===== 3F =====
 
* [https://fujino-gyosei.jp/%EF%BC%93kai-mokuzou/ ３階建の木造住宅を旅館業に転用する場合の注意点　建築基準法改正迫る！ | ふじの行政書士事務所の総合ホームページ]
* [https://minpaku.algoren.co.jp/minpaku-third-floor/ 3階建て戸建ての民泊が注目される3つの理由！竪穴区画を4つのポイントで解説 – 民泊総合研究所]
 
3F部分で民泊をする場合、条件が厳しくなる。
 
# 階段部分の区画に防火扉の設置。
# 各部屋に火災報知器を設置。各部屋に施錠がないなら簡易なものもOK。
 
階段部分 (竪穴区画) の防火扉の設置工事がけっこうハードルが高い。
 
* [https://search.kakaku.com/%E9%98%B2%E7%81%AB%E3%83%89%E3%82%A2/?sort=standard 防火ドアの人気商品・通販・価格比較 - 価格.com]
* [https://store.shopping.yahoo.co.jp/kenkurushop/gibmo-001.html?sc_e=afvc_shp_2327384# 外部物置ドア/外部物置ドア防火戸 K2/K3/K4仕様 11型 LIXIL TOSTEM ドア 防火地域 リフォーム DIY 扉 :gibmo-001:アルミサッシ建材の建くるショップ - 通販 - Yahoo!ショッピング]
 
1個5-10万円くらいはかかる。ひとまず2Fまでで申請して、利益が見込めそうなら3Fの工事も検討する感じでよいだろう。
 
家主が3Fに居住して、2Fを民泊で貸出という形での家主同居型は有効。3Fの条件はあくまで民泊で貸出す場合の話。賃貸等でも問題ない。
 
===== 一般戸建て =====
一般住宅で民泊を行う場合の消防設備は、住宅用火災警報器のみ。
 
ただ、引越などで家主不在型になる可能性があるなら、最初から自動火災報知設備を設置したほうがあとあといいかもしれない。
 
===== 住宅用火災警報器 (住警器) =====
Ref: [https://www.fdma.go.jp/mission/prevention/suisin/post20.html 民泊における消防法令上の取り扱い等 | 防火対策の推進等 | 総務省消防庁]
 
自動火災報知設備とは異なる。
 
一般住宅の場合、住宅用火災警報器を設置する。
 
* 寝室。
* 2F以上の部分に寝室がある場合、寝室と同階の階段スペース。
 
3F建ての場合、少々特殊。
 
他に市区町村などの火災予防条例で台所などにも必要なことがある。
 
「[https://www.tfd.metro.tokyo.lg.jp/lfe/topics/jyuukeiki/p1_3.html 東京消防庁＜安全・安心＞＜鳴りますか？住宅用火災警報器＞]」
 
「[https://question.realestate.yahoo.co.jp/knowledge/chiebukuro/detail/1430897824/ 火災警報器と火災報知器の違いを教えてください - 教えて！住まいの先生 - Yahoo!不動産]」
 
火災警報器は一般住宅に設置され、煙や熱を検知して、本体自身が音声で火災を知らせる。
 
火災報知器は、マンションやビルなど、特定条件の建物に設置しているもので、煙や熱を感知して、受信機に知らせて、建物各所のベルなどで火災を知らせる。大規模な建物で全体に火災を通知するための設備。範囲が異なる。
 
家主不在型など、宿泊施設扱いの場合、自動火災報知設備が必要になる。ただし、建物延床面積300m2未満の大半の建物の場合、簡易な自動火災報知設備 (特定小規模施設用自動火災報知設備) の設置が可能。
 
特定小規模施設用自動火災報知設備は、火災報知器同士が連動して火災通知してくれる装置 ([https://www.kaho.or.jp/pages/topics/page-topics-vendor.html 特定小規模施設用自動火災報知設備の販売店について])。
 
3F建の場合、全ての宿泊室を同一グループで宿泊させるタイプの場合のみ、特定小規模施設用自動火災報知設備を利用可能。これは少々条件が厳しいかな。
 
===== 宿泊施設 =====
 
* 自動火災報知設備: 建物延床面積300m2未満の大半の建物の場合、簡易な自動火災報知設備 (特定小規模施設用自動火災報知設備) の設置が可能。
* 誘導灯: 1Fなどわかりやすい場合などは免除。
* 防災物品: カーテンやじゅうたんを設置する場合、防災性能があること。
* 消防用設備等の点検報告
* 消火器: 以下の条件に一致する場合必要。
** 建物延床面積150m2以上
** 地階、無窓階、3F以上の階で延床面積50m2以上。
 
==== 江戸川区 ====
Ref: [https://www.city.edogawa.tokyo.jp/e055/kenko/eisei/kankyo/syukuhakujigyoho/juutakusyukuhakujigyou-kaishi.html 住宅宿泊事業（民泊）を始める方へ　江戸川区ホームページ].
 
通年で営業する場合、ホテルなどの旅館業の許可が必要。一般住宅で上限180日の場合、住宅宿泊事業の届出が必要。
 
* 非常用照明器具を設置し、避難経路を表示。
* 消化器、避難器具、常備灯の設置。
 
事業開始までの手順


===== 事前相談 =====
===== 事前相談 =====
497行目: 733行目:
* 洋室=9.5849m2、和室=10.1016m2。収納部分は除外する。あくまで居室で人が立ち入れるスペース。
* 洋室=9.5849m2、和室=10.1016m2。収納部分は除外する。あくまで居室で人が立ち入れるスペース。
* 1F。2グループ以上を個別の部屋に止める場合、チェックリストのp. 5の2番目の条件が変わる。チェック項目が増える。後は、居室の面積の考え方。1部屋に何人宿泊できるか。それくらい。
* 1F。2グループ以上を個別の部屋に止める場合、チェックリストのp. 5の2番目の条件が変わる。チェック項目が増える。後は、居室の面積の考え方。1部屋に何人宿泊できるか。それくらい。
2024-05-16 Thu
斜面の計算間違いで、現状だと6.6x2部屋がぎりぎり不能。実現したいならば、二重窓部分を撤去して、柱の移動も必要になる。
ゆたおさんにまた依頼が必要だし、二重窓撤去後の防寒対策なども必要になる。カーテンを防災・断熱カーテンに変えるなどいろいろ検討酢べき事項が増える。


===== 事前周知 =====
===== 事前周知 =====
525行目: 766行目:
* 事業者=個人の場合: 住民票 (3か月以内)
* 事業者=個人の場合: 住民票 (3か月以内)
この他に「[https://www.city.edogawa.tokyo.jp/e025/kurashi/gomi_recycle/jigyogomi/minpaku.html 住宅宿泊事業者（民泊）から出るごみについて　江戸川区ホームページ]」にあるように、住宅宿泊事業廃棄物処理報告書の提出が必要らしい。シールで出す場合はどうなるのか？
この他に「[https://www.city.edogawa.tokyo.jp/e025/kurashi/gomi_recycle/jigyogomi/minpaku.html 住宅宿泊事業者（民泊）から出るごみについて　江戸川区ホームページ]」にあるように、住宅宿泊事業廃棄物処理報告書の提出が必要らしい。シールで出す場合はどうなるのか？
===== 消防設備 =====
2F: 住宅用火災警報器を201/202とLDKの台所部分に設置する。合計3個。2Fはこれだけ。
1F:
* 特定小規模施設用自動火災報知設備を設置予定。
===== 相場 =====
Airbnbで新小岩で検索して稼働を確認する。
[https://www.airbnb.jp/s/%E6%96%B0%E5%B0%8F%E5%B2%A9/homes?tab_id=home_tab&refinement_paths%5B%5D=%2Fhomes&flexible_trip_lengths%5B%5D=one_week&monthly_start_date=2024-06-01&monthly_length=3&monthly_end_date=2024-09-01&price_filter_input_type=0&channel=EXPLORE&date_picker_type=calendar&source=structured_search_input_header&search_type=user_map_move&query=%E6%96%B0%E5%B0%8F%E5%B2%A9&place_id=ChIJseMUDQSGGGAR3-btDz9w1o0&search_mode=regular_search&price_filter_num_nights=5&ne_lat=35.72748601018273&ne_lng=139.90713820610762&sw_lat=35.700549274067484&sw_lng=139.81999787270416&zoom=14.990125637560554&zoom_level=14.990125637560554&search_by_map=true Airbnb | Shinkoiwa - バケーションレンタルと宿泊先 - Shinkoiwa, Katsushika City]
だいたい150件くらい。需要は十分。
だいたい月11日宿泊で2名以下1泊8000円くらい。8.8万円。この金額だと普通にシェアハウスで募集するのと大差ないかも。普通に、シェアハウスで決まらないときの一時策みたいな感じ。まあ、それでも埋まってくれる方がいいから、やらないよりかはましか。


=== Network ===
=== Network ===
1,540行目: 1,797行目:
このあたりの加入率は7-8割でだいたい加入しているらしい。
このあたりの加入率は7-8割でだいたい加入しているらしい。


=== Garbage ===
=== Trash ===
出典: [https://www.city.edogawa.tokyo.jp/e025/kurashi/gomi_recycle/kategomi/yobihyo.html ごみ収集・資源回]
出典:  
 
* [https://www.city.edogawa.tokyo.jp/e025/kurashi/gomi_recycle/gomigenryo/furugi/idoukaisyu.html 古着・古布リサイクル回収　江戸川区ホームページ]
* [https://www.city.edogawa.tokyo.jp/e025/kurashi/gomi_recycle/kategomi/yobihyo.html 収地域別曜日表　江戸川区ホームページ]


収集予定 ([https://www.city.edogawa.tokyo.jp/e025/kurashi/gomi_recycle/kategomi/yobihyo.html 収地域別曜日表　江戸川区ホームページ])
収集予定


* 資源: 火
* 資源: 火
* 燃やすごみ: 月・木
* 燃やすごみ: 月・木
* 燃やさないごみ: 第2・4土
* 燃やさないごみ: 第2・4土
* 古着・古布=第2土 (区役所東駐車場)


=== Shop ===
=== Shop ===

2024年5月20日 (月) 19:17時点における版

Tax

不動産関係の税制がいくつかある。

「床面積の判定｜国税庁」

買替の特例は、税金を後に回すだけで、他の特例と併用もできない。使わなくて良いと思う。

併用できない税制があるので注意する。

特に、住宅ローン控除は、贈与以外と併用できない。居住用財産の買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算、繰越控除のみ (不動産売却の優遇/これだけは知っておきたい税金の特例5種と併用性 | SmuU)。

買い替えの場合、住宅ローン控除と、長期譲渡所得・居住用財産の3000万円特別控除は片方のみ。

長期譲渡所得・居住用財産3000万円を選んだほうがたぶんお得。

住宅ローン控除と、マイホーム控除は、計算しないとわからない。

2000万円*0.7=14万円。この金額以上の税金になるなら、マイホーム控除が有利。マイホーム控除の計算はややこしい。

譲渡所得予想=335万円。20.315=68万円。

「No188.【住み替え時】住宅ローン控除と「マイホーム売却益の3,000万円特別控除の特例」は併用不可！どちらが得なのか？修正申告できない場合も！ - Creabiz｜公認会計士が運営する経営サポートメディア」にあるように、一度決めたら、それでおしまい。その住宅ローンについては、その後後から適用もできないらしい。

売却益が大きかったり、短期売買の場合以外は住宅ローン控除のほうがいい。

Rent

Other

2人入居

2人目以後は1人目の半額あたりの追加料金が相場となっている。20 %のところもある模様。

Name

アパートやシェアハウスの物件の名前。

  • 立地・地名
  • 外観
  • コンセプト

複数展開を考えると、プレフィクス+地名がよさそう。

プレフィクスを何にするか？

「コーポ、メゾン、カーサ、パレス――賃貸物件の名前あるある・その意味は？ | ウチコミ！タイムズ | 住まい・賃貸経営 まる分かり」

「【お悩み相談】シェアハウスの名前ってどうやってつけるの？ - YouTube」

  1. おしゃれさを求めない
  2. 住民と決める
  3. 住民が住んでから決める
  4. ソフトを体現
  5. 5文字以上

物件名に使用可能な名前に制限がある。

2006年に改訂された『不動産の表示に関する公正競争規約(第19条)』で、関係ない地域の地名を物件名に入れられない。例えば、東京ディズニーランドのように、実際は千葉県浦安市の物件に、関係ない地域の東京を使うことはもうできない。

Pet

ペット可の物件が賃貸でそもそも少ない。「【2024年最新】ペット可の賃貸経営は大変？メリット・デメリットを解説！ | マンション経営ラボ」によると、全賃貸物件の10 %程度。ただ、ペット飼育希望者は60 ％程度はいる。需要に供給が足りていない。

理由は、ペット可だとトラブルが多いから。

  • におい
  • 傷
  • 騒音
  • 退去時費用

ペット無しでも入居取れるなら、わざわざペット可にする利点があまりない。入居が取れないなら意味はある。

Point

  • 内覧申込みが複数あった場合、急かしたりそのことは言わないほうがいい。内覧が無駄になるのを嫌がって、内覧自体を渋るから。内覧後に言うのはあり。

Contract

定期借家契約

Ref: 流行のシェアハウスには定期借家制度を使用するのがよい | 秋山英樹の不動産・建築のセカンドオピニオン

基本的に初回の契約は定期借家契約の1年未満 (364日) にしたほうがいい。万が一問題があった場合に、何の問題もなく退去できる。1年未満の契約なら事前通知も省略できて楽。

約1年入居してもらって問題なかったら、普通借家契約にするとか定期借家契約1年未満を延長すればいい。そのタイミングで、家賃の更新もできる。基本はこれがいい。

普通借家契約の貸主側からの終了

Ref:

借主と合意がとれれば、終了できる。合意が取れない場合、期間の定めがある場合、期間終了の0.5-1年前までに更新拒絶通知を出して、かつ正当事由があれば法的に終了にできる。

正当事由は裁判所の判断が入るのでややこしい。

解約申入期限

借主側からの解約申入れはだいたい30日前までになっている。が、30日前に解約申し入れがあったとして、その30日で都合よく次の借主が見つかるとは限らない。

60日前にしておいたほうがいいだろう。2か月あればなんとかなる。急な用事で60日未満で解約したいならば、お金だけ払って、空室で部屋だけ抑えてもらう形。

立ち入り

オーナーであっても、入居者居室への無断立ち入りは違法になる可能性が高い。

合法なケースがいくつかある。

民法606条2項: 「賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない」 民法698条: 緊急時の立ち入り。

特約で、滞在・不在時の設備点検・確認のための甲の入室を許諾することに同意する。

「賃貸人が賃借人に無断で賃貸建物に立ち入った場合、賃借人から契約の解除ができるか。 | 公益財団法人不動産流通推進センター（旧　不動産流通近代化センター）」

電話相談したところ、特約で立ち入り許可をいれる場合、かなり限定しないと法的には有効にならない。法的な有効性は諦めて、契約前に十分説明して、提訴してもらわないようにしてもらう。

３ 入室許可 第16条の例外として、滞在・不在時の設備点検等のための甲の入室許可を乙は承諾する。

上記のような特約を設ける。

Residence

Address

賃貸では住所表記を丁目までにすることがある。これは、全部記載すると、希望対象外地域の顧客の足切り回避。

案内さえできれば、多少エリアが離れていても、内覧の印象で取り付けが可能。みてもらわないと始まらないから。

ただ、お互い無駄だと思うから、全表記でいい気がする。

Renew

契約時に更新料を取るというのは法的に問題ない。不動産屋に依頼すると、合計1.5か月徴収されることが多い。

Equipment

宅配ボックスが重宝されるのは、集合住宅で、オートロックの場合。そうでなければ、居住者が自分で宅配ボックス的なものを設置したりもできる。

おきっぱ、という商品がある。そんなに魅力的ではない。

内装がきれいなこと、後は照明・家電・家具などが重要。

Priority

入居募集中の段階で、電気を開通しておいた方がいい。写真の写りがいいし、夕方の内覧がしやすい。

金額も最安アンペアにすれば数百円くらいで安い。

対応するとしたら、費用対効果を考えると以下の優先度になる。

  1. 電気の開通。
  2. ハウスクリーニング。
  3. クロス・畳交換

保証会社

初回家賃の50 %。その後は年間1万円。

いくつか主な業者がある。

  • Jリース
  • 住宅総合家財

入居人数上限

賃貸の場合、入居上限人数はない。保健所の人にも確認。ただし、民泊や旅館業法では面積当たりで上限人数が決まっている。

Share

Range

Ref: 東京のシェアハウスの相場はいくら？地方や賃貸との差も紹介 | 九州と関東にあるシェアハウスひだまり

シェアハウスやルームシェアの相場がある。東京都の場合。

  • シェアハウス: 5.6万円+共益費1-1.5=6.6-7.1万円。
  • ドミトリー: 4+1.2万円

Contract

出典:

シェアハウスやルームシェアする際のガイドラインがある。

ルームシェアは、1個の部屋を複数名。シェアハウスは家が共有で、部屋を分ける。そういう違い。ルームシェアはいろいろしんどい。シェアハウスのほうがいいだろう。

契約

普通建物賃貸借契約 (民法601条)。

当事者からの一方の解約申し入れにより、一定期間の経過後に契約終了。

  • 借主からの解約=3か月
  • 貸主からの解約=6か月。

ただし、中途解約は特約で決められる。中途解約の特約があったほうがよさそう。

合意解除もある。

生活ルール

共同生活になるため、生活ルールの設定が重要とのこと。

具体的な項目。

  • 清掃対策
    • ゴミ出しの役割分担。
    • 共用部分の清掃。
  • 騒音対策
  • 秩序対策
    • 共用部分の利用方法、私物放置の禁止。
    • 専有時間、収納、保管。
    • 来客の訪問、宿泊。
    • ペットの飼育。
  • 安全・衛生・防犯
    • 施錠
    • 喫煙
    • 書き
  • その他
    • 消耗品の管理

入居者と取り交わす賃貸借契約書は、 国土交通省が公表している「賃貸住宅標準契約書（改訂版） 」 又は「定期賃貸住宅標準契約書（改訂版） 」 のほか、 各業界団体が公表している契約書を活用することが可能です。

ただし、共用部分に追加項目があった方がいい。

  • 頭書: 賃貸借の目的物 (専有部分の表示、共用部分の表示。
  • 特約
    • 生活ルールの遵守義務
    • 入居者間トラブル
    • 中途解約

想定されるトラブルと、未然防止、対応方策。

  • 家賃滞納=
  • 契約違反行為
  • 迷惑行為
  • 残置物

住宅セーフティネット制度

住宅セーフティネット法。住宅確保要配慮者 (高齢者、障害者、一人親世帯、外国人) などの優遇制度。登録住宅になると、都道府県が情報を開示し、バリアフリー工事などの助成、家賃の補助など。

「住宅：『賃貸住宅標準契約書』について - 国土交通省」に賃貸住宅の契約書のテンプレートがある。これをベースにシェアハウス・ルームシェア用に作ると良いだろう。

上記などのルールを作っておく。

普通借家契約と定期借家契約

定期借家契約と普通借家契約の違いとは？ | 住まいとお金の知恵袋

定期借家契約: 雛形=「住宅：定期賃貸住宅標準契約書 - 国土交通省」。契約期間の存在する契約。双方の合意で再契約が可能。貸主の都合で契約を終了できる。普通借家契約に比べ、割安なことが多い。用途は一時不在の物件を賃貸に出す場合。契約時の書面が必要。1年未満の契約も可能。

普通借家契約: 雛形=「住宅：『賃貸住宅標準契約書』について - 国土交通省」。一般的な不動産賃貸契約。契約期間は通常2年。期間満了後も借主が希望すれば更新される。借主が手厚く保護される。貸主からの都合での退去はない。短期間で退去してほしい場合には向かない。口頭でも契約可能。1年未満だと、期間の定めのない契約とみなされ、6か月前に契約終了が必要になる。

シェアハウス、ルームシェアなどは普通借家契約で問題ない。

更新料

基本的に賃貸は2年契約。その更新時に手数料を徴収する場合がある。

更新料という名目で1-2年に1回の割合で徴収するか、毎月の家賃で徴収するかの違い。基本は家賃の1か月分。

更新料を徴収したい場合、契約書に記載が必要。ないと無効。

更新料があると、だいたい家賃だと月+5000円くらい相当。

家賃と共益費

出典

分けると以下の利点がある。

  • 家賃を安く見せられる。
  • 仲介手数料などは家賃がベースになるので、入居者の初期費用を抑えられる。仲介手数料には消費税が入るのでお互い共益費*1.1の節約になる。
  • 住宅用の家賃は元々非課税だが、住宅用以外の家賃は課税対象になる。共益費で分けておくと、共益費は非課税になる。

住宅用なら計算が面倒なので分けなくてもいいかも。不動産屋に仲介を依頼するなら、分けたほうがよさそう。

Rent

「【超有料級　シェアハウス運営】家賃の決め方は2つあります(不動産投資) - YouTube」

家賃の決定方法の基本がある。相場を見る。シェアハウスなら、シェハウスのポータルサイトで金額を見てみる。他には、1ルームの賃貸など。

なお、家賃と共益費は分けた表記にした方がいい。ぱっとみ高く見える印象になる。後、普通の賃貸も光熱費類は普通別だから。込み表記にするとフェアではない。

Point

  • 宿泊: 一般的に2日以上を禁止や事前連絡。
  • 年齢制限: 高齢者は避けたほうが良いことがある。年配は口うるさくて他の入居者が困るから。
  • 物件名: シェアハウスのわかりやすい名前があるとよい。

Name

戸建て建物でシェアハウスを行う場合、建物名をつけたほうがいい。

  • イメージ: 建物名はある程度自由につけられるので、最寄り駅などを含めたり、キーワード対策など視認性を改善できる。
  • 配送先住所: 戸建てで複数人居住の場合、配送先建物を特定できる。

戸建ての住所は付近一帯で共通で、氏名で居宅を区別している。この状態で、シェアハウスで1軒家に複数人入居、特に短期入居すると、配送先で配達員が困る。

例えば、「オーナー名邸」のように配送先住所などに記載すれば、一応区別はできるが、オーナーチェンジや、オーナーが非同居の場合に困る。建物名をつけておけば、特定できる。

住民票など変更になり、基本的に住所変更扱い。書類関係の一式住所変更が必要で手間はかかる。できれば、入居がない状態でしておきたい。

「アパート名の変更で空室対策！改名の手続きと注意点とは？」

「本店住所に建物名は入れたほうがいい？ | 福岡で司法書士に依頼するならふくおか司法書士法人へ」

具体的な手続き。

  • 法務局で登記手続き (必要？)
  • 役所で建物名称変更届、方書名称変更届 ()

建物名の登記はしないほうがいいかもしれない。変更にお金がかかるから。これは別にしなくても問題ない。登記上の名称はあまり使わないから。

電気、ガス、水道などの会社に連絡もいる？

江戸川区の場合。

「名古屋市:同一住居番号でお困りの方へ（市政情報）」にあるように、方書のほかに、住所の地番に枝番号を付与して識別することもできる模様。こちらでもいいかも。

2024-05-07 Tue。電話確認。担当オオサワ (女性)。

方書

「東京法務局 不動産登記／商業・法人登記の管轄区域一覧：東京法務局」不動産の建物の登記。建物名は変更してもいいが、しなくてもいい。登記上変更するとしたら、種類になる。が、シェアハウスの場合、台所や浴室は共同なので、居宅で問題ない。共同住宅というのは、アパートやマンションのように、完全に分離した住宅が一体の場合を指す模様。

江戸川区では枝番号をやっていない。建物名の方書変更には条件があり、建物名の看板・プレートの掲示が必要。方書変更時に現地確認する。「建物名1F」のような形式も可能。

建物名以外では、「山田方」や「1F」のようなオーナー名や階数の方書変更は可能。ただ、階数だと同一住所の問題は解決しない。なお、「氏名」を使う場合、オーナーチェンジなどした場合に困る。建物名は一種のブランドなので、譲渡する場合、慎重な扱いが必要にある。受け渡しの契約時に方書変更を必須にするなど検討したほうがいい。

参考情報として、寮がシェアハウスに近いが、寮は建物名のみで部屋番号などはつけないことが多い。部屋番号は郵便受けの識別の意味合いが大きい。郵便受けを共同で使う場合、部屋番号までつける意味がない。せいぜい、階数。

建物名+階数の表記にしたい場合、[新名称] の下にそのことを記載する。[引続き住む方の氏名] には階数と、住民移動していない可能性があることがわかるなら、そのことも記載しておく。

変更

方書変更はほぼ住所変更扱い。身分証明書類は全て変更必要。ただ、手続きは住所変更だが、中身は名称変更なので意味や細かいところは異なる。

変更届提出後、現地調査して、確定したタイミングが変更日になる。だいたい、届出提出1週間後。住民票の英数字は全角になる。

他の住人の住所変更日は、引越同様自分での手続日になる。江戸川区では住人住所の自動一括変更はしていない。

公共料金などの方書変更後の扱いは各社に問い合わせる。古物商は住所変更扱いで変更手続き必要。

看板

ネコワンズ新小岩

NEKOONES SHINKOIWA

←1F/2F→

ゴシック系で視認性の高い書体。

このあたりが安い。猫のデザインを選ぶか。文字数の制限がある。2行目の英字が問題。

「看板をブロック塀や壁に取付ける方法について : 不動産応援ブログ」両面テープで止める。

「【楽天市場】表札 フリーサイズ ネームプレート サイズオーダー 縦×横の300平方cm以内 ステンレス調 木目調 ポスト マンション表札 シール アクリル 5mm単位で サイズ指定可能 貼るだけ 簡単 オーダーサイズ 二世帯対応OK 【メール便発送】：コマキハンコ」がいけるかも。

Equipment

Forum

住人同士のオフライン・非同期の連絡に、伝言板があるとよい。ホワイトボードやコルクボードでもいいし、段ボールに紙を貼り付ける感じでもいい。突っ張り棒で固定する感じ。洗濯ばさみでペンもそばに設置する。

書式例: 作者室番号-記述日-内容。

Clean

Ref: シェアハウスの掃除ってみんなどうしてるの？〜15年目の変化について〜｜ひめひめ｜地方シェアハウスの草分け

シェアハウスで掃除の方式がいくつかある。

  • オーナー
  • シェアハウスリーダー
  • 業者
  • 当番制

問題が起きないのはオーナー。ただ、当番制がいいと思う。掃除しなくていいとなると、大事にしようと思う意識が下がる。掃除を通じて、コミュニケーションの機会になる。

週単位でごみ出しと掃除するのがいいと思う。

Guest

「民泊制度ポータルサイト「minpaku」」

民泊を行うには自治体への届出が必要らしい。

「住宅宿泊事業（民泊）｜申請・手続き｜東京都産業労働局」

「民泊の副業 - Airbnb経由で1泊5000～1万円で貸す！布団・洗濯機・WiFiが稼ぐコツ｜フクポン」

「【自宅での民泊の始め方】許可、費用、エアビーのやり方について解説 | NAGOYA APARTMENT」

年間180日が上限。

「賃貸経営と民泊どっちが儲かる？違い・許可・又貸し違法について徹底解説 | 東京で月額管理料0円（無料）の賃貸管理会社｜ABLAZE PARTNERS」

コロナ禍で旅行が減ってニーズも減った模様。観光地域に近ければ需要も高い。

「民泊と賃貸|2つの運用方法を同時に活用して収益UPを考える | もっとわくわくマンションライフ｜マンションライフのお役立ち情報」

賃貸募集と民泊募集を同時にするという手もある。

「民泊新法（住宅宿泊事業法） – 旅館ホテル・民泊専門のマツヤマ行政書士事務所｜東京都港区三田」

民泊が可能な用途地域があるらしい。旅館業法は、住居専用地域ではだめらしい。民泊新法は住居専用地域でも可能になったらしい。

「住宅宿泊事業法 | e-Gov法令検索」

（建築基準法との関係） 第二十一条　建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）及びこれに基づく命令の規定において「住宅」、「長屋」、「共同住宅」又は「寄宿舎」とあるのは、届出住宅であるものを含むものとする。

「民泊の基礎知識①　民泊×用途地域編｜谷内田真也」

建物が上記4種類であることが条件。基本は工業専用地域以外、どこでも問題ない。

Airbnb

Airbnb宿泊収容人数別 稼働率・収入額比較(1月) | ホテル・旅行クーポンメディア Airstair

収容人数であまり稼働率が変わったりはしない模様。

Law

「住宅宿泊事業法 | 観光産業 | 政策について | 観光庁」

住宅宿泊事業法が民泊の根拠。

  • 旅館業法
  • 特区民泊
  • 民泊新法

安全規制。

  • 消防法
  • 建築基準法
住宅

住宅宿泊事業法で民泊可能な住宅は以下の条件を全て満たす家屋。

  1. 台所・浴室・便所・洗面設備。
  2. 居住用家屋 (以下の3条件)
    1. A. 居住地の空室 (住民票所在地)。
    2. B. 賃貸募集中の部屋 (民泊中に分譲か賃貸で募集中であること)。
    3. C. 別荘、セカンドハウス (年1回以上たまに使っている家屋)

Bで申請する場合、募集図面 (マイソク) が提出必要になる。

木造

3F木造住宅の場合、注意が必要。

「３階建の木造住宅を旅館業に転用する場合の注意点　建築基準法改正迫る！ | ふじの行政書士事務所の総合ホームページ」

「木造3階建ての民泊が可能になる | 宿泊施設の許認可/堺市岡田行政書士事務所」

3階建て200m2未満の場合、耐火構造にする必要はない。但し、警報設備が必要。

住宅宿泊事業法の安全措置に関するチェックリスト

Ref: 住宅宿泊事業法（関連法令・様式集） | 民泊制度ポータルサイト「minpaku」 (（告示の解説）民泊の安全措置の手引き).

民泊実施で重要な条件。宿泊部屋が3F以上かどうかで難易度がかなり変わる。

7 3F以上の宿泊部屋だと耐火建築物じゃないとだめ。

2Fまでだと、条件は基本的に満たせる。

180日

Ref:

年間180日が民泊の上限になる。年度単位。10月から始めると丸1年は利用可能。

上限に達した場合、別の利用は併用できる。

  • 賃貸 (1か月以上、マンスリー)
  • 特区民泊
  • レンタルスペース (条件あり)
  • 旅館業法取得

基本はマンスリー賃貸など。繁忙期を民泊、それ以外を定期借家契約のようなイメージ。

Garbage

民泊の宿泊者が排出する廃棄物は事業系一般廃棄物扱い。回収にはお金がかかる。

量が少ない (1回あたり45 L3袋) までなら、回収シールを使うのが安い。

Area

面積の条件がいろいろある (間違えやすい！旅館業法の客室面積の考え方 - 「民泊」ねっと)。

  • 構造部分の合計床面積 (収納除外、作付家具等考慮)
  • 客室の有効面積 (収納除外、作付家具等除外)

旅館業法の場合。

民泊の場合、また微妙に異なる。

  • 居室 (内法): 客室の有効面積相当。台所、浴室、廊下などの寝室以外のスペースも含める。ただし、クローゼットは含めない。旅館業法由来。3.3 m2/人必要。
  • 宿泊室 (芯々): 客室の有効面積相当。ただし、寝室のみ。ただし、クローゼットは含めない。消防法、建築基準法由来。チェックリストで登場。100/200/300m2という単位。

家主居住型の場合、共用部分は居室の面積としてカウントしない (民泊営業～１部屋に何人まで宿泊させられる？～ - 許認可申請と福祉の専門家)。

安全確保

消防設備とは別で、安全措置が必要。照明器具や防火区画など。

（表）届出住宅の建て方と規模等に応じた安全措置の適用要否

安全措置の内容

（告示の条項）

届出住宅の建て方と規模等
一戸建ての住宅、長屋 共同住宅、寄宿舎
家主同居※１で宿泊室の床面積が50㎡以下 左記以外 家主同居※１で宿泊室の床面積が50㎡以下 左記以外
非常用照明器具

（第一）

× ○ × ○
防火の区画等

（第二第一号）

× ○

※複数のグループが複数の宿泊室に宿泊する場合のみ

× ○

※複数のグループが複数の宿泊室に宿泊する場合のみ

その他の安全措置

（第二第 二号イ～ホ）

○※２ ×

○：適用あり（原則措置が必要）　×：適用なし（特段の措置不要）

A-1/A-2/B-1/B-2と役所の書類などでは順番に参照されたりする。



消防設備

上記サイトのリーフレットが非常にわかりやすくまとまっている。これを見て用意すればよいだろう。

民泊対象物件の状況で必要な消防設備が変わってくる。

家主 (不在/居住) 不在 居住 居住
宿泊室床面積合計50m2 - 超過 以下
消防設備ハードル 宿泊施設扱い

宿泊施設(５)項イ

宿泊施設扱い

宿泊施設(５)項イ

一般住宅

消防法令上の用途は宿泊施設(５)項イ

居住型で50m2超過は普通ない。不在型と居住型だけ考えておけばOK。

低の場合、各居室、キッチン、階段等に住宅用火災報知器の設置だけでOK。電池式なら電気工事も不要で自分で設置可能。1個2000円くらい。

3F

3F部分で民泊をする場合、条件が厳しくなる。

  1. 階段部分の区画に防火扉の設置。
  2. 各部屋に火災報知器を設置。各部屋に施錠がないなら簡易なものもOK。

階段部分 (竪穴区画) の防火扉の設置工事がけっこうハードルが高い。

1個5-10万円くらいはかかる。ひとまず2Fまでで申請して、利益が見込めそうなら3Fの工事も検討する感じでよいだろう。

家主が3Fに居住して、2Fを民泊で貸出という形での家主同居型は有効。3Fの条件はあくまで民泊で貸出す場合の話。賃貸等でも問題ない。

一般戸建て

一般住宅で民泊を行う場合の消防設備は、住宅用火災警報器のみ。

ただ、引越などで家主不在型になる可能性があるなら、最初から自動火災報知設備を設置したほうがあとあといいかもしれない。

住宅用火災警報器 (住警器)

Ref: 民泊における消防法令上の取り扱い等 | 防火対策の推進等 | 総務省消防庁

自動火災報知設備とは異なる。

一般住宅の場合、住宅用火災警報器を設置する。

  • 寝室。
  • 2F以上の部分に寝室がある場合、寝室と同階の階段スペース。

3F建ての場合、少々特殊。

他に市区町村などの火災予防条例で台所などにも必要なことがある。

「東京消防庁＜安全・安心＞＜鳴りますか？住宅用火災警報器＞」

「火災警報器と火災報知器の違いを教えてください - 教えて！住まいの先生 - Yahoo!不動産」

火災警報器は一般住宅に設置され、煙や熱を検知して、本体自身が音声で火災を知らせる。

火災報知器は、マンションやビルなど、特定条件の建物に設置しているもので、煙や熱を感知して、受信機に知らせて、建物各所のベルなどで火災を知らせる。大規模な建物で全体に火災を通知するための設備。範囲が異なる。

家主不在型など、宿泊施設扱いの場合、自動火災報知設備が必要になる。ただし、建物延床面積300m2未満の大半の建物の場合、簡易な自動火災報知設備 (特定小規模施設用自動火災報知設備) の設置が可能。

特定小規模施設用自動火災報知設備は、火災報知器同士が連動して火災通知してくれる装置 (特定小規模施設用自動火災報知設備の販売店について)。

3F建の場合、全ての宿泊室を同一グループで宿泊させるタイプの場合のみ、特定小規模施設用自動火災報知設備を利用可能。これは少々条件が厳しいかな。

宿泊施設
  • 自動火災報知設備: 建物延床面積300m2未満の大半の建物の場合、簡易な自動火災報知設備 (特定小規模施設用自動火災報知設備) の設置が可能。
  • 誘導灯: 1Fなどわかりやすい場合などは免除。
  • 防災物品: カーテンやじゅうたんを設置する場合、防災性能があること。
  • 消防用設備等の点検報告
  • 消火器: 以下の条件に一致する場合必要。
    • 建物延床面積150m2以上
    • 地階、無窓階、3F以上の階で延床面積50m2以上。

江戸川区

Ref: 住宅宿泊事業（民泊）を始める方へ　江戸川区ホームページ.

通年で営業する場合、ホテルなどの旅館業の許可が必要。一般住宅で上限180日の場合、住宅宿泊事業の届出が必要。

  • 非常用照明器具を設置し、避難経路を表示。
  • 消化器、避難器具、常備灯の設置。

事業開始までの手順

事前相談

以下の関係機関に事前相談。

  • 保健所: 所在地や設備の記載された図面を持参し相談。
  • 消防機関: 記録書「区様式4」を作成し、持参。
    • 家主の在・不在及び宿泊室の面積がわかる資料
    • 本事業を営もうとする住宅の存する建物の図面
    • 本事業を営もうとする住宅の存する建物の面積等概要が分かる資料
  • 廃棄物処理所管部署: 本事業の実施にともない排出される廃棄物は、事業活動に伴って生じる廃棄物となるため、 事業者が自らの責任で適正に処理をする必要があります。

2024-04-08 Monに保健所に相談すると、寝室の面積 (壁芯) が必要とのこと。順番としては、保健所→消防署になる。廃棄物も保健所から説明があっての対応になる。保健所での相談は早めに行う必要がある。

保健所の松島の担当はイマイズミ。

2024-04-09 Tueに訪問。

  • 1Fと2-3F部分は、家主同居可否が異なるし、年間上限日数を別で計上できるので、分けて申請したほうがいい。
  • 建築士にチェックリスト記入の依頼が必要。非常用照明、火災報知器の設置など、3F部分も条件が変わる可能性がある。
  • 2F部分。ドミトリーは個室じゃないので認められない。布は構築物ではないので、板で仕切れば個室として認められる。上下はできれば塞いでほしいが多少空いてもOK。民泊コールセンターでは、間仕切りの材質のガイドラインはないので保健所の指示に従う。
  • 面積の計算シートが有る。寝室、居室＝寝室+廊下、共用=全体-寝室。
  • 洋室=9.5849m2、和室=10.1016m2。収納部分は除外する。あくまで居室で人が立ち入れるスペース。
  • 1F。2グループ以上を個別の部屋に止める場合、チェックリストのp. 5の2番目の条件が変わる。チェック項目が増える。後は、居室の面積の考え方。1部屋に何人宿泊できるか。それくらい。

2024-05-16 Thu

斜面の計算間違いで、現状だと6.6x2部屋がぎりぎり不能。実現したいならば、二重窓部分を撤去して、柱の移動も必要になる。

ゆたおさんにまた依頼が必要だし、二重窓撤去後の防寒対策なども必要になる。カーテンを防災・断熱カーテンに変えるなどいろいろ検討酢べき事項が増える。

事前周知

周辺住民にポスティングなどで事前周知を行う。

  • 周辺範囲
    • 敷地に隣接・近接する敷地 (水平距離10 m以内)
    • 共同住宅の場合、全戸の居住者、管理組合、管理者
    • 近隣学校の関係者、近隣自治会など
  • 周知内容: 住宅の名称、所在地、事業者名、緊急連絡先、問い合わせ方法など。
  • 記録の作成 (区様式1): 周知を行った日時、周知先 (名称または部屋名)、意見・対応状況などの記録を作成し、事業開始後も保管。

事前周知の書式はない。周知内容さえ入っていれば、別になんでも問題ない。「【テンプレ付き】民泊の近隣住民への説明のやり方とは？ | 民泊管理バンク」にテンプレートがある。

届出時書類

事業開始の10営業日前までにインターネットで申請。

  • 住宅宿泊事業届出書
  • 欠格事由に該当しないことの誓約書
  • 住宅登記事項証明書 (3か月以内)
  • 住宅図面 (以下を記載)
    • 台所、浴室、便所、洗面設備の位置。
    • 住宅の間取及び出入口、各階の別
    • 居室、宿泊室及び宿泊者の使用に供する部分（宿泊室を除く）のそれぞれの床面積を明示したもの
    • 非常用照明器具の位置及び平成29年国土交通省告示第1109号（住宅の安全確保措置）等の内容
  • 周辺住民への事前周知を行った旨の証明書類 (区様式1)
  • 事前相談記録などの証明書類 (区様式4)
  • 住宅の安全確保に関するチェックリスト (区様式2)
  • 事業者=個人の場合: 住民票 (3か月以内)

この他に「住宅宿泊事業者（民泊）から出るごみについて　江戸川区ホームページ」にあるように、住宅宿泊事業廃棄物処理報告書の提出が必要らしい。シールで出す場合はどうなるのか？

消防設備

2F: 住宅用火災警報器を201/202とLDKの台所部分に設置する。合計3個。2Fはこれだけ。

1F:

  • 特定小規模施設用自動火災報知設備を設置予定。
相場

Airbnbで新小岩で検索して稼働を確認する。

Airbnb | Shinkoiwa - バケーションレンタルと宿泊先 - Shinkoiwa, Katsushika City

だいたい150件くらい。需要は十分。

だいたい月11日宿泊で2名以下1泊8000円くらい。8.8万円。この金額だと普通にシェアハウスで募集するのと大差ないかも。普通に、シェアハウスで決まらないときの一時策みたいな感じ。まあ、それでも埋まってくれる方がいいから、やらないよりかはましか。

Network

大家業、賃貸併用住宅、シェアハウスにするならば、固定回線でインターネット無料にすると喜ばれる。検討する。

静的・固定IPアドレスのオプションがどれくらいの金額でつくかも検討する。

一本の通信回線を全員で共有する形になる。

いろいろ考慮事項がある。

有線: 部屋の中にWi-Fi機器を設置。

無線: 共用部・外壁にWi-Fi機器を設置。工事は簡単。

「アパートに無料インターネットは必要？大家に知ってほしい5つのメリット | 倉敷・岡山の投資,収益物件の売買,査定なら蔵助」

回線速度は5 Mbpsあれば問題ない。インターネット回線速度の表記は最大。実際は10-30 %程度の速度。1Gbpsなら100-300 Mbps。これを利用者で分割することになる。

設置方式は、各戸Wi-FI設置か、共用部Wi-Fi設置がよさそう。シェアハウスでどうせWi-Fiが必須になるから。

あるいは、自分が光回線+Wi-Fiを導入して、同じ回線を全員で共有するというケースもありか。1F/3Fがつながるかがきになる。たぶん、うまくできるならこれが最安になると思う。一人分の料金で3人くらいが利用できるのだから。

「タダネット｜一棟マンション・アパート向け無料インターネットサービス」というサービスがある。

賃貸併用だから、自分の回線を中継して使ってもらうのがいいかもしれない。

「賃貸併用住宅でなるべく費用をかけずに「無線Wifi環境」を提供するには | マネーの達人」

NURO光2Gとeo光10Gがよさそう (【光回線の速度比較】フレッツ光、NURO光、eo光を同じ住所で契約して、4つの計測テストをしてみた)。

総合的にはNURO光2ギガかな。これで契約してみよう。

NURO光

支払い方法

クレジットカードがいい。そして、エポスゴールドの「選べるポイントアップショップ (選べるポイントアップショップ｜クレジットカードはエポスカード)」があるからこれでいいだろう。

NUROでんき、ガス、モバイルは特にない。B/43で払えるならこれがいいかも。

ONU=Optial Network Unit。光回線の終端装置 (NTTのONU(光回線終端装置)とは? モデム・ルーターとの違いとトラブル時の対処法 | NTTコミュニケーションズ 法人のお客さま)。光コンセントとPCなどの端末の間に設置する装置。ONUで光信号をデジタル信号に変換して送受信する。従来のモデムなどと似たようなもの。ONU自体は1台の端末までしか接続できない。複数端末に対応するならルーターが必要。ただ、最近はルーター一体型のONUもある。NURO光はルーター一体型。

NURO光に申し込むと以下の流れになる (お申し込みの流れ | ご利用までの流れ | NURO 光 2ギガ/10ギガ)。

  1. 申し込み
  2. 工事予約
  3. 1-2か月程度で工事・開通
同時申込特典

以下が期間限定で無料になる (スマートライフ | NURO 光)。

  • NUROスマートライフ: NSD-G1000TのONUが贈呈される。返却不要。初期手数料5500円。月額利用金550円。利用開始月は無料。NURO光との同時申し込みで初期手数料と月額料金最大6か月無料。元々は、NURO光アプリでIoTデバイスをらくらく制御するためのプラン。後はセコムの駆けつけサービス。ただし、IoTデバイスはSONYの指定製品で自分で用意必要。
  • ソニー製 室内コミュニケーションカメラ: これももらえる。
  • つながるメッシュWi-Fi (つながるメッシュWi-Fi | NURO 光): NUROスマートライフの加入が条件。通常月330円。利用開始月の料金は無料。ご利用開始月から5か月後の6か月間無料。ただし、無料期間で解約すると機器返却手数料2200円かかる。NUROスマートライフの解約時に同時解約となる。返却必要。無料期間を超えて、880円の有料期間に入ってから解約すると返却手数料はかからない。有料期間に入ってから解約・返却したほうがお得。チャットで確認した。
  • レンタルWi-Fi (NURO 光 の開通工事 | NURO 光): 申込みから開通までインターネットを利用できない期間がある。その間利用できるようにWi-Fiをレンタルしてくれている。2か月間無料 (ご利用開始月を1か月目)。ただし、配送料2200円は必須。期間をすぎると5148円。配送料がかかるから別にいらないかな。
オプション

ご利用者向けお引越しサポート特典 | NURO 光 2ギガ/10ギガ

でんきとガスは、実際の使用量と、プランの金額を突き合わせないとどれがお得か判断できない。使用量が少ない場合似やすいところと、多い場合に安いところがあるから。

「【スマホ】通話アプリおすすめベスト5！固定電話へ通話可能な厳選ランキング！」通話はViberで13.17円1分。必要な分だけにしたら安い？月10分話すとかけ放題と同じ金額になる。5分かけ放題1GBがいいかも。

申込条件を整理する。

  • 2ギガプラン3年契約
  • NUROスマートライフ: 6か月の無料期間で解約。メッシュWi-Fiは申し込まない。
  • NUROでんき
  • NUROガス
  • NUROモバイル 1GB5分かけ放題ジャスト
  • ひかりTV for NURO+チューナー+専門チャンネルプラン: チューナーは無料期間 (2か月目) に返却。6か月後の15日でキャッシュバック受け取り解約。

注意が必要なのが、申込み画面によって、特典が若干異なる。

「【公式】NURO 光 特典総額最大169,000円！ | NURO 光 2ギガ/10ギガ」からだと45000円キャッシュバック。

公式の「光回線インターネットサービス　NURO 光 2ギガ/10ギガ」からだと初年度980円、43000円キャッシュバック。+友達招待1万円 (NURO 光「お友達紹介クーポン」の金額と使い方、注意点を解説 | NURO 光)。になる。初年度980円は、定価が5200円なので、(5200-980)*12=50640円。これに1万円で60640円。

ポイントサイト経由だと45000円+友達招待1万円+ポイントサイトのポイント21000円で77000円。

工事

2023-12-25T14:00 Monに室内工事。工事のお兄さんの話では、2024-01-06 Tueの午後で室外工事も予定が組まれているらしい。

この光回線は、ケーブルの接続先のシステムが違うらしくて、同じ会社以外は、設置時に毎回工事が必要らしい。

2023-01-06 SatT14:30に室外工事 (https://gnusocial.jp/notice/5046391)。

工事完了後5GHzで1F部分で速度計測 (speedtest.net/ja/result/15716411306)。上り下り400-500Mbpsで問題ない。

NUROモバイル

Campaign

NUROモバイルを契約すると、マイページにNURO光1年無料クーポンがある。先にNUROモバイルを契約したほうがお得だった。

NURO光を先に契約すると、NUROモバイルは1年間毎月1100円割引。

4.5万円キャッシュバックに追加で初年度無料だったから、NURO光のほうが月額金額が高いので割引額が大きい。惜しいことをした。しかたない。

無料通話

NUROモバイルを契約すると、自動で「NUROモバイルでんわ」サービスに加入。専用アプリなどなしで、通話が通常の半額30秒11円。かけ放題プランもある。オートプレフィクスなので、通話アプリ不要。

無料通話対象番号がわかりにくい。0570はだめらしい。

固定電話番号0ABJ

番号構成は、国内プレフィックス(1桁) ＋ 市外局番&市内局番(合計5桁) ＋ 加入者番号(4桁)

これ。普通に4桁だから0570もいけると思ってしまう。

Call

Ref: ASCII.jp：格安SIMなら月1000円台でかけ放題が可！ 音声通話重視の人にピッタリなSIMはこれ.

通話かけ放題を考えると楽天モバイルが3GB以内1078円で最安。これでよかった。

Recruit

About

不動産屋に依頼するのが一般的だが、大家が直接募集もできたりする。

情報源:

募集サイト

ジモティーとルームシェアサイトは使っても良いかも。追加分以外は全部利用してみた。

ポータルサイトは、掲載料がかかったりする。

家賃光熱費込みの金額で掲載すると、金額が高くてヒットしない可能性がある。共益費は本文にするか。

ポータルサイトも決まらないよりかはマシなので使ってみる。

成約時に費用がかかるものにしてみる。

ECHOES

About

月3300円でSUUMOなどのポータルサイトに掲載できる。

SUUMOで上位掲載されるには、カテゴリー別に写真を用意しておく必要がある。

写真のポイント。

  • 広角でできるだけ広く撮影。
  • 建物全体でどこかわかるようにする。
  • 目線を低くすると広く見える。
  • 物ではなく、空間を映すようにする。

2024-02-06 Tueに掲載開始。

Rule

掲載画像のカテゴリーの制限がある。

  • シェアハウスはトイレ・洗面所は「その他共用部分」扱い。
  • エントランス、ロビーは戸建てでは使用不能。
  • 火災保険「不要」にチェックを入れると加入自体を不要と判断され後からご加入いただけない場合がございますのでご注意ください。
  • シェアハウスを選択している場合ルームシェア「可」とご登録ができないためルームシェアのチェック可のチェックを外しました。
  • 最高・抜群・万全、激安、安価等の誇張表現は使用不可となります。

Point

Ref: @火曜日 _【入稿アドバイス】_妹尾 賢様.

情報掲載時のポイントがある。

  1. 画像
  2. 最寄駅
  3. 設備
  4. フリーコメント・キャッチコピー
画像

図面がわかりにくい。シェアハウスの場合、区画の囲み線が図面の重要な仕切りと被らないように注意したほうがいい。また、1Fの図面を省いたのもまずい。1Fの階段部分が見えないと入口がイメージしにくい。

画像コメントで具体的な機能とかをPRすると閲覧者に訴求できる。

写真もいろいろ工夫できる。例えば、眺望のカテゴリーで、景色と一緒に部屋を移したりできる。ただ、広角レンズがほしい。1.2 mくらいの高さで撮影すると空間をよく表現できる。

また、ECHOESやSUUMOの画像とカテゴリーの仕様がある。ECHOES上はシェアハウスだと16枚登録できる。が、SUUMOは14枚まで。同一カテゴリーで2枚以上掲載も可能だが、15枚以上だとそこが削られる。どれが削られるかわからないので、同一カテゴリーで複数枚を確実に掲載したければ、14枚以内にしておくとよい。なお、Homes/at lifeだと16枚全部表示している。最小のSUUMOに合わせるのが無難。

SUUMOの仕様。

  • 周辺環境を6枚 (ECHOES側の自動)。
  • 2枚=図面、外観。
  • 12枚。

ユーザー掲載可能枚数が合計14枚。だが、ECHOESは16枚載せられるようになっている。これはSUUMO以外を考慮してのこと。

最寄駅

エリアで探す人が多いので、これにヒットするように、できるだけ主要駅などは載せたい。

同じ駅とみなされると枠が無駄になるので注意する。

バスで主要駅を追加したりできる。例えば、千葉県からだと東京駅までのバスがある。これを利用して追加する。

他に、その他スポットからの交通という欄がある。これは、名所の紹介になる。何もなかったら最寄りのコンビニ・スーパーでもいい。

設備

設備はできるだけチェックを入れたい。意味のわからないものは調べるなどしてやりたい。

PR

フリーコメント・キャッチコピーも工夫したい。

交通の便、インターネット、初期費用の安さ、設備、リフォーム、住心地などが多い。設備がPRしやすい。

画像や情報をフルに掲載してもだいたい3か月は成約までかかる。3か月で駄目なら金額や競合などの別の理由がある。

SHARE PARK

広告以外で、無料で露出を増やす方法が3種類ある。

  1. キャンペーンの記載。
  2. シェアハウスリーダーの記載。
  3. Amazonギフト券の贈呈 (メールで申請)。

どれもやってみるとよい。

キャンペーンはフリーレントとか。シェアハウスリーダーは掃除とか管理。報酬も贈呈するとよいだろう。

写真を無料で撮影してくれるなどかなり親身に対応してくれた。自社でもシェアハウスを運営しており、ノウハウが多数ある。

SHARE PARADE

ゲストハウス的な一時利用のユーザーもそれなりに多いサイト。

画像アップロードが特殊。

フォトギャラリー: 2回目以後は運営にアップロード依頼が必要。物件TOPに表示される写真。

ルームギャラリー: 1部屋1枚までの部屋写真。

Space

Vending

Drink

空き地活用として、自動販売機の設置がある。

業者に委託するのが簡単だろう。補助金が使える場合もある。

Buy

物販ビジネスで最重要。労力をかけたくないので、通販で自宅まで届けてくれるのがいいだろう。

ペットボトル50円、缶飲料40円が目安。

「ホームセンター通販のカインズ」などホームセンターやスーパーだと安くある。後はメーカーの直送 (あさひ市場　Smile Shop サンガリア商品直送専用) など。

ホームセンターはもう少し調査した方がいい気がする。うーん。ホームセンターカインズ以外いまいち。代わりに小売店のプライベートブランドも悪くない。

「卸・仕入れサイト【スーパーデリバリー】ネットの問屋・卸売・仕入」という卸用サイトもある模様。

近所の格安スーパーを利用する場合、デリバリーサービスとの併用が必須になりそう。

仕入れ可能な実店舗を見つけられたら配達サービスを本格検討する。

缶コーヒーはサンガリアかイオンが安い。サンガリアはいろんなお店で売られている。

「【価格.com】水・ソフトドリンク | 通販・価格比較・製品情報」で探すのもあり。

「業務スーパーオンラインショップ / サンガリア コクと香りのクオリティコーヒー炭焼」なども。

Law

賞味期限切れの扱い

  • https://www.bengo4.com/c_23/n_5148/
  • https://www.bengo4.com/c_23/n_7926/

賞味期限も消費期限も切れても販売はOK。ただし、健康被害が出た場合に問題になる。

十分に明記しておけば、責任は減る。

Contact

2024-01-08 Monに「自動販売機設置の見積り比較なら！厳選10社！まとめ | ビジネスコラム｜お問合せポータル」から問い合わせてみた。

2024-01-26 Friに回答がくる。

  1. 伊藤園 生天目 (なまため) 売上見込の都合でNG。
  2. コカ・コーラ: コイデ？車内販売見込み基準月500本。今回の見積もりは200-300本でNG。
  3. アサヒ飲料 カネコ 1/29 Mon 13:00で現地相談。見込み200-300本で1円/本の利益で電気代考えると赤字の可能性大。

2024-01-29T13:00+09 Mon。金子と打ち合わせ。

フルオペレーションだと利益が少ないので難しい可能性が高い。やるなら自前。アサヒ飲料で、設置の注意点などを確認する形になる。

80x130cmくらいの大きさ。2個設置は可能。玄関すぐだと狭いので厳しいと思う。奥行きが結構ある。

仕入れの卸販売やっていない。仕入れしたければ近所の酒屋とか。

500本あるなら1本10円くらいの手数料を出せる。未満だと5円くらい。5円だと電気代が付き2500円くらいで赤字になる可能性が高い。

やってみないとわからないところが大きい。

配線はケーブルがけっこう太いので開通工事が必要。

自動販売機は大きいほうが良くて、ラインナップもいろいろあるほうがいい。

社内稟議が通らないので設置自体ができない。自分でやって売り上げ証明ができるなら、その後対応は可能。今回は説明のため。

Maker

2022年2月時点で残っているのは富士電機とサンデルの2社のみ。

Panasonic=2020年撤退、東芝も撤退。残っているのは富士電機とサンデン？「自動販売機のメーカーシェアについて | 自動販売機設置.jp」によると富士電機がシェア1位。

Machine

仕入れのあてがついたのであとは筐体。

ポイント

  • 対応本数。
  • 新式紙幣・硬貨の対応。
  • 消費電力。
  • 年式。
  • 屋外・屋内。
  • メーカー: 東芝、Panasonicは撤退。保守ができなくなるので控えたほうが無難。

筐体設置時に以下の費用もかかる。

  • 配送料: 3-5万円
  • 設置工事費: 1万円
  • 土台工事費: 1万円
  • 電気工事費: 2万円

電源ケーブルは、メーカー共通で4 m。

  • さとう電器: 2-3万円。PayPay対応可能。見積もり費用2000-3000円。

2万円以上で「自動販売機」のキーワードで検索するとフリマアプリで出品されている。

「UMs合同会社 各種自動販売機 取扱」の会社がオーバーホール済み中古自動販売機をヤフオクなどで販売している (Yahoo!オークション - twdzd39937さんの出品リスト)。保証もあって、これがよさそう。

Size
Term

セレ/セレクション: 対応可能な種類上限 (自販機の基礎知識①　30セレ)。ボタンの数と異なることもある。

Coin

Ref: 自販機内の釣り銭の「最適解」は？自販機の住所表示、広まるきっかけは、ある困りごと：朝日新聞GLOBE＋.

100円15枚、10円50枚を釣銭として最初にあれば、ほとんど釣銭切れにならないらしい。

硬貨は16枚以上ないと、釣銭として使われないので注意する。初回はある程度入れておく必要がある。

Recycle

自動販売機の横に回収ボックスがある。あれは義務ではなくてガイドライン。なくてもいいが用意しておくのが筋だろう。

  • PET=ペットボトル本体。
  • PP=キャップ/PS=ラベル。
  • 缶

上記3種類に分別。可燃ごみを捨てられたら、可燃ごみ用の箱も用意してみる。

自動販売機の横の回収ボックスは事業系一般廃棄物扱いになる。自己設置の場合、事業系一般廃棄物で廃棄にお金がかかるから、設置しないほうがいい。

Usage

  • 鍵は2個。別々に保管したほうがいい。
  • カラムごとの保有量はだいたい10-20本。これが30個。
  • 売り切れになった状態でも1本だけ入った状態になっているので注意する。
  • 右端2列がペットボトル対応可能レーン。スライドで幅を調節できる。高さ的に販売面の上2列に配置可能。
  • ホットは左2列。
  • CLがカラムの意味。
  • 売上情報は販売個数。この個数は増えるだけ。これを記録して判断することになる。これは少々手間か。
  • 販売面の見本はあまりしっかりはしていない。本物を置くと下にずれる。ダミーなどか、中身を空にして配置することを推奨。

Freeze

冷凍自動販売機。ど冷えもん。これが一時人気だった。

初期費用がけっこうする。200万円くらい。

サンデンのど冷えもんの他に、富士電機のFROZNE STATIONというのもある。

「赤裸々に語り尽くす！24時間販売の冷凍自動販売機の実態 - YouTube」

月30万円くらいの売上。家賃2万円、電気代1万円、180万円リースだと4万円。合計7万円くらい。損益分岐点18-20万円くらいの売上。利益率40 %くらい。

「2023年Ｆｏｏｄ自販機ビジネスについて説明します＃飲食,＃飲食業,＃飲食店 - YouTube」。飲食店が自分の店舗に置くのはうまくいくだろう。

「Amazon.co.jp: 冷凍自販機で安定して稼ぐ副業術 eBook : シュウジ: Kindleストア」の本は生成AIで作ったような感じがする。

今後、冷凍自動販売機が主流になる可能性がある。単価が高いので、利益も取りやすいかも。

ど冷えもんCAMP

【ど冷えもん】× 餃コレ - 本業＋で始められる冷凍ぎょうざ自販機

2024-03-21 Thuに無料カウンセリング申込み。

2024-03-22 Friにまず回答。付近の世帯数が2.7万世帯でだいたい年間400-500万円くらいの売上が見込めるらしい。2024-03-23 Satにカウンセリングの予定。

【ど冷えもん】× 餃コレ - 本業＋で始められる冷凍ぎょうざ自販機

「株式会社雷神｜餃子の卸売り・油そば専門店の運営」が運営元。

1.5 km以内で2.7万世帯。だいたい世帯の0.05 %くらいが購入対象でこれで試算。

開業ポイント: 周辺世帯に合わせることが大切。例えば家族向け。周辺の口コミが大切。設置場所の半径2 km圏内へのPR。

場所貸しプランもあるが、その場合別のオーナーへの貸出になる。例えば、神奈川県座間市で1 km圏内1万世帯で0.2 %の集客に成功して月商80万円を達成した人がいる。

2年以内廃業時の買取保証。2年以内の撤退時に、自動販売機を50万円くらいで買い取る。

本体価格の違いは、デザインとか。リピーターがいるので、半年くらいは同じ商品で1商品ずつ慎重に変更する。

スタンダードプラン=餃子コレクション。

ど冷えもんでは餃子が人気。

スタンダードプラン=150万円、プレミアム=150万円+月額1万円。

ライトプランは自動販売機の販売だけ。コンサルだけ受けるというのもできる。

自社の餃子の販路拡大が目的に感じる。うーん。

2024-03-24T13:00 Sunに現地面談。

General

Place

自動販売機の配置。

  • 横並び=--
  • 背中合わせ=||
  • 組み合わせ=|-

スペース的に、組み合わせがいい気がする。この置き方なら、3台自動販売機設置も可能に感じる。2台目設置時には|-型を優先したい。|-型で-部分はできるだけ前にして、後ろに収納スペースが作れそうなら作る。

Line up

飲料の他にどういう商品が自動販売機に向いているか？

Construction

自動販売機

1個のコンセントの最大Wがある。2000 W。

自動販売機1台で500 W。

ブレーカーから直接引っ張ってくると確実。特に2台だと。

電源: 1台で単独回路で15A確保が基本 (自販機設置のよくある質問(Q&A) | 自販機設置マスター)。サンデンの飲料自動販売機もこれを推奨。

Estimation

2024-03-08 Fri?: さとう電気。2-3万円予想。PayPay可能。

2024-03-13 Wed: コジマ電気 (TSP社) から見積もり連絡。事前店舗決裁ならキャッシュレスPayPay可能。

  • 自動販売機=50950円。
    • 回路=17600
    • モール10m=9700
    • 蛇腹7箇所=3850
    • 回路延長4m=4400
    • 電線2m=2200
    • ブルボックス=3300
    • 防雨コンセント=4400
    • はしご作業=5500

ブレーカーから電線を引っ張ってくる。1個のコンセントで2台可能なら追加工事不要。ただ、メーカーが単独といっていたので、毎回追加必要。そして、ブレーカーの空きがないので、2台目時はブレーカー自体の交換が必要でこれだけで10万円くらいかかる。

2024-03-18にまるやまで27500円でやってもらった。

上からコンセントを引っ張ってきて設置する。自動販売機自体は183 cm。

物置の高さが190 cm。これに足場のコンクリートブロックが厚み10 cmくらい。これを考えて、自分の手の届く215 cmのところに設置してもらった。

Grant

補助金・助成金を受けられる可能性がある。

「補助金ポータル|使いたい補助金・助成金・給付金があるなら補助金ポータル」で探せる。「東京都江戸川区の起業・創業・ベンチャー 設備投資・運転資金 企業再生・事業承継 新規事業・開発 感染症対策 販路開拓 業務転換 補助金・助成金一覧|使いたい補助金・助成金・給付金があるなら補助金ポータル」が検索結果例。

  • 小規模事業者持続化補助金:
  • 業態転換等支援事業(農林水産省補助金): 終了。
  • 事業再構築補助金:
  • ものづくり・商業・サービス生産性向上促進補助金: 面倒。

小規模事業者持続化補助金が有力だったが、2024-03-14締切の15回が最後で16回目以後の募集の予定がないとのことなので、助成金利用を見送る。

Coin

Ref:

釣り銭の小銭。確保する方法がある。「【手数料無料】郵便局のATMや窓口でお金を崩す方法｜両替は出来るのか？ | ぽにさんブログ」にあるように、ゆうちょ銀行に預金しておいて、払い戻し用紙に金額を指定して、50枚以下で小銭を受け取ると無料で済む。

500円を預金しておいて、10円50枚にするのがいいだろう。

なお、2024-04-01 Monから改定されて、100枚まで無料になった (硬貨取扱料金改定のお知らせ－ゆうちょ銀行)。

Cycle

自動販売機と似たもので、シェアサイクルがある。

シェアサイクルは利用されないと収益が入らないので、金額低いかもしれない。駐輪場の月極などのほうが安定しているかもしれない。駐輪場で決まらない場合にやってみる。

Park

MINIPAはよさそう。リスクがない。ルームシェアの掲示板で募集というのもある。応募があるまで、いろいろ登録して募集するのがいいかも。

駐輪スペース

  • 高さ: 300 cm
  • 奥行: 350 cm
  • 横幅: 100-170 cm

「超小型の電気自動車（EV）のラインナップを紹介！価格やスペック、市販の有無も解説 - EV DAYS | EVのある暮らしを始めよう」を見る限り、「全長2490mm×全幅1290mm×全高1550mm」のトヨタ C+podなら駐車できそう。

ちなみに、近所の駐車場の月極料金は約15000円だった (月極で軽自動車だと、14000円+事務手数料150円+消費税で、15565円とのこと)。

2024-01-12 Friにakippa登録オートバイ専用。1日500円。オーナー報酬率46.3 %。サービス徴収が多い。あまり利用したくない。

2024-01-22 Mon。アイレントホームの人が1Fの写真撮影時についでに駐車してもらった。ダイハツのムーヴ、軽自動車を駐車できた。これでakippaにまた申請。

2024-01-23 akippaからタイヤがはみ出していて駐車禁止の罰金を取られるからNGとのこと。駐車は諦めるしかない。

車も駐輪も月極は難しいかもしれない。2月に入ったら半分1日、時間貸しに変えてみる。

駐輪・駐車

バイクを停車させる場合の呼び方がきになる。

排気量で扱いが決まっている。50cc以下のいわゆる原付きは自転車扱いで駐車場に停車できない。50cc超過は車扱いで駐輪場に停車できない。

ただ、バイクは駐輪でいいと思う。ややこしいから。

Warehouse

他に活用方法がなければ倉庫にするという手がある。プレハブなど簡易なものにすればそんなにお金もかからないだろう。

シェアハウスの入居者の荷物置き場、自動販売機の在庫置き場などにも使える。

Office

空室やスペースを貸し出せるサービスもあったりする。弁当のワゴン販売など利用方法はなくはない。

Remodel

リフォーム

外壁塗装

コーキング。ゴムの打ち直しはやる意味がある。

外壁・屋根の塗装は、いまいち。やるとしたら、コーキングで足場を作るタイミングで一緒にやるのがいい。

期間は2-3週間。だいたい50-100万円くらいになる。

江戸川区は外壁塗装の補助はない。あるとしたら、融資。積極的にやりにくい。

Buy

Policy

不動産投資で手堅く確実にスケールアップしたいなら、物件の積算評価の高い、戸建てや一棟アパートの取得が重要。

融資を取り付ける場合、自己資金が1-3割は必要なので、それで取得可能物件価格がだいたい決まる。

金融機関は日本政策金融公庫がおすすめ。

Analysis

賃貸需要の把握が重要。

家賃相場

人口

収支

このあたりのツールの分析結果が、事業計画書などに役立つ。

Memo

売買

手続

登記識別情報通知書には、登記用のパスワードが封入されている。これが権利証。次回登記申請時に必要になる。開けずに保有しておく。

なお、物件を売却した場合、使うことはもうないので破棄しても問題ない。ただ、普通はそんなに何回ももらえるものではないので、旧物件資料と一緒にしばらく保管しておいてもよいかもしれない。

内覧

以下の項目は確認した方がいい。

  • 売却理由。
  • 引渡期間。
  • 価格推移。
  • 販売期間、販売開始日。
  • 予定・スピード感。
  • 内覧受付回数。
  • 自治会。
  • 照明類の点灯確認。
  • 付属品・残置物。

残置物

不動産取得時に残置物があった場合の対応を整理する。

設備表が契約付随文書で、これの記載の有無が大事。記載がなければ、売主側に処分の責任がある。

何も記載がなければ、基本は売主側に処分の責任。不安ならば、契約時に特約をつけるのが安全。

転居

不動産の売買など転居時に必要なことがいくつかあるので整理する。

公共料金

以下の使用停止・使用開始が必要になる。

  • 水道
  • 電気 (電力メーター番号/計器番号)
  • ガス

マンションなどであれば、通常は住所だけで特定可能だが、戸建てだと住所だけだと特定できないことがある。事前に、メーターの番号などを確認しておくとよい。

転出

転出時に必要なのは以下。

  • 国民健康保険被保険者証の返納
  • 印鑑登録証の返納

国民健康保険も印鑑登録自体は転出届で抹消されることがほとんど。ただし、カードは返却が必要。郵送で返送するか、近所の事務所で直接渡せばいい。

「引越し手続について ｜ 引越し ｜ マイナポータル」で転出は手続き可能。

転入

以下を持参して役所を訪問する。

  • マイナンバーカード
  • 印鑑登録対象印鑑 (必要な場合)

印鑑登録証の発行に50円かかる。転入後、コンビニでの書類発行は24時間必要。

転入時に、できれば運転免許証の住所変更も行うとよい。マイナンバーカードと運転免許証があればいい。ただし、警察署の窓口が16:00まで。転入と一緒にやるならば日中にする。

図書館で利用者登録もしたほうがいい。図書館は隣接の区、市も利用できることが多いので忘れずに。

事業

他に注意が必要なもの。

国民年金は自動的に変わる。国民健康保険は転入時に役所で一緒に行う。

変更

住所変更に伴い、以下を行う。

  • 日本郵便への転送届
  • 運送会社のアカウントの住所変更 (ゆうびんID、ヤマト運輸、佐川急便)
  • 証券会社への住所変更

House

浴室換気扇

お風呂場、浴室はカビが生えやすい。換気扇を24時間稼働させておくとよいという話をよく見かけるので整理する。

以下が情報源。

  1. [お風呂の換気扇は24時間つけっぱなしが基本！消さないメリットと気になる電気代は？｜【enepi \-エネピ\-】](https://enepi.jp/articles/510)
  2. [お風呂の換気は24時間するべき? 電気代やメリットについて解説 \| リフォーム・修理なら【リフォマ】](https://reform-market.com/extractor-fan/contents/bathroom-ventilation-24h)
  3. [お風呂の換気扇は、24時間回すもの？換気扇の正しい使用方法を紹介！ \| CHINTAI情報局](https://www.chintai.net/news/2018/10/26/48219/)
  4. 風呂場の換気は24時間おこなうのが吉！方法やメリットを解説します！ | 【低価格】換気扇掃除・交換・修理 ご相談無料｜換気扇110番
  5. お風呂の換気扇の正しい使い方でカビ対策を！効果的な使い方や注意点｜暮らしの知恵袋｜札幌ニップロ株式会社

一番下が参考になった。

基本的に24時間換気扇を稼働させたほうがいい。理由は以下。

  1. カビの抑止。
  2. 費用が安い。

換気扇稼働時は、ドアや窓を締めたほうが換気効率がいい。また、必ずしも24時間、常時稼働させる必要はない。湿気があるときだけ稼働させればよい。

東京都江戸川区

葛飾区、墨田区に隣接しており、これらの隣接区のサービスも利用できる。例えば、図書館やキャッシュレスキャンペーン。

新小岩駅周辺は葛飾区になる。

残置物

Oven

残置物の電子レンジNE-BT45H。よくわからないので調べた。

アイレベル電子レンジ。目線の位置に設置するタイプのシステム電子レンジ。後継品はなし。故障しているので外して破棄するしかない。

法解釈。「既存住宅の売買契約で引渡された設備が使用不能だった場合、売主の修復に要する費用負担の相当額 | 公益財団法人不動産流通推進センター（旧　不動産流通近代化センター）」

給湯器の故障などと似たような扱い。基本は同等品との交換が認められる。可愛そうだから撤去までで許してやるか。

Plant

残置物の園芸の処理方法を確認した。

粗大ごみの受付に確認したところ、土はそもそも扱えない。植物部分は30 cm以下なら燃えるごみになる。植木鉢は400円。

土の処理は判断できないので役所の窓口を案内される。

清掃係。03-3684-6060。

処理方法は以下2点。

  1. 民間業者に有料で処理依頼: シュウエイ産業 0120-06-5383
  2. 公益財団法人江戸川環境財団に寄付 03-5662-5542

他に公園係を案内されたので確認した。

公園利活用係: 03-5662-8393

総合受付は03-5662-5543 (水とみどりの課　江戸川区ホームページ)

植木鉢1-2個程度なら近くの公園でもいいが、量が多いなら受け付けられない。

清掃係で回答のあった2の方法、民間業者に処理依頼が順当な模様。

顛末

2023-12-23 Sat 14:00にこちらの負担なしに撤去してもらえた。

  • 破損ガラス
  • 園芸
  • 電子レンジ

おそらく売主側不動産屋 (大森) が費用負担したのだと思う。感じが悪かった。住友不動産販売は二度と売買で利用しない。

Construction

室外機

自宅前の室外機。場所が中途半端で、スペースがもったいない。移動させる。

2023年12月内だと葛飾区の20 %キャッシュレスキャンペーンを使える。

  • 山木屋電興社: 2万円。ケーブル延長必要なら2.5万円。
  • 丸山電器: 78100円。au PAY/d払い/PayPay対応。2023-12-26 Tue 13:00予約。

Light

出典:

外灯が故障しており、トイレの電球が眩しいので変えたい。他、台所の電球。

最近は一体型の照明が増えている。理由は照明器具本体の寿命と電球LEDの寿命が同じになってきているから。昔はLEDがなくて、電球の寿命がくるほうが早かった。今はそんなに違いがない。安全を考えて一緒に交換している。設置工事費用も考えても、一体型のほうが有利。交換型のほうが、器具本体の工事費用が高い。だいたい1.5倍違う。が、電気屋さんにきくと、工事費用は同じとのこと。

ただ、電球をその後変更する予定があるなら、交換型のほうがいい。また、交換型のほうが、最低輝度が低い。トイレなどは交換型のほうがいい。

外灯はエクステリアと呼ぶ模様。

結局、2023-12-30 SatにLSEWC2084LE1 (ホワイト) を設置してもらった。

AC

2024-03-13 Wed: コジマ電気 (TSP社) から見積もり連絡。事前店舗決裁ならキャッシュレスPayPay可能。

エアコンは消費電力が大きいので、

- 延長不可

- 専用コンセント

西側の壁面に穴を開ける形になる。

南側ではなくて、西側設置も可能

南側だと高さ25 cm。西側のコンセントが専用になっているのでそこから。

室外機のフレームは、ベランダに配置できない。

ベランダのアクリル板は、ネジで止まっているだけなので外して横に移動できる。

TSPさん。現地だと現金のみ。コジマ・ビックカメラでの支払いになるならキャッシュレス決裁使えるかもしれない。店頭での事前決済ならPayPayなども使用可能とのこと。

2024-03-21T16:00 Thu設置。

エアコン

  • 基本=38920
  • カバー=17600

2024-03-28 Thu。再度問い合わせたところ、上記金額には標準工事料金が入っていない。実際はこれに10780円が追加される。

  • TSP: 10780+38920+17600=67300

時間指定ができず、最遅でも16:00開始。

5月中旬が時間が空いていてよい。6月中旬は忙しくなる。

2024-03-30 Sat。別の会社に見積もり。

  • 配管16500
  • 4400 蛇腹
  • 1m 2200
  • 6600: 壁穴
  • 6600: コンセント延長
  • 22000: 高所作業
  • 58300: 合計

TSPより安い。高所作業がけっこう高く付く。もう1名見積もりをミツモアで出してみてそれで決める。

結局ここで決めた。

Door

1Fの洋室のドアが閉まらない。あと、2Fのトイレのドアノブが下がったままなのが気になる。

ドアとか窓は建具屋が専門業者になる。

2Fのパーティション。高さ232cm、幅258 cm。これで板系のパーティションを検討する。パネル仕切り、縦型ブラインドなど。ふすまなども。

既製品

屏風、衝立のようなタイプは可能か確認。ふすまのような和紙がOKなら段ボールは？アコーディオンドアも布ではなくてレザー・皮。ならOKでは？

固定しないといけないので、衝立のような置くタイプは駄目。おそらく突っ張り棒で固定するのはOK。段ボールは材質的にNG。アコーディオンドアのレザー・皮も薄いのでだめとのこと。

家工房の入江さんの見積もりだと税込15万円。

クレアでいいかな。

木材を調達して、フレームを作っておくと、家を傷つけなくて済む。が、これは狭い場合。幅が広いので天井直打ち。

自分でやって、駄目だったらお願いするとか。施工内容を聞いてみる。

「アコーディオンカーテン設置に伴う天井補強工事はいくら掛かるの？」

天井補強の話。たぶん自宅の天井は石膏ボード。石膏ボードの裏の梁部分に設置できれば補強はいらない。設置場所との相談になる。面積の計算が先かも。

板を設置したいだけなので、薄くて安くて、調光も良好なシアーズにする。いろいろなところで販売している。

楽天市場で買うのがいいと思う。

枠設置後のドア設置面寸法=幅248x高227.5 cmここから高さ-2、幅-1 cm考慮でレール長=246、高さ226。

製品サイズ=129cm/226cm x2個。

2024-04-29 Monに「パネルドア 間仕切り シアーズ 木目調 2color オーダーサイズ「レールの長さ117〜127cm×製品高さ221〜240cm」__panel-door2-a :panel-door005-57:DIYSHOP RESTA Yahoo!店 - 通販 - Yahoo!ショッピング」で購入。53,926円。

自治会

出典:

自治会がある。地域ごとに決まっていて、担当者に電話連絡して加入する流れらしい。年会費3600円とか。長く住むなら加入したほうがいい。そんなに高くもない。

2023-12-25 Monに担当者が来訪して入会用のチラシを受け取る。近所の小学校に掲示板があって、そこに投函できるらしい。

このあたりの加入率は7-8割でだいたい加入しているらしい。

Trash

出典:

収集予定

  • 資源: 火
  • 燃やすごみ: 月・木
  • 燃やさないごみ: 第2・4土
  • 古着・古布=第2土 (区役所東駐車場)

Shop

以下のお店などが新小岩駅周辺で葛飾区のキャッシュレスキャンペーン対象 (【第2弾】葛飾区×ペイペイキャンペーン｜対象店舗まとめ｜キャッシュタイムズ)。

日本で一番普及しているPayPayアプリの [近くのおトク] で検索する。

自余

家電

リサイクル

不動産

スマートフォン

  • iPhone修理ジャパン新小岩
  • iPhoneステーション 新小岩店
  • iPhone修理救急便 小岩駅前店
  • JB新小岩店
  • 快傑屋

惣菜

  • あげまる
  • 惣菜なかふじ
  • 新小岩青果
  • ひまわり新小岩店
  • 惣菜弁当 ちえ蔵
  • 中華物産 新小岩北口
  • アジア食品
  • 大洋食品
  • HOLY HEART FOOD
  • 有限会社金子屋食品

スーパー

  • カクヤス 新小岩店
  • 美味業務スーパー 新小岩北口店
  • 業務スーパー新小岩店

コンビニ

  • ローソンストア100 西小岩4丁目
  • ローソンストア100 葛飾新小岩2丁目

スーパーや惣菜店が特に狙い目だろう。

注目点店

  • ふじや百貨店: 電気工事は未対応。照明器具は置いてある。
  • 宇佐美電器
評価 分類 店名 住所 au PAY d払い PayPay 楽天ペイ 説明
5 food 新小岩青果 〒124-0024 東京都葛飾区新小岩１丁目 ルミエール商店街 - - x - 商店街の八百屋。安い。
5 appliance 丸山電気商会 〒125-0061 東京都葛飾区亀有５丁目５４−２０ x x x - 電気屋。客入りが少ないのか日程の融通が効く。
5 food ローソンストア100 葛飾新小岩二丁目店 〒124-0024 東京都葛飾区新小岩２丁目２−２６ 五十嵐ビル 201 x 新小岩駅前唯一のローソンストア100。シュウマイや油揚げがお得。
4 food あげまる 〒124-0024 東京都葛飾区新小岩１丁目５６−７ x 揚げ物屋。悪くない。が、ローソンストア100のシュウマイのほうがいいかも。
4 appliance 山木屋電興社 〒124-0012 東京都葛飾区立石１丁目１７−４ 電気工事もキャッシュレス対応。客入りまあまあ。
2 food 陽陽中国物産 〒124-0024 東京都葛飾区新小岩１丁目３１−１ 品揃えいまいち。

DIY

Clinic

キャッシュレス決済の対応有無。アクセスのしやすさで選ぶのがいい。新小岩駅周辺だとそもそもキャッシュレス扱っているところがない。

「指定自立支援医療機関の情報提供（育成医療・更生医療）　東京都福祉局」に医療機関、薬局コードがある。

SBC

  • 180: https://www.s-b-c.net/clinic/branch/ochanomizu/
  • 320: https://www.s-b-c.net/hifuka/gotanda/
  • 320: https://www.s-b-c.net/hifuka/eastshinjuku/
  • 410: https://www.s-b-c.net/skinclinic/nakano-skin/
  • 490: https://www.s-b-c.net/hifuka/chiba/
  • 710: https://www.s-b-c.net/clinic/branch/machida-skin/

ヒゲ（鼻下＋アゴ＋アゴ下）2800+もみあげ周囲・頬3300円=6100円

Vending

Street

江戸新横町商店会

まいばすけっと 松島3丁目店-ジョナサン 新小岩店の東西南北の一帯を指す。元々は、中央の南北の通りの北側に、江戸川信用金庫が平成14年まであった。平成14年に朝日信用金庫に合併され、今は民家担っている模様。

中央の交差点付近に鮮魚、青果、精肉の3店がある。

「https://wiki.senooken.jp/index.php?title=Realty&oldid=697」から取得